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摘要：近年来，国内大型商业综合体项目大量涌现，其项目建设规模日趋庞大，综合体内部使用功能的多样化，决定了项目本身往往是由多个独立项目组成。这些大型商业综合体项目在后期的内部改造装修建设过程中，会遇到大量的问题和干扰因素，在一定程度上影响项目利益相关者的关系，形成冲突和矛盾，如果未能及时处理好这些关系，项目进展势必受到阻碍。本文分析了大型商业综合体精装修管理。
关键词：大型商业；综合体精装修；管理
当今社会，面对土地资源日渐紧张的现实压力和城市发展建设的需求，城市建筑越来越向着高密度、大容积率的方向发展。建筑功能也日趋多样化。一座建筑中往往汇集了多种功能，以满足城市人群不断增长、复杂程度不断加深的生活需求。商业综合体就是这样一种建筑类型。商业综合体一般设立于人口众多的大型城市，本身具备了餐饮、购物、娱乐等多种服务功能，对应的消费者范围极广，日常客流量极大。商业综合体的在拉动消费、推动经济发展和改善人们生活水平的同时，其客流量大、人群密集、建筑结构复杂的特点也给消防安全带来很大隐患。
一、大型商业综合体装修特点
1.商业综合体一般由商业主力店铺、室内商业步行街等组成，业态涉及零售、餐饮、娱乐，规模庞大、业态齐全，由于各家店铺的装修大多数由小业主自主决定，公共区域的装修在考虑到保持自身特色的同时还要做到兼容并包。
2.商业综合体一般体量较大，建筑、结构设计复杂，另外为满足不同业态商铺的要求，机电、幕墙等专业也较为复杂，装修设计管理是多专业交叉协调的工作。
3.商业综合体目标定位高，产品附加值大，对细节要求严格，精装设计管理要注重繁琐的细节处理。
二、大型商业综合体精装修管理
1.流程管理。工程项目管理要求的是参与工程各方的所有人员都要参与到工程项目的规范化管理中来；要求与工程项目所涉及的面都投入到规范化的工程项目管理中。要求工程项目管理把整个项目的全阶段为研究和管理的对象，从工程项目的前期策划开始到工程项目产生效益收回投资为止。有效地利用“项目分类结构”功能，使各项工种，程序及负责单位等等能有层次和以系统化形式进行安排，并可以作为组织蓝本,以方便各单位清楚审核其有关工作连结。还有此功能能为项目流程表进行多种分类选择与层次安排，清楚分辨重要的项目活动, 包括在即将设立的不同的工程包里的工程范围,及把总体流程表划分为分流程以利于详细监控。在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同的里程碑作为对工程不同阶段的监控点。在流程中将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。
2.沟通管理方法。沟通时必须基于客观事实，克服主观随意性。鉴于大型商业百货店利益相关者的界面复杂，需要从多维度进行沟通管理，如组织内部和组织外部的沟通、正式(文件、会议、工作检查等)和非正式沟通(聊天、观察、座谈、旁听等)、垂直(合同当事人或上下级)和水平沟通(平行权力组织间或同级)、语言或非语言沟通等。例如，某大型商业百货店项目针对现场项目内部各参建方的分析，采取了综合性的沟通管理措施。措施包括：每周定期组织召开工地例会，共同对项目情况进行分析和探讨，及时解决项目中存在的问题；协调建设单位指定的分包商和供应商；督促总承包商做好分包配合工作；对项目中反复出现的问题和采用新工艺、新技术、新材料前，组织各参与方参加专题例会，明确问题解决方案或统一施工操作要求和质量要求；组织现场联合检查，及时发现现场问题；组织设计单位对设计问题进行澄清，便于施工单位正确掌握设计意图。
3.精装修设计管理。
（1）装修图纸设计管理。一是与建筑图纸核对图差。建筑图纸是一切其他专业进行图纸深化的基础，但是建筑图纸不可避免的会发生变更，尤其是对于综合体项目。根据业态和招租商户的要求，会发生大量的反复多次的建筑平面图调整。往往建筑设计与室内设计不是同一家单位，如果中间信息交流不畅，导致信息不对称，必然会造成装修图纸与建筑图纸存在图差。某大型商业综合体项目，主入口处根据主力店铺要求，将二层楼板后退，一层大堂挑空，但是，由于该要求是在装修图纸已完成出图后提出，故而在装修方案图中未体现，如不进行两版图纸核对而贸然将地面石材下单，势必会造成很大经济、工期损失。二是做好与相关各专业的沟通协调。装修作为项目进场的最后一个大专业，与土建、机电、幕墙、智能化、室内水景、室内标识、软装艺术品、防火卷帘等专业，与商管、租户、物业、运营等部门都有密不可分的联系。所以精装设计管理，是一个需要多方面沟通协调的工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆需要建立一个全面可行的流程制度以及设计管理人员拥有很强的专业沟通能力。不管是设计方面还是施工方面，精装与机电专业都是交叉最多的。装修单位进场后一项重要工作，就是复核机电管线标高与精装天花设计标高有无冲突。以某大型商业项目为例，装修进场后复核装修施工图与机电综合管线图，发现多处机电管线管底标高低于精装设计标高。具体分析其原因（1）综合体项目存在大量钢梁，钢梁梁高较大；（2）防火卷帘上部卷轴需要600mm 高的立面空间，钢梁和卷帘占据天花上部机电管线的立面空间，导致机电管线标高被迫降低，从而影响精装天花标高。分析出原因，在精装深化设计阶段即解决此问题：（1）更改机电管线路由，将机电管线调至梁高较小处或移至租户区；（2）在梁下有防火卷帘卷轴处设置端头墙，使防火卷帘自然断开；（3） 设计叠级天花，不仅可以解决冲突问题，丰富天花造型。物业和运营部门提前介入，在图纸深化设计阶段即将其需求与装修结合，可以提高项目整体性、美观性，也可避免后期拆改，减少运营成本。如与物业、运营部门提前沟通落实好物业、推广用地面插座位置及数量，就可在满足需求个数及范围的同时，将地插均匀整齐的排列。
（2）设计样板制度。样板先行应作为大型项目的一项基本原则，选取比较有代表性的部位，如卫生间、电梯厅、中庭檐口等在装修大面积施工前先行施工。样板制度既可以提前检验设计效果，发现问题及时调整，比如卫生间镜柜的固定方式不便于开启、有安全隐患等都可以在打样时进行优化，还可以发现设计中只注重效果而忽视实际操作的方案及早进行优化，同时可以检验施工单位的整体施工工艺及管理水平。样板施工可以为后续施工确立具有可行性的验收标准，后续施工严格按样板间或样板工序的标准进行，可显著降低返修率。
（3）注重细节处理。从安全牢固、功能适用、美观精致、节能环保、易维护与耐久六个维度加强对综合体精装细节管理。排版要精细；不同材料交界面处理细腻、分色清晰无污染；细部收口如开关、插座面板四周、灯具底座四周、门窗四周、天棚与墙面凹槽等交接部位美观精致；机电末端与精装饰协调，机电设施管口隐蔽装饰；拦河立杆、挡烟垂壁分缝各楼层上下对线；转角风口专门定制一体，避免风口交接位置错位现象；墙面开孔部位选法兰收口，美观；伸缩缝、防火卷帘处收口精致，暗门装饰与周围环境协调一致；吊顶反光灯带光源采用led 灯带，节能、寿命长；卫生间洗手台使用感应龙头，控制水量，实现节能等[3]。
4.精装修工程现场管理的要点。材料的按时到场对保证工期有至关重要的影响，在主要材料进场前对前段工序进行确认，具备进场条件的材料方可进行进场。对所有进场的材料必须经过甲方、监理方的确认之后方可进行施做，并按时提交相应材料的质检、合格、复试等相关资料，不合格的材料一律不得进场，已经施做的发现不合格的材料必须拆除清场。施工组织计划应该贯穿于整个施工过程，不得随意更改施工顺序，部分可以交叉和提前进行的工序需在保证施工质量的前提下进行调整。对于已经完成的工序由施工单位进行自检，建设单位进行监督、监控，发现有不合的做法及时整改。隐蔽工程验收、中期验收等必须经监理、甲方、施工方等进行隐蔽工程的验收，验收不合格的不得进行下道工序的施工，并做好相关的备案工作。所有工序施工的基层、面层严格按照国家相关装饰装修的施工及验收规范进行验收，不合格的部位及时整改。对于总包方、分包方等完成的成品进行保护，包括入户门、窗户、管道等。对于已经完成的工序必须进行相应的成品保护，比如地板、地砖、墙砖、洁具、面板等等。施工中定期不定期的检查监督施工单位的成品保护情况。各种进场材料按照要求进行，办公环境的规范与否在一定程度上可以反映施工单位对文明施工的管理水平。
5.消防安全问题的管理
（1）加强对建筑内部的业态布局的管理。大型商业综合体建筑的内部业态布局方面，常出现不合理的设计构造，不能依据国家的相关安全规定与建筑使用性质来进行布局。商场为了谋求更大的经济效益，将娱乐健身场所、餐饮休闲场所与百货销售场所进行交叉布置，对儿童娱乐场所的消防安全重视程度不足，没有设置单独的疏散出口，营业时间也各不相同。受这种布局的影响，火灾隐患自然就变大，消防安全无法得到保证。火灾发生时，由于场所的复杂性，很容易导致火势蔓延，火灾的扑救和人员疏散都难以高效完成。针对以上情况，在对综合商业体的审核过程中，首先应当对建筑物内部的各个分区及其使用功能有一定的了解，为划分安全区域提供可靠的依据。在对火灾的安全管理过程中，将单位间火灾危险性相类似的区域，可以采用集中设置的方法，以拉近防火区距离，方便对火灾状况的集中处理。
（2）设置防火区域，做好消防疏散工作。大型商业综合体的建筑功能多样、占地面积较大，阴帝对防火分区的设计也一直是一件较为复杂的工作，疏散距离的设计较为困难，其距离、出口数量与宽度等的实际数量与规格都很难到到《建筑规定》的要求。由于大型商业综合体的特殊性，如果严格按照《建筑规定》中所要求的每楼层与每个防火区域中的防火出口要设计在两个及其以上，对现有的大型商业综合体而言，较为困难。因此，一些大型商业综合体建筑会在室内设置暂时性的安全区域、并留出一部分的亚安全区域。这种设置，一旦火灾发生，能够在一定程度上保障人民的生命与财产安全，但是疏散区域的采光和排烟等问题一直存在，也凸显了一定的局限性。因此，这种方法也未能被广泛采用。
（3）对商场内部的装修进行严格审核。为了满足对建筑功能与建筑装饰的需求，商户常常将大量的装饰材料运用到商业综合体的装修装饰当中。有时甚至为了追求华丽的视觉效果与舒适的使用感受而将可燃和易燃材料运用到建筑装修装饰中，大大增加了建筑火灾荷载，对消防安全造成影响。易燃材料的堆积在发生火灾的情况下，不仅助长火势，而且容易导致火灾的立体燃烧。燃烧过程中产生大量的有毒气体，污染环境、对人体健康造成损害。在火灾营救过程中，增加了火灾的危险指数。
作为一个复杂的精装修工程，其工程的项目前期管理是非常重要的。是目前建设单位项目管理中一个非常薄弱的环节，特别是设计管理、流程管理、合同策划等更是突出。如把工程项目管理的前期工作做到位了就等于工程项目成功了一半。国家正在积极的推行规范花的项目管理，但正真项目管理的思想被大家能广泛的被接受还需要通过政府和项目管理专业人士的共同推动，取得比较好的项目管理成果还需要一个时间。
参考文献：
[1]冉双维,庆升.精装修工程的项目管理.浙江建筑,2015,(8)：28.
[2] 王生金,赵可.探析精装修工程管理及建议.科技资讯,2015,(11)：166.
[3]王立，况凯骞.大型商业购物中心中庭防火分隔与人员疏散[J].消防科学与技术，2015（ 1） .
[4]彭超，陈展.结合实例探讨大型商业的消防设计[J].中外建筑，2015（1）.
论文作者:胡立松
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月下
论文发表时间:2017/6/12
标签：综合体论文; 商业论文; 项目论文; 建筑论文; 机电论文; 装修论文; 火灾论文; 《建筑学研究前沿》2017年2月下论文;