摘要：随着我国城市化水平的快速发展以及人口数量的不断递增，房地产行业达到了前所未有的高峰期，在这样的情况下，各个企业都开始进行大规模的房地产开发，以此来提升其市场竞争力，房地产行业的开发成为了促进我国国民经济发展的重要性支柱产业。风险与机遇总是并存的，虽然房地产开发给我国经济效益的提升带来了较大的发展，但也不能忽视住房开发的风险，行业在日益激烈的市场竞争环境下所面临的压力已经越来越大。在此背景下，为了更好地促进企业长远发展，使房地产开发行业能够获得竞争优势，房地产企业应该尽快找出开发管理中存在的重难点问题，对其进行适当的调整和改进，使房地产的开发能在保证住房高质的情况下，促进国家和企业综合效益的有效提升，实现目标的长远发展。
关键词：房地产；项目；规划设计；管理措施
1房地产经营管理坚持的原则
①坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理模式，坚持企业高层制定的科学定位计划；②坚持项目经理责任制和项目成本核算制；③坚持市场风险与开发项目，施工风险分离制；④建立良好的有偿服务制度，五是必须检查项目管理制度，促进开发项目有章可循，有法可依，加强企业内部管理规章制度，完善企业高层内部管理制度，完善项目部层面的制度建设等一系列原则。要加强并完善项目公司经营机构的建设，建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策，并接受监事会监督的经营管理机制，确保项目公司灵活运作、规范经营。
2房地产工程管理的现状
2.1前期规划工作不到位
前期规划工作是保证整个工程质量的关键。优秀的规划方案不仅有助于工程的顺利推进和销售的快速实现，还可以最大化利用资源，达成利润最大化。现阶段一些房地产项目往往不重视前期规划工作，工程管理为了尽快达成项目销售节点，一味的压缩项目方案规划和评审时间，对周边竞品调查不仔细，对项目配置标准研究不深入，对规划方案合理与否不充分论证，造成项目定位不准，销售滞压。
2.2设计管理工作不重视
设计管理工作的好坏不仅影响着项目最终结果的呈现，而且影响着工程进度和成本管理。较多的项目往往对设计管理不够重视，更多的思想观念是设计归设计，工程管理按图施工即可，较少能关注到好的设计产品不仅能有效缩短工期，保证产成品效果，降低工程成本，达到有效协调统一。
2.3开发管理体系不完善
房地产开发作为一项工序较为复杂的综合性工程，不仅施工周期长，范围广，还具有一定的繁复性。因此，为了更好地加大施工期的管理力度，促进工程的顺利实施，企业必须要构建完善的开发管理体系。然而，在现行的房地产开发企业中，大多开发商都过分追求经济效益，使得对施工过程中的人员管理被忽视，这就在一定程度上加大了工程实施的随意性，致使项目开发与项目管理相脱节的情况愈加严重，工程的质量和效率得不到保证。因此，管理体系的不完善也是目前房地产开发管理行业中的一个重难点。
2.4施工材料缺乏管理
在房地产开发管理中，为了加大管理的有效性，企业会与施工单位签订相关的合同文件，其中，对于施工材料的提供，主要是由企业集中购买提供，这样不仅能节约时间，还能实现资源的优化配置，当然，对于一些重要的材料，乙方也是要承担部分责任的，如钢筋水泥木材等的提供。然而，随着开发商工作量的加大，部分开发商会与承包商进行合作，这样就造成了材料管理的不科学，一些劣质材料用于工程施工和材料供应不及时的现象普遍出现，严重影响了工程的顺利实施，使得工程质量得不到保证。
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2.5安全管理始终是项目工程管理的一个重点
现阶段房地产工程管理过程中往往把安全管理更多的纳入合作单位的职责范围，认为与合作单位签订了安全责任书，安全管理应由合作单位自行负责，其实安全管理涉及房地产工程管理的方方面面，一个安全事故的发生，不仅仅影响着合作单位的信誉，同时也会给工程推进、销售、成本、品牌形象等带来一系列的不利影响。
3完善房地产项目可行性研究的建议
3.1重视基础性准备工作，提高研究深度
前期充足的基础性准备工作是高质量研究分析的前提，因此要想提高研究的深度，首先就需要重视必要的基础准备工作，例如前期人员安排、市场调查及其调查的方式、范围等。房地产企业应该重视项目可行性研究工作，投入一定的精力进行前期的准备，在调查的微观方面做好相关的人事安排，在宏观方面处理好相关调查工作的准备，在研究分析的过程中需要采取定性和定量分析相结合的方法对项目的可行性内容进行全面研究，提高研究的深度。
3.2规范审批和监督机制
要想有效解决研究方法的科学性不足的问题，鉴于目前我国房地产经济行业中以房地产企业为主体的特性，就需要从政府的角度以规范审批程序和完善监督机制的方式对企业进行监督和管理。首先，相关的政府部门应该重视相关的制度体系建设，尽快颁布相关的政策法规，推动行业的规范化发展。此外，政府体系中对房地产项目开发的直接主观部门应该做好相关的管理工作，对房地产企业的项目可行性分析研究工作方式方法进行管理监督。在监督机制的方面，也可以让社会参与到项目可行性研究工作的评估中来，作为监督的主体之一。同时，还可以充分发挥大众媒体等监督和导向作用，对项目的违法和违规行为进行监督和检举，从而让行业形成重视项目可行性分析工作的良好氛围。
3.3加强房地产开发项目经营管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实行涉及到许多方面的因素，因此，建立相对完善的交流沟通机制是很有必要，同时也能保证工程项目的管理和实施。提升管理效率。在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成协调而统一的项目设计开发管理模式，在运转高效的管理模式中不断加强房地产开发项目的管理；除此之外，房地产企业方面还应完善参与方和设计方的沟通交流机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
3.4提升房地产开发的质量管理
住房的质量是促进企业经济效益增长的基础，也是实现房地产开发行业长远发展的重要保证。对于房地产开发企业来说，工程项目的质量是极其重要的，同样，对于居民来说，花费巨大的财力来购买房屋，如果质量得不到保证，必然也会给生活带来的较大的困扰。所以在此情况下，房地产开发商就要更加重视工程的质量问题，做好相应的项目监督与管理，使工程质量能够得到保证。同时，在工程的后期，也要做好养护管理，对于一些不该出现的质量问题，如屋面漏水、墙壁破裂等，房地产企业也要及时进行处理，加大用户对企业的认同感。
3.5提高从业人员的专业素质
提高从业人员的专业素质，就需要对既有的从业人员加大专业技术技能与职业道德素养的培养，也需要充实后备专业性人才。在人才的培养方面，房地产企业需要发挥带头作用。在我国现行的经济体系中，还没有形成房地产项目可行性分析政策和体制基础，因此要想培养真正的专业化人才，企业需要投入一定的精力和成本，为自己的企业培养这个方面的储备型人才。除了企业以外，房地产行业的社会性组织也可以在这个方面发挥积极的作用，以一种第三方专业资质的形式为房地产企业提供专业的项目可行性评估工作，一方面有利于专业化和科学化，另一方面则有利于降低房地产企业的成本。社会性组织需要争取政府的支持，共同为房地产企业提供项目可行性分析和研究的专业化人才，从而解决我国人才不足的问题。
结语
随着市场需求的增长和房地产市场竞争的日益激烈，中国的房地产市场进入了一个新的阶段。建立完善管理体系，对各个阶段进行有效管理才能保证工程质量和建设出更好的产品，企业的经济效益将更加显著，中国房地产业将更加红火。
参考文献：
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题和对策[J].中华民居，2016（13）：121.
论文作者:刘荣
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/1/10
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