惠东县住房和城乡规划建设局惠东县规划勘察测量队
摘要：本文主要对建筑工程项目竣工测量工作流程和技术要点进行分析与探讨，以供参考。
关键词：建筑工程项目；竣工测量；工作流程；技术要点
一、前言
竣工测量是专门为城乡建设工程规划验收提供审核依据的一项技术测绘工作，是城乡规划实施工作中的重要环节。随着城市建设的不断发展，城市建筑工程的建筑风格、建筑结构和样式越来越复杂与新颖，而竣工测量精度要求又较普通地形测量要高，测绘的内容也更加丰富和详实，因此，在建筑工程项目竣工测量过程中，掌握其工作流程和技术要点非常重要，是保证其测量质量的关键，下面就对建筑工程项目竣工测量工作流程和技术要点进行分析与探讨，以供参考。
二、竣工测量的工作流程
竣工测量工作分为四个阶段：准备工作、外业采集、内业处理、成果检审和归档。各个工作阶段应紧密衔接，逐步推进。各阶段之间关系，如下图所示
（1）准备工作阶段
1）资料搜集。施测人员在接受竣工测量委托后，应搜集测量区域的设计总平面图、建筑物单体平、立、剖面图、规划许可或准备报批的各种数据资料，接收由规划管理部门提供的各类标准图表等。
2）资料清理。搜集资料的清理应以设计资料为基准，以工作草图为依托，对照规划许可或报批数据表进行。具体工作：核实楼层报批高度量测起止部位，以便野外对照进行数据采集；在工作草图上标示建构筑物名称及编号，标示地下室、半地下室或夹层等。
3）制作总平面图底图。所谓总平面图底图，是指竣工规划建设完成区域的原始地形总平面图，一般为1∶1000或1∶2000两种比例尺，在1∶500地形图基础上进行缩编即可。
（2）外业工作阶段
外业工作主要包括：控制测量、平面位置及几何形状测量，规划要素测量、建筑物的高程、层高、层数、楼高测量，停车场的位置和面积（或泊位数量），中小户型套数、面积、比例及其他竣工相关要素的测量和信息采集等。
（3）内业工作阶段
内业工作主要是对外业工作所采集的信息进行整理、处理及加工，绘制现状竣工图，绘制立面标高图、测算建筑物占地面积与建筑面积、编写成果报告书，形成完整的竣工测量成果。
（4）检查验收及归档阶段
竣工测量是一项法规性很强的测绘工作，其成果具有法律意义，因此，测绘单位应对竣工测量成果质量进行严格的监督检查，严把质量关，严格落实“三检两审”制度，确保成果准确无误。竣工测量工程完成后，应及时进行归档，以便日后查询和再次利用。
三、竣工测量的技术要点
（1）控制测量。控制测量的作业方法和技术要求除按照《城市测量规范》和《卫星定位城市测量技术规范》相应条款执行外，施测控制点时还应注意：1）平面控制起算点，应以城市测量控制点为基础，其等级不得低于城市三级导线精度，高程起始数据不得低于四等水准精度；2）图根导线附合次数不应超过2次；3）不得在图纸上量取坐标和高程，不得将从建筑物放样推算得到的坐标或高程作为起算数据；4）采用网络RTK布设控制点时，开始作业与结束前，应加强对已知控制点的检核。同时在同一测区应采用架设三脚支架方式布设3个以上或2对以上的RTK控制点，使用前，应采用常规测量方法对RTK控制点进行边长、角度检核。
（2）竣工图测量。竣工测量的主要工作是现场实测现状竣工图，竣工图上信息的采集和取舍按照《1∶500、1∶1000、1∶2000数字地形测量规范》，此外还应注意以下几点：1）竣工测量范围原则上以建设工程许可法定用地范围为准，若工程有超范围建设部分，应据实测绘，同时应采集用地范围外与竣工建筑规划审批有关联的建（构）筑物的信息；2）竣工建（构）筑物及与其规划审批关联地物轮廓线平面图形、外轮廓的拐点及悬挑部分的投影点、架空过道特征点等，其施测精度按主要地物点精度标准执行；3）竣工建（构）筑物应采用解析法，在三级导线点（含）以上等级控制点上架站，测定不少于3个点以上的角点坐标。水平角采用方向法观测一测回，测距小于150m，且不得超过后视边长的3倍。其他碎部点测量采用极坐标法施测，水平角观测半测回，一站全部碎部点测量后应归零，归零差不得超过24″，部分施测困难的碎部点可采用自由设站、钢尺或聚酯尺实地丈量图解法进行施测，精确至厘米；4）竣工建筑平面位置及几何形状测量应充分考虑竣工建筑面积核算的要求，在实施过程中，应特别注意对勒脚、附墙柱、垛、台阶、装饰墙（面）、镶贴块等装饰性部位测量，遇到需要做偏心改正的情况必须做偏心改正；5）要仔细核实配套公建项目部分的位置、面积或数量；6）要特别注意不计入容积率的架空层、设备层、避难层等的位置、层高和面积的核实；7）对有户型控制、复式层的建筑项目，还应实地对该类指标进行核实；8）利用已有工程图件时，必须进行实地检核，确保无误后方可利用，同时对外业测量中各测量信息保留相关记录。
（3）竣工图编绘
1）竣工单体图绘制与面积计算。为了便于编辑和查阅，建筑面积尺寸图、立面图和占地面积图均应绘制在一个图形电子文件中，并统一绘制出图比例尺。绘制建筑面积尺寸图和立面图应与报批表严格对应，不要遗漏。建构筑物的名称应与规划许可或报批表中的名称保持一致。构筑物一般只绘制立面图，如果报批表中有建筑面积则应绘制建筑面积尺寸图。
2）绘制建筑面积尺寸图及面积计算。建筑面积尺寸图应参照设计的分层平面图进行，数字图中的实际长度应与实时标注的数值保持一致。包括各层平面尺寸、面积及总面积，计算1/2面积的应注明。单层建筑物的建筑面积应按其外墙勒脚以上的结构外围水平面积计算，层高在2.2m及其以上者计算全面积，层高不足2.2m者计算1/2面积。多层建筑首层建筑面积计算同单层建筑物，二层以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。利用坡屋顶内空间时，净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2～2.1m的部位计算1/2面积；不足1.2m的部位不应计算建筑面积。阳台、雨棚、檐廊、门厅和室外楼梯等一律用实线绘制，其内加注汉字即可。多层建筑面积尺寸图绘制，对每一层几何尺寸均不相同的建筑物应逐层进行绘制，每一层单独绘制一张；对同一建筑物具有相同外形尺寸的不同楼层可只绘制一张，如1、3－5层的外形尺寸相同，则1、3－5层可共用一张图，但注建筑面积时要注记每层建筑面积和总建筑面积；应按其设计图上的结构层绘制分层建筑面积尺寸图和计算面积。地下室应单独绘制建筑面积尺寸图。面积计算在建筑面积尺寸图绘制好后进行，利用CAD面积查询和标注功能直接得到，并标注在图形的下方。
3）绘制建构筑物立面。根据报批高度，结合设计立面图绘制某一方向的立面图。该立面图的方向选择应与报批高度部位保持一致（可不按比例绘制）。
4）绘制建构筑物占地面积图。以总平面图底图为基础，提取需要绘制占地面积的单体，含室外楼梯、阳台、檐廊和门厅等单体的辅助设施，采用复合线沿建筑物和辅助设施的外轮廓绘制占地面积计算线，并计算标注。
5)统一绘制出图比例尺。为了保证打印出的图形的视觉效果良好，打印出的每一张图上的注记字体和字大、指北针、箭头大小、标注偏移量等均应相同。
6）绘制平面图。将总平面图底图进行淡化处理，对参与规划竣工验收测量的新建构筑物进行上色处理并标注建构筑物名称。对参与测量的建筑物角点进行编号（编号应单独归层）：对大的建筑物，取能控制外廓的角点（多个）进行坐标编号，对于一般的建筑物只取两个角点进行坐标编号。角点处均应有小“十”字点位标志。所有的角点坐标以规划许可证为单元分别用流水号进行统一编号。
7）绘制建筑占地面积图。占地面积图在总平面图基础上制作，保留建构筑物及附属设施、建构筑物坐标编号、建构筑物名称，其他一律删掉。沿建构筑物及附属设施的外廓绘制占地面积计算线。
8）绘制建筑四至尺寸图。四至尺寸图亦在总平面图基础上进行，将坐标编号删去，用对齐标注的功能标注建构筑物之间垂距或房角到房角的直线距离，每栋建筑物应至少含有两条四至尺寸。
（4）建筑物高度测量
建筑物的高度测量是制作立面图的依据，施测方向应结合报批高度与设计立面图保持一致。平顶房高度测量，包括女儿墙顶部到地面的高度和女儿墙的高度。构筑物高度测量可参考此法。尖顶房高度测量，地面到房屋檐口的高度，使用手持测距仪或全站仪悬高测量法测量，如果报批数据为地面到屋顶的高度，则再加上屋面的厚度。单层建筑层高测量，使用手持测距仪直接测定。多层建筑层高测量，在楼梯间处直接测定每层楼地面到下一层地面的高度。多层建筑分层高度之和应与建筑物总高度相等，可相互检核，但切忌将总高度按层数均分。
（5）建筑面积测算
工作人员在对项目进行建筑面积测算时，要注意一些特殊情况的建筑面积的测算，保证各项测算都符合其各自的独特要求。首先，在阳台面积的测算中，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积；结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；但作为公共开放空间的是计算建筑面积不计容积率的。其次，在坡面屋顶的面积计算中净高度高于2.2米以上的部分计算面积，小于2.2米的则不计算面积。而花架、空调位、装饰性结构构件、2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷等，不能够计入面积的计算。
（6）竣工测量成果报告编制
竣工测量成果报告是在测绘原始资料的基础上，对各类资料进行综合分析后，按一定的格式编制而成，成果报告是规划部门对建设项目监督检查的主要依据之一，具体内容可依据规划部门要求、实际情况进行一定的增减，同时应对竣工图无法清楚表示或验收部门关注的信息如层高、立面等进行详实的描述。
四、结语
总之，建筑工程项目竣工测量工作是城市规划批后管理的一项重要程序，是实施城市规划审批后动态管理的重要举措，是对《城市规划法》贯彻落实的具体表现。竣工测量成果是规划行政管理部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据，对房地产市场规范化起了推动作用。因此，加强对建筑工程项目竣工测量技术要点控制，对提高竣工测量的数据准确性十分重要。
参考文献
[1]CJJ/T8-2011.城市测量规范［S］.
[2]GB/T50353-2013.建筑工程建筑面积计算规范［S］.
[3]CJJ/T73-2010.卫星定位城市测量技术规范［S］.
论文作者:彭松裕
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/9
标签：测量论文; 建筑面积论文; 面积论文; 建筑物论文; 层高论文; 高度论文; 结构论文; 《建筑学研究前沿》2017年第27期论文;