郓城县房产管理局 山东菏泽 274000
摘要：建筑房地产开发经营的投资过程是建立在对未知的供求需要进行产品生产的一种投资行为，因此，房地产业是一个典型的风险行业。它的开发始终伴随着大量的风险存在。同时由于其投资的数额巨大，周转时间长，应变能力差的特点，也使得其在发生风险后，所遭受到的损失极为严重。因此，对于风险的分析、识别、应对是房地产业管理工作的重中之重。本文对房地产开发经营中的风险进行了探讨。
关键词：房地产；开发经营；风险；措施
房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。
1 房地产开发经营中的风险因素
1.1投资决策风险
房地产开发经营周期性较长，其开发过程中最重要的一个环节就是投资决策环节。投资决策环节是决定房地产最终收益的重要因素之一。在这个阶段，房地产开发经营管理者必须对国家及各地区的政治环境、经济和社会的发展趋势做一个全面而精准的判定，再综合考虑到房地产市场的供求关系和企业财务的总体状况，在确定房地产开发项目的区域、时机、类型都符合市场发展趋势的前提下，再来制定完善的房地产开发策略。市场经济发展是不均衡的，不同地区的政治、社会、经济环境都会有较大的差异，因此，房地产开发地域的差异性也会给整体经营管理带来一定的风险，且相同的风险因素在不同区域环境的作用下所产生的影响相差也是比较悬殊的。在风险因素呈现地域性差异的情况下，房地产投资决策风险将随之呈现出多样性和复杂性。
1.2项目建设风险
房地产开发的实质过程即项目建设过程，在这一过程中产生的风险也是不容忽视的。房地产项目建设风险存在于项目开工到竣工的整个阶段，如前期的招标模式风险、承包方式风险、合同签订风险，以及项目建设过程中的开发成本风险、工程质量风险、工程工期风险、施工安全风险甚至是自然条件风险等等，这些风险因素的存在，都给房地产开发经营管理带来了更大的不确定性。
1.3经营销售风险
在经历了投资决策风险和项目建设风险后，房地产企业还将面临着一个巨大的风险阶段，即最终的经营销售风险。经营销售风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，是房地产企业商品生产与商品值管理中必然存在的风险，一旦房地产开发与销售流通环节出现脱节现象，势必会导致房地产商品与资金积压，造成房地产企业资金流通受阻问题，进而使房地产开发管理的整个过程都面临着紧急调整和未知风险。经营销售风险是房地产管理者不可避免会遭遇到且无法有效控制的一种风险。
2 房地产开发经营中风险的控制措施
2.1强化研究经营环境
同其他企业相同，房地产企业组织和开展的经营活动也是在一定环境中进行的，该环境在为其创造机会的同时，也使其面临着威胁。近年来，企业所处的外部环境与其经营活动具有越来越紧密的联系，组成外部环境的相关因素，如自然因素、政治法律因素、家庭组成因素、社会文化因素及经济因素等都使企业进行的开发经营活动遭受一定的影响。在不断变化的外部环境中，需要房地产经营者将企业作为开放的系统，明确其同外部环境的相互作用和影响，在对这一作用和影响进行正视的基础上，有机结合内外部环境，从而使科学的、适合自己发展的战略目标得以制定，并在潜心培养中使自身的核心竞争力得以提高。同时，经营者还要在灵活应变、因势利导、审时度势中，根据环境的变化对企业的经营活动进行调整，从而使项目投资成功率得以提高，进而使其风险管理目标得以实现。
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2.2做好全面的市场调研，以尽量避免项目开发与经营决策的失误
在进行房地产开发前，进行细致的市场调研，找准切入点，正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境，发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素，寻找应对策略，尽量回避或转移一些风险，对于无法回避的风险，制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险，达到风险预防的目的。
2.3进行区域化、多样化投资，以分散风险
由于各个区域房地产供给与需求存在差异，因此，各区域房地产经济周期的波动也存在差异，有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期，这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响， 同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外， 不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别，投资者可以采用组合投资策略，同时投资于不同类型的房地产，既能够获得可观的收益，又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。
2.4签订必要的合同文件，以转嫁风险
通过签订正当、合法的合同，可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方，达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险，也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。
2.5优化融资结构，以降低财务风险
由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险，因此，合理地选择融资模式，选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先，拓宽融资渠道，选择多种融资方式，实现资金来源分散化。其次，计算各种融资方式的资本成本，并估计其风险大小。再次，结合不同融资渠道，平衡各种融资方式的风险，提出多种融资方案。最后，选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。
2.6缩短开发周期，以降低市场的政策风险
房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源，开发周期越长，对开发期内的政治经济形式变化就越难调整，就越无能为力。因此，缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然，缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”，也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等，加强对开发人员的培训与教育，加强项目管理，保证工程质量，并在此基础上合理地控制成本。
2.7强化物业管理质量和水平
作为与房地产企业现代化生产和综合开发相匹配的综合性管理，优良的物业管理是对其企业成熟度的体现，也使其持续、长足发展的强大动力。物业管理水平的提高一方面有利于其开发商良好形象的树立，另一方面能够对人们的精神文明和物质文明的需要进行充分满足。因此，房地产企业要对物业管理水平和质量进行充分提高，要对“舒适、方便、安全、高雅、文明、整洁”的居住环境进行创造，从而使人们的情操得以陶冶，人们的心灵得以净化，进而使其素质得以提高。
结束语：
综上所述，房地产开发经营管理是一个庞大而缜密的系统，其影响因素及涉及范围之广都使得房地产风险管理的难度不断提升。鉴于房地产风险管理的重要性，房地产业在日常管理工作中必须尽快地完善风险管理系统，给我国房地产业营造出一个健康的发展环境。
参考文献：
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[4]尹浩春.房地产开发项目管理的重点与难点研究[J]. 江西建材. 2016(02)
论文作者:曹文东
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/22
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