摘要：在有效的进行房产面积测绘过程，要重视提高对于测绘过程问题的研究能力，要科学的采用有效的测绘手法，严格按标准测绘流程进行，以进一步保证测绘效率与质量。
关键词：房产面积；测绘工作；实践
引言
近十年来，不断飙升的房价一直都是社会各界关注的焦点，不少家庭为了在城市能有一个栖身之所，可谓是耗尽了一辈子的财富，甚至是几代人的积蓄。高昂的房价更显房产面积准确性的重要性，而产权面积的大小直接影响房产价值、直接关系到每个消费者和开发商的利益，所以房产测绘也日益受到广大群众的重视。
1房产测绘的重要意义
首先，保证业主利益的重要法律依据。房产建筑面积与业主的切身利益息息相关，因此在房产测绘过程中，需要确保面积计算的科学性及测量的精确性，有效的为产权人提供重要的法律保护。而且房产测绘也能够为房屋所有权及土地使用权纠纷、相关违章问题提供重要的依据，同时房屋所有权证及土地使用权证的核心也以房产测绘数据为准。另外，房产测绘数据也是房地产档案的重要内容。其次，有利于维护房产市场的正常秩序。在建筑和房地产行业中，房屋建筑面积作为非常重要的一项指标，因此在房产测量中房屋建筑面积也是测量过程中的最基本要素，建筑面积作为城市各项管理工作中的计量单位，在商品房买卖过程中，往往会利用面积做文章来误导消费者。因此为了能够更好的提高商品房销售面积的准确性，维护房产市场的正常秩序，通过精准的房产测绘，能够有效的维护广大消费者的合法权益。
2房产测绘工作中常见的问题
2．1公共面积的范围及分摊原则未明确规定
《规范》作为全国性房产测绘的指导文件，仅做出原则性的规定，内容不够详尽、有些条文模棱两可，甚至对某些情况未做出规定，比如，如何计算面积、如何分摊很大程度上取决于个人对规范的理解和认识，没有一个绝对的标准，很难做到统一，“一题多解”的情况时有发生，从而导致商品房交易过程中因建筑面积计算而产生的纠纷不断。为此，各地政府结合当地的实际情况，以《规范》为指导制定了相应的房屋面积计算细则，但细则不可能包罗万象，实际工作中不断出现新情况、新问题，尤其在建筑结构型式、功能复杂的房屋测算时，仍会出现没有适用的规定可套用的情况。
1)公共面积的界定太笼统。条文中共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房、套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的1/2。
除此之外，例如，独幢楼的小区托儿所、居委会、老人活动中心、卫生服务站、文化活动中心等是否列入共有建筑面积内未做出明确规定;对不列入共有面积的配套用房是否参与共有面积分摊也未做出规定。
2)对“幢”的界定未做出规定、分摊原则不明确。《规范》条文显示房屋共有建筑面积分摊以“幢”为单位，共有建筑面积分摊仅限于幢内的共有建筑面积，但对如何划分“幢”未做说明。单一功能房屋存在同幢多梯位时，如部分设电梯、部分不设电梯是应该分梯位分别分摊，还是应该按幢统一分摊?规范未做规定。
2.2消费者有异议的分摊方式
1)整幢均为同一功能的房屋，依规范规定按“功能区分摊”的原则，1层的各单元也应参与楼梯、电梯等的分摊，但有业主认为，1层并不需要使用到楼梯、电梯，平白地要承担这部分面积的房款很不合理。
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2)同一小区户型相同(套内面积相同)的两幢楼，建筑面积却不同，如，总建筑面积相同的两幢楼，其中一幢首层为店面、另一幢首层为住宅，2层以上完全一致均为住宅，首层为店面的楼幢，因店面不参与分摊楼梯、电梯、大堂、过道等，首层为住宅的单元参与整幢共有面积的分摊，导致套内面积一致的单元，前者的公摊面积要比后者大。
3)在施工过程中，设计变更或不按图施工，如随意将共有面积少建或不建，导致不动产权证的建筑面积与预售合同的面积有差异。
因房屋建筑面积产生的纠纷，归根结底主要体现在共有面积分摊上。近年来，随着商品房品质的提高，分摊率也跟着增高，基本在25%～30%，甚至某些商业、SOHO的公摊率达到45%或以上，购房者不免心存困惑，对于大多数购房者来说，只知道分摊了多少共有面积，对于共有面积都由哪几部分组成，是怎么计算得出的面积，则无从知道。即便开发商提供资料，但由于共有面积公摊的计算涉及整幢面积信息，需采集整幢楼的公共面积和套内面积，按三级分摊的原则进行分摊计算，其计算步骤复杂，购房者一般不具专业知识去核实。
3房产测绘面积的质量控制措施
3.1做好前期控制工作
在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次，在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。
3.2保证测绘计算的合理性
房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。
3.3注重房产测绘单位的资格审查
展开房产测绘一定要由拥有资历的单位开展，对于该标准需要按照《房产测绘管理办法》中所规定的相关标准展开，并通过省级以上的政府授予房产测绘资格书。展开资格审查的过程中要注重对从事房产测绘活动与从事测绘活动的专业技术工作者展开对应的审查。当前对从业技术工作者的审查还没有做到网络注册，使得有的从业者存在一证多报的情况。
3.4加强对相关人员的培训
测绘工作人员所具有的综合能力直接决定着房产测绘质量的情况。测绘机构可以通过专业培训、专业讲座、外部交流等方式定期对测绘工作人员进行教育培训，从而提高房产面积测绘人员的专业技能和综合素质，使其掌握自身专业技能的基础上了解房产面积测绘方面的法律法规和相应条款，要加强新技术、新方法的了解和应用，从而有效提升房产面积测绘过程中的计算能力，全方位提升房产测绘工作的质量。
结束语
总之，通过进一步实践分析，明确了房产面积测绘中存在的问题，提出了有效的解决对策，为了进一步提高房产测绘工作质量，要不断进行技术创新，要积极制定完善的测绘流程，从而才能不断推动房地产业发展。
参考文献
[1]蒋锦龙.竣工前后房产面积测绘差异原因分析[J].黑龙江科学,2018,9(10):116-117.
[2]陈辉.浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J].建材与装饰,2018(20):224-225.
论文作者:周运秋
论文发表刊物:《城镇建设》2019年10期
论文发表时间:2019/8/15
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