【摘 要】随着经济的进步，我国房地产企业竞争日益激烈，房地产开发企业为了确保企业的生存和发展，必须要熟悉国家政策，严格控制开发成本，提高风险防范意识，从而取得最大的投入产出效益。房地产行业成本核算中存在的问题有成本核算对象不明确。简要阐述了房地产开发项目现场成本控制问题，提高企业的经济效益。
【关键词】房地产；成本控制；问题；措施
引言
目前国内房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高、生产率低下等许多突出的问题，房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产开发企业的经济效益。要在激烈的市场中生存和发展下去，这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险，最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节一一抓好管理是基础，成本控制是核心、是企业提高经济业绩的关键环节。
1房地产企业成本核算的现状
1.1成本费用的分配方法和归集不科学
我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。对于前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费则归集为间接开发成本。房地产开发企业在进行成本核算时，首先确定成本核算对象，然后进行成本费用的归集和分配。属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。而对于房地产开发企业间接开发成本如何进行归集和分配，归集去处和具体分配标准会计制度都没有明确的规定。
1.2成本核算不到位工程决算与实际支出不符
房地产行业的成本核算比较复杂，和一般的企业成本会计核算相比，最大的区别在于核算涉及的会计周期比较长，导致很多房地产企业的成本核算不到位，经常出现成本费用列支不规范的现象。很多房地产企业采取压缩利润额和应用考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映各个项目的成本费用与具体利润。因此，有的房地产企业在进行项目成本核算时，为了达到偷逃税款或者其他的目的，人为地调整不同项目之间的成本分配，从而造成各项目的工程决算与实际支出不符。成本费用列支不规范将会使会计利润的核算不准确，无法真实地反映出企业的盈利能力，也会影响应缴税款的核算。
1.3另外，管理制度的健全和设计人员素质的完备等因素在很大程度上也直接影响了成本核算的准确性；随意变更设计方案、土方工程控制不当、地质勘探控制失位也会造成房地产开发项目现场成本失控。为房地产开发项目现场成本控制工作带来了更大的难度。
2解决房地产开发企业成本核算问题的措施
2.1施工前的准备
在决策方案确定后，设计是最大的控制成本的关键点，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。在设计控制中，需要关注以下几点：
2.1.1 实行设计方案招投标制度，择优选择设计方案和设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的维护、绿化等均放在一起进行招标。通过招标确定布局经济合理符合市场需求的最佳建筑方案。
2.1.2 实行限额设计，并将设计收费与设计成本挂钩，促使和避免设计人员为过分的追求安全效果而加大设计成本。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。一般通过限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用等指标。
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2.1.3 加强对设计图纸的会审与审查工作。施工之前，严格审核施工图纸与设计方案，防止出现二次变更，造成成本损失。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，审核施工图纸，可明确房地产开发项目当中的细节问题，在节约开发成本的同时也避免了不必要的索赔事件。尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。遵循设计图纸需要强化现场监督与管理的力度，如果发现施工方存在违反设计要求的问题，基于合理管控房地产开发项目现场成本的问题，需要适当予以修正。
2.1.4投资决策阶段成本控制方法有：(1)市场调查。项目部第一项工作是市场调查。市场调查采取工作人员深入房地产市场进行调研就和发放调查问卷等多种方式。(2)对调查资料进行分析总结。经过分析研究以确定本项目的定位、户型设置、成本构成与分配等重要指标。(3)提高投资估算的准确度。让设计人员一开始就深入项目中，便于全面的、系统的、真实的收集好基础资料。施工组织设计的先进程度与房地产开发项目现场成本控制的成效紧密相关，成本管控人员前期需要与设计部多加沟通，在初步方案图时就应该介入，在符合各项设计规范的前提下提出成本优化的建议以降低房地产开发项目的成本。
2.2施工阶段
房地产开发项目施工阶段的成本控制是非常复杂的。尽管在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10％左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段，如果不加强控制，就会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生投资浪费。
2.2.1控制工程造价的关键是通过招投标制度选择好的施工队伍，通过合同的约束有效地降低工程成本。
通过招投标制度选择良好的施工队伍，在招投标过程中，应该从招标的制度上避免出现串标或围标的情况发生，例如可以采取资格后审、不相容职务相分离、合理低价中标等方法。
2.2.2加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。在工程施工阶段，应该从优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，从源头上控制现场签证和索赔的发生概率。同时控制好现场签证的时效性，签证应控制在发生时间的一定范围内进行申报。同时，加强项目部现场管理人员的业务能力培训，提高其控制成本与现场进度相结合的管理意识，加强职业道德教育，纠正行业不正之风从管理模式上着手，建立建设监理制。落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.3竣工阶段
该阶段是施工成本控制工作的最后阶段，在竣工决算阶段，要以工程的成本决算为审核重点，对照工程的概算、预算，依据合同规定，对工程量进行审核；如果通过验收的工程仍然存在严重质量缺陷，投资者必然会投入巨额的维修费用进行维修和完善，这将会给投资者带来巨大损失。因此项目监理机构及开发单位的现场工程师必需对施工单位申报完成工程的工程量进行的验收。施工材料移交，在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。一个竣工资料不齐备的工程，对以后的使用、修理、改建、加固，都将带来很大的麻烦，造成人力、财力和物力的浪费。工程决算的准确性和项目的完整性能有效地控制成本的支出。
结语
总之，在新的经济环境下，房地产企业开发成本将成为影响企业利润高低的重要因素。因此，必须要在明确房地产开发项目现场成本易失控的环节的基础上，在明确成本核算对象的前提下，准确合理地归集和分配成本费用的，加强项目成本核算的预算管理和成本分析控制，严格管理房地产开发项目各个环节的成本。
参考文献：
[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊(理论研究).2011
[2]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011
[3]潘慧林. 房地产开发项目现场成本控制问题研究[J]. 科技致富向导，2013，29：207.
论文作者:周园园
论文发表刊物:《低碳地产》2016年8月第16期
论文发表时间:2016/11/14
标签：成本论文; 成本核算论文; 现场论文; 开发项目论文; 阶段论文; 工程论文; 成本控制论文; 《低碳地产》2016年8月第16期论文;