林如海[1]2003年在《入世后中国房地产中介服务业的发展研究》文中研究指明房地产业是一个巨大的产业体系。房地产业体系是由房地产开发建设、房地产市场和中介服务，以及物业管理等部分构成的。房地产中介服务业是为房地产开发建设、房地产市场运行和物业管理服务的。高素质的和规范化的房地产中介服务业及其运行，对于促进房地产的发展和规范有着极其重要的作用。但是在我国，房地产中介服务业与发展规范化的房地产市场的要求还有一定的距离，在现阶段中国加入WTO的条件下，这种情况对房地产中介服务业的发展显得更加不利。因此，本文欲从房地产中介服务业的基本概念出发，具体分析其现存的问题并结合WTO的新形势提出自己的对策。本文分为五章。第一章着重对房地产中介服务业进行一般性阐述。首先是房地产中介服务业的基本概念，然后是关于房地产中介服务业的性质、地位和作用的内容，最后阐述房地产中介服务业发展的理论基础。第二章着重分析房地产中介服务业发展的历程、现状及其成因。第叁章主要分析加入WTO对房地产中介服务业的影响，同时还涉及了由于加入WTO带来的其他影响对该行业的影响。第四章则以美国为例，从政府监管和企业运营的角度介绍了美国的房地产中介服务业的发展，并从中得到启示。第五章则从政府、市场和企业的层面，对我国房地产中介服务业的进一步发展提出了自己的一些建议。本文的创新之处在于(1)根据国内外最新的房地产中介行业发展的实践和理论，对房地产中介服务业进一步发展的框架进行了构建的尝试。(2)在分析中引入了WTO和网络经济等因素对房地产中介服务业的影响。(3)对房地产中介服务业存在的理论依据捉出了自己的一些观点。
罗汉[2]2004年在《外商直接投资对我国主要产业的影响和风险分析》文中研究指明中国作为发展中国家,在世界经济一体化的浪潮中,必须实行对外开放,吸引外商直接投资(Foreign Direct Investment,FDI)进行经济建设。改革开放以来,我国利用外商直接投资取得了举世瞩目的成就。吸收外商直接投资规模连续7年居发展中国家之首,并于2002年首次超过美国,居世界第一位。我国的外商直接投资弥补了国内建设资金的不足,提高了我国产业的质量和技术装备水平,提高了我国的国际竞争能力。2001年11月中国正式加入世界贸易组织(WTO),中国政府承诺,在五年的过渡期后,中国市场将全面对世界开放。在这样的背景中,我们研究外商直接投资对中国产业的影响是十分必要的:到底外商直接投资对中国的叁次产业的影响如何?到底外商直接投资对我国经济的软肋金融业的影响怎样?是否在引入外商直接投资的过程中会产生许多的风险?这是本文加以研究的内容,而这些研究对现实中的中国经济,特别是入世之后的中国经济,具有相当重要的意义。 全文共分导论和七章。导论第一部分说明了本文对外商在我国直接投资进行研究的背景和动冈。第二部分介绍、评介了国内外学者的相关研究理论和成果。第叁部分是对本文有关概念的界定。第四节、第五节和第六节分别介绍了本文的研究方法,试图突破之处,以及逻辑框架和论述层次。第一章介绍了在国的外商直接投资状况,及其作用。第二章介绍性地说明外商直接投资与经济增长之间的关系,并通过实证的计量分析,得出外商直接投资与国内资本相比前者的作用更明显的结论,同时外商直接投资对叁次产业的作用是不同的:对农业的作用最为明显,其次是上业,最后才是第叁产业,并就这一结论做出自己的分析,提出政策建议。第叁章通过数理相关性的分析来说明外商直接投资对工业结构变动的影响,并做了扼要的评论。第四章有评述外商直接投资对中国农业国际竞争力的影响,并就中国农业领域扩人利用外资提出了相应的措施及建议。第五章回顾外商直接投资与中国金融业的现状关系,通过先论述外商直接投资进入金融市场理论,再结合中国的现实状况阐述外商直接投资与金融业的现状关系,接着论述了加入WTO后中国金融的改革问题。进一步地,论述在金融开放中外商直接投资进入后的机遇,再论述外商直接投资对中国银行业的影响,这是这对金融业中具体行业影响的论述。第六章论述外商直接投资对中国房地产业的影响,指出:外商直接投资对中国房地产开发市场的影响不大,但对中国房地产中介服务业,其影响无论是正面的、还是负面的都较大。第二部分论述外商直接投资对中国旅游业的影响,论述了入世后,外商直接投资对中国旅游业的发展契机和旅游业应对的策略。第七章体现了本文试图创新的部分:第一部分重点阐述外商直接投资对发展中国家宏观经济层面的影响。外商直接投资对发展中国家来说是一把双刃剑:它在促进发展中国家经济发展的同时,也会带来风险。这部分主要分析了外商直接投资对发展中国家宏观经济层面上的国际收支和国家产业安全造成的风险。第二部分则侧重于现实行业风险方面,分析了单个行业风险、多个行业风险和整体风险。最后部分主要论述中国入世后利用外商直接投资的风险和与此相应对的措施。
罗鸿铭[3]2008年在《我国房地产中介企业规范发展研究》文中认为我国改革开放后,随着城市住房制度、国有土地使用制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展,我国房地产中介企业也如雨后春笋般地发展起来,从业人员数量快速增长,行业规模不断扩大,业务范围逐渐拓宽,对沟通供求信息和繁荣活跃市场,对发展产业体系和完善市场功能,产生了积极作用,已经成为我国房地产产业链中的一个重要环节和房地产市场体系的重要组成部分。但是,由于我国房地产中介行业发展时间不长,基础薄弱,企业内部的约束机制和外部的规制体系还不健全,因此,相当一部分房地产中介企业管理粗放落后、经营缺乏诚信、发展失范无序的问题也十分突出,在一定程度上扰乱了市场的正常秩序,降低甚至是败坏了整个行业的声誉,已经对这一新兴行业的持续健康发展构成了较为严重的威胁。因此,客观上迫切需要研究解决房地产中介企业规范发展这一突出课题。上述发展失范的问题和需要研究解决的课题,引起了业界、学界的关注和重视,催生出了一批研究成果,这些成果中包含着不少有益的思路方法、理论观点和政策主张,为继续深入研究解决房地产中介企业规范发展的问题提供了基础。但是还不够深入和系统,特别是缺乏以“什么是房地产中介企业的规范发展”为主线的理论分析和对策研究,使发展失范问题的解决受到一定的限制。本文研究的意义和价值正在这里:它将通过以探索“规范发展”的科学内涵和实现路径为主线,以相关理论研究为指导,以实证和案例分析为支撑,以发达国家和地区成功经验为参鉴的深入和系统的研究,提出更具有理论基础同时又切实可行的治理我国房地产中介企业发展失范问题的对策思路与方略。本文的研究思路是:从综述房地产中介企业发展的相关理论和研究美国等发达国家及我国港台地区房地产中介企业发展的成功经验与启示入手,进而分析我国房地产中介企业的发展现状和存在问题,并在此基础上,研究提出我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,以及治理房地产中介企业发展失范问题的基本思路与具体对策,最后,通过对“21世纪不动产”成功之道的介绍分析,为全文研究及结论提供案例支持。本文的主要内容是:(1)阐述研究我国房地产中介企业规范发展问题的背景、目的和意义,介绍和评析国内外对此问题研究的现状,阐述本文研究的内容、方法和创新点。(2)综述与房地产中介企业密切相关的现代企业制度理论、委托代理理论、中介组织理论、信息化理论和连锁特许经营理论。(3)研究美国、日本等发达国家和我国港台地区房地产中介企业的发展历程和基本经验,以及这些经验对我国的启示。(4)阐述我国房地产中介企业的发展的必然性和必要性,梳理分析其发展失范的种种问题。(5)研究界定我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,提出实现我国房地产中介企业规范发展的对策思路与方略。(6)介绍分析美国“21世纪不动产”的成长历程、运营模式和发展成效,并与我国房地产中介企业进行比较分析。
郭汉基[4]2003年在《深圳房地产叁级市场现状研究与发展措施思考》文中研究指明房地产市场通常划分为一、二、叁级市场。90年代中期后，我国房地产市场突出的表现是一级市场调控不力，土地出让过多；二级市场消化不良，出现大量空置商品房，市场开始降温；叁级市场基本没有发展。叁级市场已经成为制约二级市场持续、稳定发展的重要因素。扩大房地产市场容量的一种可行的思路是“叁、二、一”发展模式，即将叁级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，控制一级市场土地的批租量、出让量。要做到这点，就要把叁级市场的运行与二级市场结合起来，实现房地产二、叁级市场联动。 深圳经济特区自建立以来，大胆地进行了一系列卓有成效的改革，创造了令人瞩目的“深圳速度”。尤其是房地产业，深圳一直走在全国的前列。发达国家房地产市场的一个突出表现就是叁级市场交易量远远高于二级市场交易量。目前，深圳的房地产叁级市场交易活跃，表明深圳的房地产市场正在逐步走向成熟。在这样的情形下，仔细研究深圳的房地产叁级市场，从中总结出有益的经验，无疑对全国的房地产叁级市场的启动和发展都有极大的帮助。 本文的研究主要是从深圳的实际情况出发，通过对深圳房地产叁级市场的成长过程和现状研究，结合国内其他几个大城市房地产叁级市场发展的实际状况，论证房地产叁级市场发展的重要意义和作用，分析国内房地产叁级市场发展现状和前景，并对深圳和国内的房地产叁级市场的发展作出建议。
吕凤琴[5]2004年在《房地产中介的市场选择与发展研究》文中研究说明20世纪80年代以来,随着我国社会主义市场经济体制逐步建立及国家产业政策的调整,我国房地产业得到了前所未有的发展,房地产中介行业逐渐发展起来。由于房地产交易具有与一般商品交易绝然不同的特征,决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。但在现实生活中,房地产中介行业内部存在着不少问题,并已对我国的市场经济建设造成较严重的干扰。中介不“中”的问题已成为发展房地产业的障碍,也使房地产中介行业的生存环境变得恶化。因此,研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源,已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。为了明确本文的研究对象,论文从房地产中介的定义出发,在现有的房地产中介概念的理解上,提出笔者对房地产中介新的认识:凡是具有中介、中介组织内涵与特征的房地产中介活动、组织均可称为房地产中介。除此之外,本文还对房地产中介的特点与性质及对中国房地产市场发展的重要性进行了阐述。在论文的核心部分,笔者先从信息不对称与交易成本的理论出发,分析房地产中介的产生和存在的根源,说明房地产中介的存在是市场选择与分工的结果,它的存在可以降低交易各方的交易成本。接下来,本文在总结现有的研究结果的基础上,建立数学模型,分析买方、卖方选择中介与中介对自身选择的市场条件。再次,本文从制度变迁的角度揭示了房地产中介产生的动力,即分工报酬与分工成本的对比是专业化组织与个人得以产生和发展的动力所在,得出“分工收益大于分工成本是专业化的组织或个人产生的必要及动力”的结论。这一结论回答了“为什么会产生房地产中介来媒介生产与消费” 这个问题。这一部分的最后,笔者从经济学角度来剖析房地产中介诚信缺失的现象——房地产中介的出现,虽然部分改善了信息不对称的情况,但在某种程度上又进一步加重了信息不对称的程度。本文在总结前述内容的基础上,提出房地产中介业需要一个健全的信用制度,并就建立信用制度提出了几点思路。本文分析了我国房地产中介的行业自律管理的现状,针对其现存问题,提出了在规范房地产市场中介的运行时需要政府运用多重手段加强宏观调控的思路。在此基础上,本文论述了政府在房地产交易中的作用——指导与监督的作用。由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷,政府必须对信息不对称的现象进行调控与监督。最后,本文在分别介绍了发达国家房地产中介的先进经验与我国房地产中介<WP=5>发展的现状与特点后,随即指出了我国现阶段房地产中介发展存在的主要问题,进而指出:管理体制不顺、管理模式混乱是问题产生的主要原因,这已在一定程度上阻碍了我国房地产中介组织的发展。在探讨了这些问题的根源后,论文就如何改善我国房地产中介发展的制度环境,如何完善其职能提出了一些相应的建议。
施文慧[6]2003年在《FDI与我国服务业发展关系的研究》文中研究指明随着全球产业结构的调整，服务业在各国经济发展中的地位越来越重要。近年来，我国在大力提倡发展服务业的同时，扩大了服务领域的对外开放，加快在服务业引入外商直接投资(Foreign Direct Investment，FDI)的速度。FDI在我国服务业发展过程中起到重要的作用。本文以服务业对外开放为起点，重点研究我国服务业利用FDI的现状，分析FDI对我国服务业具体行业的影响以及对我国服务业竞争力提升的作用。并结合我国加入WTO这一背景，提出针对我国服务业引入FDI的具体建议与措施，期望FDI在将来能对我国服务业发展水平的提高起到积极的推动作用。
裘丽岚[7]2003年在《WTO下的成都房地产业的发展研究》文中研究说明加入世界贸易组织以后，我国经济发展的宏观环境已经发生了深刻的变化，而房地产业又是一个特殊的行业，本论文旨在探讨加入WTO以后，成都房地产业具有自身特色的发展对策。 文章首先从分析房地产业现状入手。先从全国的角度描述了中国房地产业的发展现状，然后具体阐述成都房地产业已取得的成就和存在的问题。 接下来，论文分析中国加入WTO对房地产业的影响。首先是WTO给中国经济带来的总体的机遇与挑战。其次，通过分析WTO与房地产业的关联因素，得出入世给中国房地产业带来的具体的影响，包括对房地产市场、房地产行业、房地产企业、政府管理房地产四个方面。 基于以上的分析，论文得出成都政府和房地产企业应对WTO的对策建议。一方面，政府应该从产业政策、城市规划、土地使用政策、金融保障制度、税收制度、住房改革等多方面给予房地产业以支持与引导；另一方面，企业应积极从自身做起，在经营观念、科技水平、产权保护、人才战略、联盟与重组等具体问题上采取应对措施。 论文还特别针对目前房地产市场上叁个热点问题，进行了详细的现状分析、前景预测和措施建议。第一个热点问题是房价的定位：主要考虑土地的费用、开发成本和市场需求等因素对房价的影响；第二个热点问题是空置房：从政府、银行和开发商叁者综合分析解决办法；最后是网络营销的问题：分析了今后乐观的发展前景的原因。
陈淑芸[8]2006年在《服务业利用外商直接投资对中国经济影响的研究》文中认为国际直接投资早期主要集中在制造业,20世纪80年代全球国际直接投资的重点开始逐步转向服务业,特别是近年来服务贸易的发展,使服务业外商直接投资发展迅速,已经成为了国际投资的新引擎。中国服务业外商直接投资经历了从无到有,从小到大的历史性变化。在服务业利用FDI的实践过程中,我们已积累了许多经验。与此同时,在引进和利用服务业FDI的诸多方面还存在着许多实际问题。因此,有必要对FDI对中国经济影响和存在的问题做系统、深入的研究。本文以中国服务业利用FDI为研究对象,主要研究其对中国经济的影响。首先,从投资国和东道国两个角度对国内外相关理论进行总结,利用中国1983 -2005年统计资料中的时间序列数据,从投资总量变化、投资方式、投资来源、投资行业等方面分析中国服务业利用FDI的现状及结构特征,通过与世界服务业利用FDI发展现状的比较,分析中国服务业利用FDI的特点。在分析服务业利用FDI特点的基础上,结合已有理论研究成果,运用协整检验和Granger因果检验,检验服务业利用FDI对中国经济增长、资本形成、产业结构升级、就业数量和对外贸易等方面产生的影响。通过分析得到如下结论:中国服务业利用FDI对中国经济增长具有促进作用。中国服务业利用FDI,对中国资本形成具有正向作用。中国服务业利用FDI对中国产业结构升级具有促进作用。中国服务业利用FDI与中国第叁产业就业数量之间相互促进。中国服务业利用FDI和中国进出口贸易总额存在一个总体上的正向关系。中国服务业利用FDI带动中国进、出口发展的同时,中国进、出口的发展促进了中国服务业FDI的增加。通过两个具体服务行业--房地产业和零售业,分析具体服务行业利用外商直接投资的现状和对中国经济的影响,得出的结论是:虽然房地产和零售两个行业吸引FDI的程度不同,但是,近些年其吸引外商直接投资的能力在增强,外商独资的比例都加大,都是集中于东部沿海发达城市,并都存在一定的资本效应、就业效应等。最后,总结了服务业利用FDI中,投资者和中国外资管理部门存在的一些问题,针对这些问题,为进一步促进我国服务业利用FDI提出一些针对性的对策和建议。
段际凯[9]2003年在《中国房地产市场持续发展研究》文中研究表明作为国民经济的基础性产业、主导产业以及日益成形的支柱产业，中国房地产业的发展任重而道远。逻辑上，健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证。然而尽管改革开放以来，中国房地产业市场化改革取得了令世人瞩目的成就，但是整个行业无论从市场发展程度还是业内企业的经营管理还相当落后。在我国市场机制尚不完善的状况下，房地产投资常常演变为投机行为，导致房地产市场积淀过量的泡沫风险。 就中国房地产市场发展的现状而言，除了一些持续的乐观预期支撑，一些不利因素的威胁同样不容忽视。如何选择适宜的宏观调控模式，将中国房地产市场纳入可持续发展轨道尤为学术界和政府决策层所关注。 具体而言，房地产市场调控是一种持续性行为，而不是对短期的房地产市场波动和经济现象的临时应对性措施，自由放任或是打压方式都不利于房地产市场的正常发展。只有对总体经济和行业经济的运行进行深入的分析，准确判断市场的发展状况和前景，方可制定有效的应对之策。本文首先对中国房地产市场的现状进行了实证剖析，之后，着重就房地产市场的风险及泡沫问题进行了专题探讨，进而对有关房地产市场预警体系的设计进行了理论剖析和案例讨论。 中国房地产市场发展的非均衡突出表现在市场供需存在脱节，长期的后果将严重降低房地产整个产业链的资源配置效率，甚至引发银行信用危机的连锁反应，后果不堪设想。本文认为，基于必要的预期缓冲杠杆设计，可以立足“供需联动”的视角为中国房地产市场可持续发展提供制度创新的支撑。 本文的主要研究框架如下： 第一章，问题的提出。在对本文研究问题、相关概念及分析方法进行界定之后，根据相应的理论假设，对整个论文的研究思路和具体分析框架进行描述。 第二章，有关研究主题的理论文献综述。分别对与本文研究主题相关的房地产市场周期、房地产“市场失灵”、房地产市场泡沫以及房地产市场调控等理论进行了较为全面系统的梳理。 第叁章，改革开放以来中国房地产市场发展的实证研究。对改革开放以来中国房地产市场的发展轨迹以及现状进行解析；随后对中国房地产市场的非均衡特征以及制度成因进行阐释；最后，对中国房地产市场周期进行较为系统的实证和比较分析。 第四章，中国房地产市场泡沫与预警体系研究。首先对房地产市场泡沫形成的机理进行了解析;在此基础上，对构建房地产市场预警体系展开较为深入和系统的研究，初步设计了中国城市房地产市场价格预警指示灯系统。最后以上海及温州为个案，对房地产市场泡沫及预警指示灯系统实践应用进行了剖析。 第五章，“供需联动”理论模型与政策建议。重点讨论中国房地产市场调控“供需联动”的概念模型。在此之后，根据中国房地产市场有关制度创新的逻辑思路梳理，为中国房地产市场调控的制度创新支撑提出一些具有可操作性的政策建议。 第六章，结语。
李艳双[10]2003年在《房地产业与国民经济协调发展研究》文中研究指明房地产业是我国的新兴产业。在我国房地产业的发展过程中，如何保持房地产业的持续、健康、稳定发展，如何使房地产业能与整个国民经济协调发展，成为重要课题。本文主要采用了定性和定量、理论和实证、整体和部分、内部和外部、静态和动态相结合的研究方法，对房地产业与国民经济协调发展的问题进行了较为全面深入的研究。主要内容如下：分析了房地产业和住宅业的改革发展历程，并从“双重市场”和“双重过剩”的角度分析了住宅业的矛盾现象。对房地产业的外部宏观环境进行了PEST分析，鉴于房地产业几乎不存在替代品的特殊性，用“政府”取代“替代品生产者”，分析了房地产业的五种竞争力量。对房地产业与国民经济的周期关系和住宅业周期情况进行了实证研究，得出了房地产业周期与国民经济周期的波动方向、周期长度大致相同，只是房地产业的波动幅度更大一些及住宅业开始进入繁荣期的结论。从与国民经济发展相适应的角度，研究了房地产业发展的适度投资规模和投资增长速度，并研究了房地产投资的风险问题。根据居民的收入状况、心理偏好、生命周期阶段以及银行的抵押贷款比例，联系住宅的叁种类型，从定量的角度探讨了商品房、经济适用房、廉租房的合理比例结构。对土地的供需价格弹性进行了分析，并从定量角度分析了住宅需求的收入弹性和价格弹性，及住宅的投资需求和消费需求比例。构建了房地产业的宏观调控体系，并从经济、行政、法律、劝导等方面分析了政府的调控手段，从产业政策、区域政策等方面分析了政府的调控方法。
参考文献：
[1]. 入世后中国房地产中介服务业的发展研究[D]. 林如海. 四川大学. 2003
[2]. 外商直接投资对我国主要产业的影响和风险分析[D]. 罗汉. 复旦大学. 2004
[3]. 我国房地产中介企业规范发展研究[D]. 罗鸿铭. 天津财经大学. 2008
[4]. 深圳房地产叁级市场现状研究与发展措施思考[D]. 郭汉基. 重庆大学. 2003
[5]. 房地产中介的市场选择与发展研究[D]. 吕凤琴. 重庆大学. 2004
[6]. FDI与我国服务业发展关系的研究[D]. 施文慧. 南京理工大学. 2003
[7]. WTO下的成都房地产业的发展研究[D]. 裘丽岚. 西南交通大学. 2003
[8]. 服务业利用外商直接投资对中国经济影响的研究[D]. 陈淑芸. 河北工业大学. 2006
[9]. 中国房地产市场持续发展研究[D]. 段际凯. 复旦大学. 2003
[10]. 房地产业与国民经济协调发展研究[D]. 李艳双. 天津大学. 2003