我国商业银行房地产贷款周期性风险防范路径探析，本文主要内容关键词为：商业银行论文,探析论文,周期性论文,路径论文,风险防范论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国房地产贷款周期性风险现状
所谓房地产贷款风险周期，是指相对于房地产市场的周期性发展特征，商业银行房地产贷款在房地产市场周期的不同阶段所表现出的风险形式及风险程度，包括政策风险、利率风险、信用风险、道德风险、操作风险、流动性风险、系统性风险等。在我国向整个房地产市场提供资金的链条中，商业银行占比最大。商业银行实际上直接或间接参与了整个运行过程的房地产市场，从而也承受了各个环节的风险[1]P34-35。在我国，房地产金融主要来源于银行信贷资金，其他金融工具，如上市融资，信托融资，债券融资和基金融资占比较小。
“自2011年以来，当针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加；当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加①”，国家宏观调控政策的累积效应释放，我国国内房地产市场面临着自房地产市场化以来最严重的危机。根据《2011年第四季度中国货币政策执行报告》表示，2011年第四季度房地产贷款增速整体回落，截止2011年年末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年回落13.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为7 650亿元，同比下降7.9%，房地产开发贷款余额为2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点；个人购房贷款余额为7.14万亿元，同比增长15.5%，比上年末低14.0个百分点。从贷款新增量看，2011年新增房地产贷款1.26万亿元，同比少增7 740亿元②，这表明当前房地产市场相对疲软，房地产贷款周期性风险的趋势已经逐渐显露出来，这给商业银行房地产贷款的管理带来了很大的压力。在房地产市场面临较大的周期性波动的情况下，研究商业银行房地产贷款周期性风险的防范措施具有重要的现实意义。
二、商业银行房地产贷款周期性风险在不同阶段的具体表现
房地产贷款风险周期可分为复苏—繁荣—衰退—萧条，扩张和收缩两个主要阶段。复苏阶段，对物业的需求增长，房地产价格上涨，进入繁荣阶段，进一步刺激楼市需求，产生多余的物业积压，当周期进入衰退阶段，房地产价格下跌，物业的需求迅速下降，经过快速和痛苦的危机后，房地产贷款进入萧条阶段，这一阶段往往会持续一段相当长时间，再经过一段时期的调整，房地产市场逐步走出大萧条，挤出房地产泡沫，政府减少了限制性的干涉政策，在缓慢增长的市场需求推动下，房地产市场慢慢过渡到未来的复苏和增长周期[2]。商业银行提供贷款，以支持房地产行业发展，并参与到房地产行业的二次分配中，一方面，银行业的亲周期性对房地产价格起到了推波助澜的作用。另一方面，房地产市场的不同周期阶段给商业银行贷款也会带来不同影响，具体影响如下：
(一)在房地产市场的复苏和增长阶段
这一阶段的主要特点是对房地产的需求开始回升，这刺激房地产行业开发和投资。在通胀率提高和金融机构的存款利率和贷款利率下降的背景下，商业银行往往会增加对房地产行业的信贷投放量。商业银行房地产贷款风险在这个阶段，主要集中在利率风险上。因为该阶段政府会倾向于降低利率，这将减少银行的资产回报收益率。而在中国的房地产金融体系中，目前商业银行和担保机构、评级机构、房地产经纪机构间缺乏有效的法律约束和社会监督，不能有效地分散房地产贷款中的系统风险，这就使房地产贷款的风险被过度集中在银行。另一方面，房地产开发周期通常为3-5年，而长达30年的个人住房贷款也为房地产贷款的偿还增加了高度不确定性的风险。
(二)在房地产市场的繁荣、过热阶段
当房地产市场进入了一个繁荣的阶段，随着房地产开发总量和品种的增多，这个阶段的主要特征是：投机炒家活跃的市场投机性需求高于居民自住的需求。该阶段，商业银行房地产贷款主要面临操作风险、抵押风险和流动性风险。进入此期间，房地产价格继续上升，商业银行贷款回报率高，还款记录较好，银行往往倾向于乐观地低估了违约风险，同时，作为新的效益增长点，商业银行的房地产贷款也被大量投放，这就较容易出现违规操作，争夺有限的贷款市场。此外，该时期银行的存、贷款规模都会有较大规模的增长，相对宽松的监管的收益，实行严格的长期的监管的成本要大得多，特别是在现有有限的人力资本条件下，金融机构风险便会随之出现，并可能导致银行抵押风险，出现问题时不能及时处理或处理不当。而快速增长的中长期房地产贷款，使银行面临潜在的流动性风险。
(三)在房地产市场的危机和衰退阶段
这一阶段的表现：交易量萎缩，房地产投资下降，加强了市场的悲观情绪。由于房地产价格下降，房地产投机和投资的收入也会随之下降，他们的总财富值缩水。投资和投机需求无法有效转化为消费需求。现阶段商业银行，政策性风险和信用风险的房地产贷款是主要风险。在这个阶段，政府往往会出台一些宏观调控措施，使商业银行面临着房地产贷款的政策风险；当房地产市场发展步入由盛转衰阶段，房地产抵押贷款各方主体情绪和预期会发生逆转，房地产价格有时候受一些突发性消息或事件影响会急速下挫，在此背景下，投资和投机者们被迫违约风险和恶意违约风险也会逐渐增大。当房地产市场价格下跌到一定程度时，理性违约风险现象也会逐渐出现并不断增加[3]P13-20。
(四)在房地产市场的萧条阶段
在经历了危机和衰退阶段后，如果政府调控无法奏效，房地产周期便可能进入萧条阶段，并且持续时间相对较长。具体表现如下：交易量急剧下降，房价和租金持续下跌，空置率较高，房地产企业大量破产，商业银行主要面临的是信贷风险和系统性风险。该阶段商业银行房地产贷款风险状况极为恶化。在房地产市场繁荣和过热阶段时期，大量发放房地产贷款的商业银行被房地产开发商的破产浪潮所波及时，对于某些直接或间接参与这些房地产贷款的商业银行而言，可能会面临破产倒闭的命运。而当借款人出现信用风险时，商业银行便会面临着系统性风险，甚至会引发整个房地产金融爆发泡沫危机。
综观国内，从2002年至2007年第三季度，房地产价格不断上升，房地产价格飙升引起市场价格偏离其真实价值太多，导致泡沫的产生[4]P49。进入2008年到现在，国内的房地产价格开始大幅波动，成交量萎缩，资金链短缺等，我们可以看到房地产贷款风险正在积累之中。刚刚召开的两会，温家宝总理明确表示2012年政府对于房地产业调控的限购政策不会放松，这很可能最终导致开发商调整销售价格，挤压泡沫，而一旦泡沫破灭，房地产价格下降，房地产作为银行抵押品便会贬值甚至大幅缩水，这对银行而言风险不小。
三、我国商业银行房地产贷款周期性风险的防范路径
(一)加强对房地产周期波动研究，健全和完善风险预警系统
无论从房地产周期波动的角度，或从房地产贷款风险的防范角度，我国的商业银行都急切需要建立一套客观、有效和合理地反映房地产的运行状况，对市场出现的风险警情进行预测和分析的预警系统。20世纪60年代，美国经济学家Stephen A.Pyhrr[5]和其他房地产经济学家开始把研究重点放在房地产周期波动上，分别从宏观和微观的角度，使用多种模式和多种方法，探索房地产周期波动的作用及其运作。
1.短周期波动分析
通过研究国内外有关表现房地产指标的相对重要程度，本文按以下公式构建房地产的合成指数：房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.2+房屋竣工面积增长率×0.2+房地产投资增长率×0.4+房屋销售额增长率×0.2③。由于该公式中部分数据不可获得，因而从1978～1986年的房地产合成增长率指数仅由房屋竣工面积增长率和房屋施工面积增长率两个值来合成[6]P52。由于数据的可得性，本文选用的数据是从1978～2010年的数据，原始数据从《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》以及国家统计局网站获得。
根据上述公式测算，图1给出了中国GDP增长率折线图和房地产增长率(GRE)折线图。
从图1可以看出，我国的房地产行业，以1993年作为分界线分为前后两个阶段，从1978年到1993年表现为古典波动，从1994年到2010年表现增长性波动，这两个阶段的房地产发展趋势有很大的不同：第一，在1993年之前的4个小周期表现为古典时期，波动幅度较大[7]，而在1993至2010年，波动幅度趋缓；第二，房地产开发在1993年之前比经济增长速度要慢，然后从第五个周期开始，逐步高于GDP增长率；第三，在1993年之前，经济增长速度与房地产行业发展之间的对应关系不是很明显，而在1993年至2010年，房地产行业在促进经济发展上的作用是极其显著的，这在一定程度上说明了房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业；第四，1993年之前房地产行业发展有4个较大的波动，随后波动幅度趋缓，表明房地产行业发展逐步实现以市场为导向，市场化程度对房地产行业总体发展趋势产生了影响。
2.中长周期波动分析
在中周期分析和中长周期分析中，通常采用的是增长率趋势法进行分析，增长率趋势法是在增长率变量进行趋势分离的基础上来测量周期变动的方法，该方法可以识别中周期和中长周期。增长率趋势法常用的是HP滤波(Hodrick-Prescott Filter)方法④，从时间序列的趋势成分中脱离出来，生成周期成分。则有：
公式中变量GREi为房地产合成增长率指数序列；Trendi为增长率序列中的趋势成分；Cyclet为增长率序列中的周期成分。
根据上式，采用H-P滤波脱离时间序列GREi中的趋势成分Trendi，生成周期成分Cyclet，分析结果如下表1、图2所示(表中原始数据来源于中国统计年鉴、中国房地产年鉴和国家统计局网站)。
从表1、图2中表示周期成分的曲线轨迹，我们可以看出，中国的房地产周期的发展趋势，与我国国内生产总值(GDP)的发展趋势大体一致。这表明，我国的房地产行业从中长期来看，周期发展特征与经济发展周期基本相一致，两者之间存在中长期发展的相关性[9]P77-82。
综上所述，通过对我国房地产周期波动的分析，我们可以看到在我国房地产周期波动的现象是一个客观现实，是经济发展的必然现象，通过该分析，并结合GDP的增长趋势，我们可以初步预测房地产业下一步的发展趋势，并为我国商业银行提供关于房地产行业发展短周期和中长周期的波动预警，具体的风险预警机制应包括三方面内容：一是通过企业财务报表反映出的信号，如不符合要求的项目自由资金比例、不断恶化的现金存量等；二是通过与银行往来显示出的信号，如大量经常运用短期债务、严重依靠银行借款进行滚动开发等；三是通过项目经营中出现的信号，如项目成本过高却以超低价格销售等。通过对这些预警机制的提示，可提前采取适当措施，以规避风险[10]P51-52。
(二)顺应房地产市场周期性变化，适当调整房地产贷款的比重和发放条件
房地产贷款是一种期限长、风险高的贷款方式，因此对于商业银行来说，房地产贷款风险和房地产贷款在贷款总额中的比例是正相关关系；房地产贷款所占比重越大，商业银行所面临的房贷风险也越高，其自身的总体风险也越大。房地产周期变动影响着房地产贷款风险的大小。在房地产周期繁荣阶段，尤其是房地产价格上涨过猛过快的过热阶段，商业银行应该适当减少房地产贷款的投放量、减少房地产贷款在总贷款中的比重，以控制风险。反之，根据对房地产周期的分析预测则可适当增大房地产贷款的投放量。
此外，我们可还以根据每个地区经济运行的实际情况，划分房地产经济运行的周期，设定房地产信贷的条件，这些条件主要包括贷款额度、期限、利率等。在房地产发展周期的扩张阶段(特别是房价上涨阶段)，使借款人还款期间集中在此阶段。而在房地产周期的萧条和衰退阶段，则必须要以提高贷款条件作为补偿，这就包括降低贷款额度，缩短期限、提高利率等措施[11]P33-34。此外，严格审查借款人和抵押的房地产，使之始终贯穿在经济周期的各个阶段以及一笔房地产抵押贷款的全过程，这是降低借款人风险的直接重要保障。通过这种逆周期改变和调整信贷规模，来达到降低和规避商业银行房地产贷款风险的目的。
(三)加快我国住房抵押贷款证券化进程，转移房地产贷款风险
住房抵押贷款证券化是房地产证券化的一种，是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(简称SPV)以其收购的住房抵押贷款为基础在资本市场上发行证券的过程。通过这一过程，将缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，这些资产原先不易出售给投资者，通过转换便可成为在市场上具有流动性的证券⑤。证券本身具有可分割性和变现性的特点，一方面可以集中社会中分散的小额闲散资金，实现大众化的住房投资；另一方面盘活银行住房抵押贷款这部分资产，以有价证券形式在二级市场上流通和转让。这样在一定程度上，起到了分散和转移商业银行住房抵押贷款风险的作用，因此，加快我国房地产证券化进程，也是有效减少商业银行房地产贷款风险的有效途径。
目前我国债券市场不发达，住房抵押贷款证券化业务尚处于刚刚起步阶段，因此应从以下几方面综合考虑证券化产品的设计：一是对于住房抵押贷款证券品种、结构的设计，从简单到复杂；二是针对提前偿付风险承受能力不同的投资者，设计收益和风险偏好层次不同的产品或产品组合[12]。借鉴国外房地产证券化的成功经验，根据我国房地产金融发展进程，结合目前房地产证券化初步探索与萌芽现状，商业银行在促进我国房地产证券化方面可选择基金式(房地产投资基金、房地产运营基金、房地产消费基金等)、债券式(房地产项目债券)和住房抵押贷款证券产品组合等证券化品种。
(四)完善商业银行内控管理制度，构建合理的不良贷款管理机制
我国商业银行要加强内部控制管理制度建设，加大对房地产贷款的审查力度，本着“审慎经营”的原则，在依法合规的基础上，将资本、效益和风险综合平衡的经营理念落实到控制不良贷款管理的经营管理活动中，实现从粗放式到集约式的根本转变⑥，当商业银行有着良好的信贷管理机制和风险控制机制时，必然促使其降低不良贷款比率。对于商业银行而言，不良贷款率过高不仅增加了银行内部风险，更增加了整个金融体系中的内部隐患。
此外，构建合理的不良贷款管理机制，商业银行应采取措施，以确保最低的不良贷款比率在贷款前发生的可能性。首先要加强对广大员工约束机制，从内部控制不良贷款比率。实施激励政策，但也同时强化约束机制。商业银行不良贷款处置任务，落实到清收人员个人，挂钩个人收入、奖励和惩罚等个人利益。其次建立全面的住房金融业务标准化操作系统，完善计算机监控系统。如某些银行已投产使用的统一的台账系统、个人住房贷款软件系统和委托性住房存贷款台账系统等，建立一个由上至下的，从总行到分行直至支行的全面业务监控网络系统[13]P47-48。
①巴曙松：《中国房地产市场将迎来第一次大调整》，《华创证券》2011-11-16。
②数据来源于《2011年第四季度中国货币政策执行报告》第47-49。
③汪祖福：《我国商业银行房地产贷款风险管理研究》，厦门大学2008硕士学位论文。
④谭刚：《房地产周期冲击——传导模型及其主要因素分析》，《建筑经济》2002年第6期。
⑤张云：《住房抵押贷款证券化的国际经验与借鉴》，《西部论丛》2005年第6期。
⑥张宇龙：《金融危机下中国银行业如何稳步前进》，《河北经济日报·金融导刊》2008- 04-23。
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