鄞巧梅
深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司
摘要：众所周知，土地估价是城市建设中的重中之重。它不仅影响着整个城市建设进度，同时也体现在我国整体综合实力。因此，为了保障我国城市建设的稳固发展，相关人员应当重视它的重要性，并将其摆在工作重心的首要位置，同时结合自身实际发展需求，通过精准的技术分析来提高土地估价有效性。
关键词：城市地籍管理；土地估价；方法探讨
引言
土地管理是一门综合性的系统工程。城市的土地管理，不仅仅是一个数学模式就能简单囊括的，它有自然科学的精确定量的需求，更有社会科学定性分析的需求。定性和定量相统一是城市土地管理核心机制。
1土地估价概述
地价，是土地价格的简称。根据涉及的土地性质存在宗地地价、交易地价、标准地价或公告地价等称谓。1992年国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》明确规定，我国使用基准地价和标定地价的称谓，并对其定义如下:基准地价，就是各城镇按土地的不同级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价，是在基准地价的基础上，按土地使用年期、用途、地块大孝形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。土地估价实质上是一种估计和预测，即根据评估土地的环境条件和自身情况做出关于土地价格的一种分析、判断、量算和预计。土地估价一般不存在一个绝对正确的结果值，评估值在一定的值域区间内波动都是有效的。
2.1城市土地估价理论
2.1.1城市土地估价原则
城市土地的估价应遵循以下原则：土地优先原则、有效使用原则、替代原则、变动原则。
2.1.2城市土地估价功用
土地估价是有效控制和管理土地市场的基矗(1)土地估价是国家资源核算的重要手段。(2)土地估价是确定土地税收，理顺政府土地管理体制的科学依据。
2.1.3影响土地价格的因素
综合各种理论研究和各国、各地区的实际情况，土地价格形成与变动主要受以下因素影响:影响土地价格的总体因素有:(1)国民经济增长速度。(2)城市化发展状况。(3)土地制度，特别是上地使用制度。(4)投机作用。影响土地价格的具体因素有:(1)位置。(2)土地使用限制。(3)基础设施完善程度。(4)地区经济结构。(5)人口密度。(6)城市周围农业用地的生产状况。(7)税收。(8)土地市场发育完善程度。
3城市地籍管理中土地估价方法探讨
3.1剩余法对土地进估价
在城市地籍管理过程中，剩余法是土地估价中的一个有效手段。首先，所谓剩余法又可以称之为假设开发法，其主要内容是指在预计开发完成后，不动产能够开始在正常交易价格的基础上，扣除相应的预算成本以及其他相关领域的费用、利润和税收等，并通过价格上的余额来预估土地的价格方法。其次，剩余法的基本理论依据与收益与还原法基本概念是相同，他们都是通过对未来剩余土地收益的计算，进而得到的有效估价。除此之外，剩余法土地估价的方式是直接从资本化之后的价格扣除非土地因素的贡献。其中剩余法最主要的应用是，用于具有开发价值意义的土地而进行有效的估价，一般体现在以下几种类型:第一，是那些有待代开发或是有开发价值意义的土地进行估价。第二，是那些即将被拆迁或是待开发的房地产土地进行估价。第三，是那些可直接被居住的土地进行估价。剩余法的基本公式:V=A-(B+C)，V指待估土地的价格，A指总开发价值或开发完成后的不动产总价值，B指整个开发项目的开发成本，C指开发上合理利润。而对于房地产开发项目的具体公式则为:土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润。
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3.2基准地价系数修正法
在城市地籍管理过程中，除了剩余法来对土地进行估价外，相关人员还可以利用基准地价系数修正法来对土地进行估价。所谓基准地价系数修正法是指，通过待估地价影响因素的分析，对各个城镇已经公布的同类用途或是同级土地基准地价进行修改。然而在实际土地估价过程中，由于基准地价是区域的平均价，因此，笔者认为为了保障土地估价的准确性，相关人员可以从以下几点进行入手。首先，相关人员为了要评估该区域中某一快宗地的价格，必须根据该宗地的区域的限定条件和其他条件因素，来综合考虑整个土地估价的有效性，并对该城镇区域平均价进行及时修改，进而使该片土地估计的结果更为准确与精准。其次，土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，其中，土地价格的高低取决于能否获取的最佳的预期土地收益效益，除此之外，在进行划拨土地使用权价格评估时，相关人员还应先弄清楚划拨土地相应的政策与法律法规，进而通过做好充分考虑，降低出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
3.3比较法对土地估价
在城市地籍管理过程中，除了剩余法、基准地价系数修正法对土地进而估价之外，相关人员还可以采取比较法对土地进行估价，而比较法也是土地估价过程中最基本且最常用的估价方法，同时也是国际上通用的基本估价方法。所谓比较法是指，根据目前市场替代将要进行估价的土地，或者是那些本身具有替开发性的土地进行估价。而在目前我国市场上土地交易的类型，往往是将土地之间进行相互比较，并对类似土地的成交价格进行适当调整与修改，而这种比较法可以更为客观进行估价。除此之外，由于比较法自身存在局限性，随着我国城市建设的不断扩大，房地产教育也变得越来越频繁，而这些现象的出现也使得我国市场土地交易资料变得越来越丰富，此时相关人员应将其充分的利用起来，利用现今的交易低价资料来将不同土地类别进行分类，并对其进行整体分析与归档，进而通过比较法推理出与土地估价地段相符合的地价评估值。例如，在使用比较法进行房屋交易时，相关人员应综合多种因素进行考虑，进而使其得到的土地估价与实际不会产生较大的差别。
3.4不动产租金还原比较法
在城市地籍管理过程中，除了剩余法、基准地价系数修正法、比较法对土地估价对土地进行估价之外，相关人员还可以采取不动产租金还原比较法对土地进行估价。首先，所谓不动产租金还原比较法是指，在估算土地在未来每年中的预期收益的基础上，通过一定的还原比率来折算为评估期日收益总和的一种方法。事实调查数据显示，就我国目前《土地估价规程》内容中指出，对于如何计算出土地的纯收益以及出让地价，内容中已经给出了明确规定。其次，相关人员还可以通过调查某一区域的土地来间接计算。其中，国有土地租赁的租金水平大部分是由土地实际出让金水平来最终决定的，同时也是我国权益在土地收益上的重要体现。总而言之，利用不动产租金还原比较法可以得到划拨土地的真正收益。
结语
总之，在实际建设过程中依然存现诸多问题，使我国地籍管理过程中土地得不到有效的估价，进而阻碍我国城市建设的发展进程。因此，为了保障城市建设的稳固发展，相关人员应采取有效的估价方式来推动城市建设发展。
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论文作者:鄞巧梅
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/27
标签：土地论文; 地价论文; 比较法论文; 土地估价论文; 基准论文; 城市论文; 剩余论文; 《中国西部科技》2019年第22期论文;