摘要：我国已经步入了老龄化社会，老年人的比例正在飞速增加，很多老旧的多层住宅没有电梯，这为老年人的出行带来了很大不便，人们对老旧住宅增设电梯的呼声越来越高，为了满足社会需求，正式采纳了老旧多层住宅增设电梯这一提案。但在实际落实的过程中出现了很多问题，常常因为一些困住户的不配合导致整个增设计划都被搁浅，本文结合实际老旧多层住宅增设电梯的失败案例，提出了实施过程中的重点难点，并根据这些问题提出了一些建议和思考。
关键词：老旧多层住宅；增设电梯；难点问题
根据相关文献规定，要着重解决社会老龄化带来的难题，对六层往上未安装电梯的老式住宅进行增设电梯，解决中老年出行难的问题，一些先行落实政策的城市在进行电梯增设的过程中出现了一系列问题。结合这些通过实践总结出来的经验，提出了更加具有可行性的措施和增设方案，对增设电梯的申请条件、审查部门、原则依据、财产、资金分摊和设计安全性规定等方面，都出台了相应的管理政策，为推进政策实施服务。
一、老旧多层住宅增设电梯的建设费用问题及解决方案
1.电梯的建设费用比较昂贵，主要包括基础的建设费用、井道的制作安装费用、井道的维护、保护和装饰费用，建设设备的采购费用、电力增容费用、再加上建设过程中的地下管道改移、设计等附加费用等等，虽然政府提供了一部分，但与实际建设需求相比，相差甚远。根据试点地区的政策规定，市财政对增设电梯的拨款为电梯购置和安装费用的百分之四十，并且最高不超过24万/台，一般情况下楼内的各个单元公共维修资金不会超过11万，这就需要住户出资，但根据实际实施情况来看，大多数住户都是持反对意见，这就说明了在增设电梯政策的实施过程中，不能通过公共维护资金和住户出资的方式进行。如果所有的建设资金都依赖财政拨款，显然在高额的资金需求下是不现实的。
2.根据真实调查案例发现老旧的小区住户拥有很强的流动性，其中很大一部分属于出租房，大部分租房者是还在事业打拼阶段的年轻人，并且租房者也没有义务承担电梯的增设费用，原房主享受不到便利，自然也不愿意进行出资，这就让电梯的增设变得非常困难。在调查过程中有位试点城市的老奶奶这样说到“我们曾经咨询过，装个电梯至少要拿出40万左右，太贵了，而且小区的低层住户根本不需要电梯，还有几层住的是年轻人，他们都认为装电梯这事可有可无，更不愿去拿钱了。”老人家的几句话将电梯建设资金筹集难的问题原因进行了概述，这也是想要进行电梯增设，必须考虑的问题。
3.针对建设资金问题，政府必须要发挥其引导作用，在住户的利益分配问题上，要与街道、组委会和基层组织进行协商，主要从三方面进行解决：首先要保障低层住户的利益，由高层住户对其进行资金补偿，再通过与建设公司的协调，尽量的降低安装成本，在电梯的管理过程中，可以采取按次收费的政策，将所得的资金一部分给与低层住户。还可以进行合同约束，用高层变卖的房产收益用来抵偿低层住户的资金投入，政府要制定好补偿标准和协商方案，对需要进行补偿的范围和方式进行选择，对高层业主分摊补偿金的政策内容制定明确底线，将多方利益进行协调，达到住户利益平衡。
二、老旧多层住宅增设电梯后期运行管理问题及解决方案
1.很多地区出台了电梯使用规定，北京市明确对电梯的使用年限做出了规定，无备用梯的电梯使用寿命为15年，超出的作报废处理，根据楼的使用产权来看，一般情况下，电梯在经过三个周期，也就是45年，需要大量的维护费用，以北京市为例，三年间的资金使用主要有电梯的维保和检验费用、运行费用、大修费用、更新费用等方面，按照这个数据进行计算，每台电梯的后期运行管理费用约为4万/年，每户需提供2700或者4000，这对一些困难户和无刚性住户来说很难接受。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.在调查过程中有位试点城市的李女士说“我们这个小区太老了，小区物业管理都是个问题，更别说增设了电梯之后的管理了，电梯要是装好了得交维保费吧，这些维护费怎么办，我来拿吗？如果电梯出问题谁负责？加装电梯对高层的家里有老人的住户来说是好事，但这个小区是大家的，所有人的利益你都要考虑进去啊，装电梯得经过所有住户的同意，必须做好协商、设计，在进行安装和使用。”根据这位女士的发言不难看出对后期的维护和管理存在着很大的质疑，这就需要做好住户的工作，解决维护资金问题。
3.老式住宅区不仅没有电梯，因为建设年限的久远，楼内存在着很多问题，人们比较担心电梯的管理和产生问题时无人承担，这就需要政府进行协商，将电梯的建设、保护、维修和管理企业进行统一，明确监理验收单位，实现综合性改造，而不是增设电梯后不管不问。
三、老旧多层住宅增设电梯的住户意愿问题及解决方案
1.根据相关文献规定，想要实施电梯的增设，要得到三分之二以上住户的允许，并且电梯的建设一定要获得，受到电梯增设造成的采光、噪声和通风影响的住户同意，这两项政策的就等于让电梯的增设需要得到百分百的住户同意，否则很难实施，但在试点城市的住户调查过程中，对增设电梯计划支持的住户不到50%，远没有达到需求，这对增设电梯计划的进行造成了很大阻碍。
2.在对试点城市老住宅的调查过程中，马先生这样说：“我也想为楼上的老人和小孩提供方便，但是我们这个小区楼与楼的间距太小，如果装外挂电梯，那几乎就看不到阳光了，就算是避开了遮挡，一打开窗子首先看到的是电梯多难受啊，靠近电梯的这一面感觉很压抑，”根据马先生家的实际情况来看，马先生的房子在预装电梯的背后，如果增设电梯肯定会影响到他家的通风和采光。该小区很多住户也表明了态度，如果装电梯会对家里的采光、通风、小区绿化和消防通道有影响，那么对装电梯这件事就会持反对意见。
3.想要解决住户的意愿问题，是进行增设电梯工作的重点难点，人们的需求是多种多样的，对于增设电梯这件事，人们的要求也是多种多样的，政府要对增设电梯小区的类型、住户需求和需要增加电梯的数量进行调查，根据不同区域的发展情况制定出相应的指导方案和实施方式。增设电梯的过程中会涉及到城市的规划、土地的使用权、建筑的基本结构、小区消防安全、建筑施工的质量，电梯的安装质量以及房屋权限，这些管理事项需要在开展工作前进行明确和了解，对利益受损的住户适当的给与补偿，施工的过程中要保障住户的居住安全，做好电梯建成后的物业管理维护工作安排，实现资金年投入的分摊，政府要出台相关政策对增设电梯计划进行扶持，保证老旧多层住宅增设电梯计划的顺利实施。
总结：想要尽快解决电梯增设问题，就要政府和相关事业单位在加装电梯的体制改革上发挥领导作用，在多方的建设利益上多做引导，建立新的工作方案，将已有的经验和实践优势进行最大化的发挥。解决建设过程中的资金问题，加强后期的运行管理，在政策实施的过程中要注意住户的意愿，在政策上进行落实，扩大试点范围，将所提供的政策红利真正送到需要的人群中去。
参考文献：
[1]王锋，赵亮，张红建.既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨[J].建设科技，2017（08）：71.
[2]黄丽斐.老旧小区改造之“老楼加梯”经验及策略探讨[J].现代装饰（理论），2017（02）：22.
[3]章鸿雁.城市既有多层住宅增设电梯工程管理制度创新探析[J].基建管理优化，2017，29（03）：31-37.
[4]顾荣军，张菁燕，任生元，黄海鲲，周文平.江苏地区既有多层住宅增设电梯现状与配套政策研究[J].城市住宅，2016，23（07）：125-128.
论文作者:欧阳徕
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/23
标签：电梯论文; 住户论文; 住宅论文; 多层论文; 老旧论文; 费用论文; 资金论文; 《基层建设》2018年第6期论文;