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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A
[文章编号]1000—8306（2000）03—0018—07
一、广阔的发展前景
自改革开放以来，我国的城镇住宅业的成就是有目共睹的。在1980～1990年间，城镇住宅投资占GDP的比重年均为3.3%；到1991～1998年间，这一比重上升至5%左右。 住房消费占城镇居民家庭消费性支出的比重也从80年代初不足2%，提高到1999年的9%左右。住宅投资与消费的稳步增长，有效地改善了人民的居住条件， 城镇人均居住面积也从1978年的3.6平方米，上升至1998年的9.3平方米。在未来十几年中，潜在的市场需求仍是中国住宅业持续发展的巨大动力。
（一）城市化水平稳定提高对住宅的巨大需求
城市化是社会经济高速发展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。这是因为城市化是以产业和人口高度集中为主要特征的，而这种密集经济为现代生产的专业化提供了有利的空间环境，也为有效地利用土地资源、金融资本、人力资本、自然资源、信息资源和公共服务设施等奠定了基础。根据国际经验，当一国经济进入持续增长期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对全球133个国家的统计资料显示，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平（即城市人口所占比重）仅为20%，当人均GDP从700美元提高到1000～1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市化水平将达到40%～60%，而当经济高度发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展的速度趋缓。
表1 城市化率和未来住宅需求预测 单位：万人
自然增长率‰ 总人口 城市化率城市人口
198011.87 98705
19.4%19140
198514.26105851
23.7%25094
199014.39114333
26.4%30191
199510.55121121
29.0%35174
199610.42122389
29.4%35950
199710.06123626
29.9%36989
19989.53 124810
30.4%37942
19999.60 126008
31.6%38306
20009.60 127218
32.8%40201
20019.60 128439
34.0%42128
20029.60 129672
35.2%44088
20039.60 130917
36.4%46083
20049.60 132174
37.6%48111
20059.60 133443
38.8%50174
20069.60 134724
40.4%52273
20079.60 136017
41.2%54407
20089.60 137323
42.4%56577
20099.60 138641
43.6%58784
20109.60 139972
44.8%61028
净增人口 23086
年新增城市人口 新增住宅(建筑面积)
1985
5954
1990
5097
1995
4983
1996776
1997
1039
1998953
19993645828
2000
1894
30310
2001
1927
30835
2002
1960
31368
2003
1994
31908
2004
2028
32456
2005
2063
33011
2006
2098
33574
2007
2134
34144
2008
2170
34723
2009
2207
35309
2010
2244
35904
每年新增人口1924 369369
注：1980—1998年数据来自《1999年中国统计摘要》，自1999年以后，总人口按自然增长率9.60‰计算，城市化的年增长率为1.2%， 新增住宅建筑面积按人均16平方米计算。
自80年代起，这种发展趋势已在我国初现端倪。我国城镇人口占总人口的比重已从1980年的19.4%，上升至1998年的30.4%，上升了11个百分点；城市人口也从1980年的19140万人上升至37942万，是1980年的2倍。在未来的十几年中，我国的人均GDP将从1997年860 美元（注：世界银行数据开发组顾问、总统计师罗宾·林迟先生签署：《关于GNP 磋商结论备忘录》，《中国国情国力》1999年第6期。），提高到2010 年的1200美元甚至更高。经济的发展将加快城市化的进程。按国家《中国城市预测与规划》中所预测的，到2010年，我国的城市化水平将达到42%～45%。尽管这种增长速度低于许多低收入和中等收入国家，但是由于我国人口的基数大，城市人口的绝对增长数量也会相对比较大。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑会给城市住房、基础设施等带来巨大的压力。
如果在未来的十几年中，我国人口的自然增长率仍保持在9.6 ‰左右，城市化率以每年1.2%速度增长，到2010年达到44.8%， 城市人口将达到6.1亿人，净增加2.3亿人，每年新增人口1924万人。为满足这些新增城市人口的住房需求，以人均居住面积8平方米，建筑面积16 平方米来计算，共需新建住宅36亿平方米，这意味着在未来11年里，仅为满足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27亿平方米（详见表1）。
（二）流动人口增长对住宅的巨大需求
尽管我国大城市人口自然增长率很低，甚至出现了负增长，如1998年北京人口自然增长率仅为0.7‰，上海人口自然增长率为－1.8‰，但是，城市化和流动人口带来的人口机械增长，对城市住宅需求的扩大有着不可低估的影响。
其中，流动人口是指那些不改变户口登记、不定期在外地的“打工者”。大量流动人口的出现是市场经济的产物，也是我国经济发展的重要标志。在传统的计划经济体制下，户籍管理、经济短缺，严重制约了人口的流动。但是伴随着经济的发展、物质的丰富，定量配给制度被取消，户口已不再是人们生活在某地的必要条件；信息技术与交通网络的发展，不仅给人们带来了求生存、奔小康的新观念，也为人们走出家门闯天下提供了便利，这些都促进了我国人口的流动和生产要素的优化配置。
流动人口的增长对我国经济的发展有着不可低估的积极作用。流动人口不仅缓解了流出地人口与就业的压力，带回了资金、技术和新的致富观念，也弥补了流入地劳动力结构性短缺，促进了生产要素的优化组合。在许多市场经济国家，如美国人才的流动率高达20%，日本人才流动率在10%左右，我国的人才流动率仅为2%。而按照发展经济的理论，在传统的农业社会向现代工业社会转变或由二元经济结构向一元经济结构转变的过程中，农村剩余劳动力向非农产业的转移是不可避免的；只要存在着地区的经济差别、收入差别，人力资源就有跨地区流动的动力。没有农村剩余劳动力的转移，中国二元经济结构的转变就成了无源之水；没有人才、人口的合理流动，国民的素质就难以提高，生产要素也难以实现优化配置。因此，在今后相当的时期内，流动人口的存在和稳步增长将是我国经济发展的一种趋势。
大量的流动人口既是生产者，也是消费者。他们衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300～400万人，其外来人口与常驻人口之比分别是21∶100，10∶100和6∶100。如此庞大的外来人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。按照有关预测，到2010年，我国的流动人口将从目前的8000万人，增长至1.5亿人，按人均居住最低标准（人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米）计算，则需要为新增的流动人口建造约3 亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
（三）居民消费结构变化对住宅的需求
改革开放以来的20年是我国经济高速发展的20年，按不变价格计算，GDP和人均GDP的年均增长率分别为10.3%和8.8%。 经济的高速增长和生产率水平的提高，为居民的消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。
根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求会明显上升。住与行需求的扩大，将引导国民经济步入持续稳步增长的新时期。目前，我国城镇人口为3.7亿人，人均居住面积9.3平方米。如果到2010年，每人只增加居住面积2平方米，就需增加住宅建筑面积14.8平方米，未来10年每年就需新建住宅为1.4亿平方米。如果按照国家建设主管部门制定的“城镇住宅建设十年规划”，到2010年城镇人均住房居住面积达到13平方米，使用面积18平方米，则需建设住宅33.5亿平方米，平均每年需新建住宅3.3亿平方米。因此， 城镇居民消费结构的变化对住宅需求影响是不可低估的。
（四）改革深化与市场发展对住宅的需求
自1998年以来，为抵御东亚金融危机的冲击，扩大国内需求，政府出台了一系列深化住房制度改革、启动住宅消费的措施，其力度之大是前所未有的。
目前，全国大多数城市已出台了住房分配货币化改革的方案，大部分城市公房出售已占可出售公房50%以上，一些城市的住房自有率已达70%左右。此外，许多城市还相继开放了二级市场，让居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，逐步实现了住房消费的升级换代。尽管目前各地区住房改革进展仍很不平衡，市场的培育与服务也有待完善，但是不可否认住房改革与市场发展，将对居民转变消费观念和消费行为产生极其深远的影响。
综合上述分析表明：到2010年，要使我国城镇的居民住宅达到小康水平，既要满足现有城镇居民不断增长的住宅需求，还要保证新增城市人口和流动人口对住宅的基本需求。那么，在未来的10年中，每年需新建城镇住宅5亿平方米以上，城镇住宅投资占GDP的5%以上， 这样庞大的市场需求，为我国住宅业的发展提供了大展宏图的机遇。
二、问题与挑战
然而，在新的发展机遇面前，我们又不能不面对房地产市场不容乐观的现实：一方面是大量空置的商品房，另一方面是住房的严重短缺。截至1998年底，全国累计空置商品房屋8783万平方米，而城镇中还有许多住房困难户和急需改造的危房。住宅市场尖锐的供需矛盾不能不令人深省。
为解决积压商品房问题，国家于1999年6月24 日出台了“处置海南省积压房地产试点方案”。尽管这些事后补救的措施是必要的，但是，不从根本上解决住宅市场上供需不对称的问题，处置了旧的积压商品房，还会生产出新的积压商品房，因此，我们有必要对我国住宅业发展中的制约因素进行认真的分析。
（一）供给方面的制约因素
从供给方面分析，土地供给不足、房价畸高和住房质量差是制约我国住宅业健康发展的三大因素。
1.土地市场不健全，住宅用地供给不足
住宅的发展离不开土地的依托，而土地又是一种不可再生的稀缺资源，我国虽大地物博，但人均土地却十分有限，农用地与建设用地的矛盾一直十分尖锐。据有关资料显示，近10年，我国31个特大城市的城区规模已扩大了50.2%，但是由于对建设用地缺乏宏观控制，致使城区内可供普通商品住宅开发建设的土地十分有限。以北京市为例，在148 公顷的建设用地中，住宅用地仅占有3.3%。
造成城镇住宅土地供给不足原因很多，其中主要原因有以下几点：
（1）城市规划形同一纸空文。 尽管我国的各城市都制定了城市规划，但是，在中国这个人治积深的国度里，城市规划无任何法律约束力。房地产业是我国改革开放的大潮中发展起来的新兴行业。自1987年深圳首次以公开出让国有土地使用权以来，原本没有价格，无法流动的土地，突然间有了价格、有了交易，“财富之母”的诱惑使房地产成为中国90年代最热的产业。利益驱动使大量资金投向了豪华公寓、商厦和娱乐性设施。许多地方政府随意改变城市规划和土地使用用途，更加剧了房地产投资结构扭曲，结果是大量商品房屋的积压和有限土地资源的浪费。
（2）依法管理土地机制不健全。在许多西方人的眼里， 土地归国家所有比土地私有化具较多的优越性，更能保障居民住宅的土地供给，但是，在我国长期以来土地行政划拨，使地方政府和企事业单位无偿地获得了土地的使用权，而现行的国有土地有偿转让制度为他们以无偿划的土地谋取暴利提供了便利；土地收益分配办法，更为他们“多卖地就多得益”提供了动力。一些地方政府集土地管理、使用和监督三大职能于一身，他们利用手中的权力，通过低价征用土地和高价出让，每年就可获得相当财政收入的30%以上的土地出让金收入。各种非法土地交易活动泛滥，使大量的土地落入“炒家”之手，造成普通住宅开发土地供给不足，同时也加大了土地开发的费用和住房建设的成本。
2.商品住宅价格居高不下，大大超出了国民的支付能力
近年来，我国商品的零售价格稳步下降，一些城市房价也有所回落，但是，仍有一些大城市的住房价格却是只升不降。以北京市为例，1992～1997年，商品住宅售价年均增幅高达28%，经济适用房的平均售价也在3500元／平方米左右。这意味着，一套70平方米的住房价格，通常是普通居民家庭年收入的10至14倍。
尽管住房消费信贷可改变居民当期收入的预算约束，但再好的信贷工具也要以合理的房价和收入比率为基础。畸高的房价，常使任何现代的信贷工具无能为力。
我国大城市住房价格居高不下，除前面提到的土地价格外，税费过高、政府部门“有偿服务”过多也是一重要因素。我国现行的商品房价格多由：土地开发费、建安成本、市政公用设施、相关税费、房地产企业利润等因素构成。其中许多收费项目，如红线外工程、四源费、大市政费和城市建设维护税等，不仅是重复征缴，且不具合理性。按照公共经济学的原理，许多公共产品，应由政府在财政预算中安排支付，并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本。一些商业性设施也应由投资者通过出售服务逐步收回投资收益。尽管中央三令五申取消不合理的收费，但取消了旧的收费项目，又出现了新的收费项目。例如，仅“不可预见费”一项，有时就占到房价的5%。
除了公开的征税、费外，一些政府部门还以要房、要钱和随意要求负担一个市政项目等变相征税，或在住宅开发的诸多环节上，如拆迁、招标、权属认定、环境评估、房屋面积测量、领取许可证等，以“有偿服务”方式进行收费。政府的税和“有偿服务”费过滥，不仅扰乱了正常的经济秩序和房价，也使银行的消费信贷政策陷入孤掌难鸣的窘境。
3.住房投资结构不合理
近10年我国的住宅建设以前所未有的速度增长，但是，这种高速度、高投入，并没有改变住宅投资不合理、低质量、低效率粗放经营的模式。
在投资结构上我们曾走过不少弯路。1992～1993年的房地产热，将大量资金投向了商业楼寓、高档别墅和公寓，一窝蜂地上同一种产品，结果是大量商品房屋的积压和银行剪不断理还乱的呆帐坏帐。1993年下半年，住宅占房地产投资比重过低问题有所改善，但是，住宅业本身的投资结构，如租房与售房、不同户型、档次房屋的比重等，并没有引起足够的重视。无论是国家的安居工程、经济适用房建设，以及出台房改政策、信贷政策，都是鼓励兴建“只售不租”的商品住宅。开发商急功近利也不愿意开发出租房，因为一次出售可以尽快收回投资成本。住宅投资结构单一、建设的品种单一，在一定程度上制约居民的住房的消费需求。
从国外的经验看，出租房在住宅市场上始终占有不忽略的地位。房屋的出租与出售都是住房商品交换必不可少的形式，即便是在市场经济较发达的国家，居民住宅的私有化水平高达60%，仍有相当一部分居民由于经济的、社会的原因只能采取租房的消费方式。特别是在大、中城市，人口流动量大，会增加对租房的需求。我国作为一发展中国家，无论在住宅商品化的起步阶段，还是在其较高的发展阶段，居民对出租房都会较大的需求。住宅消费需求的多样化决定了住宅投资结构的多元化。没有与多元化的消费需求相适应的投资结构，一味的扩大住宅投资规模、盲目地上政府项目，就很难实现既启动消费又带动投资的双重效果。
（二）需求方面的制约因素
从需求方面分析，居民收入预期不确定、消费倾向下降、产权界定不清、金融风险防范机制不健全及金融服务落后等，都是抑制住宅需求不可回避的问题。
1.收入预期不确定和消费倾向下降
近年来，为解决内需不足，政府出台了一系列刺激住房消费的措施。然而，在现实生活中，宏观的政策目标是否能转化为微观主体扩大消费的行动，仍有一个极其复杂的传导过程。
按照弗里德曼的消费函数理论，消费者并不只是短浅考虑当期的收入，而是依据一生收入的预期作出消费决择的。1991～1998年， 我国GDP年增长率为10.7%，人均GDP年均增长率为9.5%，而同期城镇居民人均可支配收入年均增长率仅为6.6%，比人均GDP低2.9百分点。 居民实际收入增长低于生产的增长，且其增长速度在减慢，加之在通货紧缩期政府裁员、国有企业职工下岗，这些都降低了居民的收入预期；而与此同时出台的多项改革方案，如医疗、养老和住房等，都是要从百姓的口袋里掏钱。未来收入的不确定性，迫使人们不能不为了失业、养老、子女上学和医疗保险等未雨绸缪，从而抑制了当期消费。
更值得注意的是，在居民实际收入增长趋缓的情况下，居民的收入差距却在不断地扩大。据统计，1991年，我国城镇最高收入户人均年收入是最低收入户的1.94倍，1997年上升至3.19倍，城镇居民收入的基尼系数也从1991年的0.24上升为1997年的0.29。按照凯恩斯的“边际消费倾向递减规律”，高收入组的消费倾向一般低于低收入组。如1997年，我国最高收入户和高收入户的人均消费倾向分别为71.36%和76.53%，而最低收入户和低收入户的人均消费倾向分别为96%和89.82%。 收入差距的扩大和收入过多地向高收入群体集中，不可避免地将影响我国居民的消费总水平的提高。1991年，城镇居民人均消费倾向为94.14%， 1997年降至81.11%，导致全国最终消费率从1991年的60.8%降至1998 年的58.4%。（注：资料来源：《中国统计摘要》， 中国统计出版社1999年。）因此，在收入预期不确定和消费倾向下降的情况下， 住宅消费不可能有大幅度提高。
2.住房产权制度的不健全
既然住宅商品化是房改的目标之一，而市场交换的实质是权利的转让，那么建立一套界定清晰的、可转让的、在法律的保护监督下可能实施的产权制度，则是实现住宅商品化和开放住房市场必要的前提条件。但是，目前我国的产权制度显然没有跟上改革的进程。
许多购房者至今拿不到房产证，没有得到法律认可的产权，人们就失去了上市交易的机会；或对已出售的公房上市实施多种限制，如原单位有优先购买权等，则使居民购买的房屋产权与传统的租户权相差无几。而我国房产所有权与城镇土地国家所有的“两权分离”，更严重制约了房地产所有权及收益的界定。目前市场上交易的各类住房中，除开发商出售的商品房包含了土地出让金，居民购买可获得房屋产权和土地使用权外，其他住房，包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等，其土地的供给形式极其复杂，有些住房的土地是以无偿划拨形式取得的，也有以有偿出让、土地租赁、合作建房或旧城改造等形式获得的。这类住房在出售时，其成本价格并不包括土地的价格。但是，当他们在二级市场上再转让时，房价随地价而异，这常常使国有土地的巨额收益裹入房价，旁落个人手中。
尽管新出台的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理的暂行办法》规定，上市交易后的收入要补缴土地出让金。各地根据各自的实际情况，也制定了相应的规定。例如， 上海按住房交易的差额收入征缴5%的综合税。北京规定按房屋成交价的3%缴纳的土地出让金， 并将售房收益分为两部分：一是出售人应得的基本收益；二是净收益分成，一部分上交财政，另一部分归出售人。这些补缴土地出让金的比率或净收益分成的做法虽有利于启动住房市场，但是，却忽略了土地使用期限的含金量。消费者以1万元／平方米购买的商品住宅， 土地使用期限最长为70年，而以几百元或千余元／平方米购买的公房和经济适用房，在交纳少量出让金后就可拥有无期限的土地使用权，那么，这种产权安排是否具有合理性？是否能保障房屋交易的公正与公平？住房，作为一种保值性、增值性很强的资产，在中国迟早要成为社会成员拥有财富的标志。历史上、现阶段人们在获得公房产权资格上的不平等、交易机会的不均等，不仅抑制了居民的购房的积极性，也会对今后收入分配和社会稳定产生不可低估的影响。
3.住宅金融风险防范机制不健全、服务落后
住宅金融基础设施建设滞后、风险防范机制不健全、融资手段单一、信贷工具不足，也是制约抵押信贷发展的不可回避的问题。住宅金融基础设施建设滞后突出表现为：
（1）社会化的个人信用制度、信用咨询制度不健全。 住宅抵押贷款是一种投入资金大、期限长和风险高的信贷业务。对于金融机构来说，掌握借款人的收入和信用状况，是防范金融风险的关键。由于住宅金融在我国金融体系中素无地位，信贷资金多以开发商为主，个人消费信贷刚刚起步。因此，在金融机构中根本找不到个人信用的史料。加之我国经济处在转型期，个人收入多元化、透明度低，个人的资产收入和灰色收入很难把握。尽管为了防范风险。银行采取多种措施，如设定贷款房产价值比为70%～80%，还贷额占家庭收入比为35%，还贷后生活费标准不能低于1000元等，但在个人信用制度不健全的情况下，银行很难仅凭上述风险控制比率就准确把握借款人的还贷能力。
（2）规范的、社会化的抵押担保保险机制不健全。 在发达的市场经济国家，建立社会化的抵押担保保险机制是防范金融风险的基础条件。目前，我国各地虽出台了多种抵押担保、保险形式，如单位担保、“连坐”、北京、苏州的综合保险和上海、成都的房屋置业担保公司担保等。尽管这些担保保险形式有一定的合理性，但也存着很大的局限性和不规范的问题。以单位担保为例，其问题在于：许多无单位或找不到合格担保单位的居民，就将被排斥在外；按照我国的《担保法》，靠财政拨款的事业单位不能提供担保；许多经营性企业的资产质量下降，也会带来担保质资差的问题。就“连坐”制度来说，这种担保形式对个别小笔贷款也许是可行的，但是，当贷款金额大到数十万规模时，它的可行性就很成问题。更重要的是，“连坐”主要解决的是借款人丧失房产后的居住问题，并没解决抵押物的财产风险和借款人的信用风险问题，而各地自行其事开办置业担保公司，这既不经济，也不利于全国规范住宅抵押担保和保险机制形成。不从制度安排上，解决个人信用制度、抵押担保保险机制不健全的问题，扩大个人住房信贷的规模就失去了稳定而坚实的基础。
三、改革与对策
随着中国经济的发展，城市化进程的加快，住宅业在满足居民日益增长的物质需求和促进整个国民经济持续稳定增长方面，将发挥重要的作用。但是，住宅业要成为一个新兴的产业，还需要我们从制度建设入手，不断地完善我国的住宅供给与分配体制、财税体制、金融服务体制等，当务之急应做好以下几件事：
（一）严格执行土地管理法、城市规划，保障住宅土地的供给
土地是一切经济活动的载体，住宅业要发展同样离不开土地的依托。而我国人多地少，又正处城市化的初级阶段，有效地利用有限的土地资源是住宅业和整个国民经济持续发展的关键。因此，我们的各级政府主管部门应从住宅业长期、可持续发展的高度，即要将住宅业的发展与人口增长、资源的保护、环境的建设相结合，住宅建设与国民经济和地方经济的发展相协调，既要满足当代人的住宅需求，又要考虑到后人的开发建设余力；根据具体我国国情、国力和不同时期生产力发展水平，制定出与住宅产业发展相适应的土地政策。认真编制、执行城市规划和土地利用总体规划，控制土地出让的规模、条件、时序和位置，从土地源头上杜绝违章占地、用地及土地的闲置浪费，提高土地的经济效益和社会效益。此外，培育土地市场，使土地交易的规范化、信息公开化，即土地出让的面积、块数、用途分类、出让基准价格和拆迁补偿的费用标准都应明码标价，并以招标、拍卖等公开交易方式进行，这将有效地抑制了土地交易中的投机行为和住房价格不合理的上扬。
（二）努力降低商品住宅价格，增加市场有效需求
真正的商品住宅并不等于高价房，将商品住宅限定于少数高收入家庭，而让大多数有一定支付能力者去等待享受低租金的福利房、安居房或经济适用房等，这种人为的市场分割，既不利于住宅商品化的实施，也有碍住宅产业的发展。要让最终消费者进入住宅市场，必须下大力气降低商品住宅的开发成本。而规范住宅市场、建立合理的价格形成机制，首先应从规范政府的行为做起。各级地方政府应严格执行城市总体规划，保证普通居民住宅的开发建设用地，并要为住宅建设提供廉价的土地；要理顺市政基础设施建设的融资渠道，并学会运用现代的融资方式，借助资本市场，扩大公共基础设施的资金来源。政府部门应认真清理税、费，杜绝“有偿服务”，这样才有利于建立良好的经济秩序，让最终消费者有支付能力的住宅需求引导生产，让开发商按市场的需求进行生产，真正为广大居民生产出造价不高质量高的商品住宅。
（三）按市场需求优化投资结构，加快住宅产业的现代化
由于我国居民消费也处在从温饱型向小康型转变的升级换代时期，不同的消费者受制于不同的收入水平、家庭规模和消费观念等多种因素，会对住宅有多样化的需求，这就要求我们的房地产开发企业在进入住宅这个大市场时，根据地区经济、人口规模、人口年龄结构和居民支付能力进行市场细分，从而有选择和确定自己的“子市场”，并以此确定自己的住宅开发投资结构、产品种类。在积极开发可出售商品住宅的同时，适当开发建设即住即付款的出租房。量化市场信息，以优惠的政策引导企业按市场需求改善投资结构，是政府责无旁贷的责任。
在改善住宅投资结构的基础上，提高住宅质量和生产效率也是住宅业健康发展急待解决的问题。目前，我国有房地产开发企业2万多家， 建筑业施工队伍更是遍地开花，但是资质高的企业却为数不多。加之从业人员素质低、技术落后，以及住宅规划、设施、施工、管理的非标准化和非现代化，使得我国的住宅建设施工周期是发达国家的3～5倍，劳动生产率仅为发达国家1／2，而住宅的质量却难让消费者满意，能源、材料和土地资源的消耗更是大大高于国际水平。要改变我国住宅建设“高速度、高投入、低质量、低效益”的粗放增长方式，加快住宅产业的现代化是势在必行。随着中国加入“世贸”的步伐加快，我们的房地产开发企业不在规模、效益、技术和服务上下功夫，就很难在更加开放和新的市场竞争中立于不败之地。
（四）从制度建设入手，加强产权及金融基础设施建设
要实现住宅的商品化就要建立与之相适应的产权制度和融资机制。在产权制度方面，尽管我国现有的法规尚不足以形成一部完整的物权法，但是，我们的政府部门应积极地依据现有的法规，在测量、核准的基础上，对房屋、土地的数量、质量、位置、权属和用途进行登记，建档立案，完善房产和地产的产籍管理，尽可能地使房、地产权明晰化，并根据不同的产权性质，制定相应的交易规则，这有利于抑制各种违法违纪行为，促进房屋土地交易公开化、规范化。
在住宅金融基础设施方面，我们应加快个人信用制度的建立，它具体包括：个人信用记录、个人信用评估和个人信用风险管理等。同时，我们应积极探索建立规范的、社会化抵押担保和保险制度。只有规范的和社会化的抵押担保保险机制，才能为每一个社会成员提供公正、平等的市场准入机会，才能有效地抑制各种置业担保公司乱收费的逐利行为，减轻借款人负担，并通过抵押担保保险业的规模经济效益的提高增强防范金融风险的能力，而一级抵押市场上贷款资信质量的提高，才能降低二级市场上抵押贷款证券的信用风险和运作风险，为抵押贷款的证券化和在资本市场上融通长期资金奠定坚实的基础，从而保障我国这个最具潜力的住宅业与住宅金融业共同走向成熟与繁荣。