济南高新区工程质量与安全监督站 山东济南 250101
摘要：房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，房地产项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标。这需要积极采用科学的方法优化管理，在房地产项目规划前做好充分的调研，不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度。只有做好房地产优质高效管理工作，才能提高建筑的质量，延长建筑的使用寿命，促进房地产行业的健康发展。
关键词：房地产项目 管理作用 存在问题 管理措施
前言：随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统，通过挖掘潜力提高项目管理水平，不断开拓创新，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。才能使房地产企业得以生存和发展，使工程的利益达到最大化，最终实现项目预期效果目标。
一、房地产项目管理的作用
1.1项目成本管理
加强房地产成本管理能够确保项目开发取得圆满成功。成本能够直接影响企业开发商的经济利益，项目成本管理主要就是控制房地产项目的工程造价，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使房地产企业能够获得较好的市场地位。
1.2项目质量管理
在房地产企业的发展过程中，房地产开发项目的质量能够对业主今后的生活质量产生直接的影响，工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的声誉。如果项目工程在质量管理方面存在问题，会影响到正常的建设工期增加投资，将会直接影响房屋的销售情况，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
1.3项目进度管理
建筑工程的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。在建设施工的过程中，施工进度不仅会影响工期，还会对工程造价产生直接性的影响。如果房地产项目的进度较慢，就会延长施工工期增加总体的施工成本，这些资金费用都会落实在建筑的销售价格上，就会影响房屋的销售，进而影响房地产开发商的经济效益。因此，必须科学合理地进行项目进度管理，保证整个项目工程的顺利进行。
二、房地产项目管理中存在的问题
2.1房地产开发项目管理前期的准备不足
房地产开发项目应将客户的需要作为中心，但许多的房地产开发企业关注的焦点过多集中在开发的地段位置、以及商业环境方面。前期策划准备不足、方案不够详细，缺乏工程前期调研准备工作。技术资料掌握也不是很充足，导致草率的进行开工，造成市场消费定位出现偏颇，由于在进行设计时没有充分的依据，项目计划不够详细具体，开发单位不能很好的了解和掌握城市相关信息，导致工程项目从设计到实施过程延长，无法进行项目管理的预测以及控制，必然会对项目决策造成影响。项目决策阶段的问题在项目实施中会造成项目管理的诸多困难。
2.2成本管理存在的问题
成本管理控制是房地产开发项目中的重点，从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段都涉及到工程造价。优化项目成本管理是关键，成本控制和质量控制都是开发项目中重点管理对象。在决策阶段，如房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。房地产开发在设计阶段更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分，没能透彻研究在设计阶段对项目方案的市场经济性分析，导致耗时耗力，最终导致方案不具备实施的可行性。在招投标中压低投标报价，导致签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加工程成本，影响房地产投资效益。
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2.3质量管理存在的问题
质量是房地产开发项目工程管理的核心，房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略了工程质量管理。由于不重视对质量的管理，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。另外没有把工程质量控制摆在首要管理制度上，造成质量管理制度成为一种摆设，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题，造成工程项目质量问题频发，无法保证工程的优质建设。
3、提高房地产项目管理的措施
3.1房地产项目开发的规划管理
规划管理作为房地产开发工程管理的第一阶段，应当结合市场的行情选择，开发的地理位置要具有商业价值。地段在整个房地产开发中占据非常重要的位置，房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，对房地产开发项目的地理位置进行合理的定位，了解消费者的具体需求，规划房地产建筑规模等级以及相应的需求量，合理规划建筑户型。开发企业应当积极和国家规划部门进行沟通，通过运用规划部门对于规划政策的了解及规划知识，寻找政策保障。制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标，进行房地产开发项目方案的设计竞标，在项目工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的变更。
3.2房地产项目的合同管理
项目合同管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，不仅为房地产项目顺利开发保驾护航,同时为降低企业风险、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到重要的作用。在房地产开发过程中，质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用，而实现这些管理内容都需要履行合同来达到的。企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益，通过合同管理可以控制随意的决策,重合同、守信用是企业最重要的形象。不断加强项目工程的合同管理， 是确保工程管理质量的重要的内容之一。
3.3房地产项目的质量管理
工程质量合格是房地产企业对建筑的最低保证。应积极采用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，在工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。应当做好基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。对材料使用严格执行检验制度，严把质量关，全部材料符合条件之后才能使用，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。另外，还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时做出满意的售后服务。
3.4房地产项目的成本管理
在房地产开发过程中，成本控制管理是企业经济效益最重要的方面，对成本进行合理的控制，是保证开发企业经济利益的重要措施。所以房地产开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。规划阶段在调研的基础上，对项目的具体实施情况进行科学合理精准的评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润。在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，控制施工成本实现成本控制的最大化，项目开发管理过程中，重要的是做好现场签证管理制度，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力，为成本控制提供坚实的保障。
结束语：
随着社会经济高速的发展，房地产市场也在很大程度上得到了发展，在房地产开发项目管理中，需要懂技术、会经营、善管理的综合专业工作能力人员，通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，不断探索新途径，总结新方法，才能使房地产企业得以生存和发展。
参考文献：
[1]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居(下旬刊),2013,09:251-252.
[2]陈毅志．论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011(9)．
[3]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2011(07).
论文作者:丁楠
论文发表刊物:《基层建设》2016年16期
论文发表时间:2016/11/7
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