对房地产交易资金监管的思考
刘娅妮 四川省德阳市广汉市不动产登记中心
摘要： 房地产交易资金监管是当前规范房地产行业的重要举措。目前房地产交易资金监管在融资形式、预算监督、资金管理模式等方面还存在一定问题。优化房地产交易资金监管，应该优化融资管理，拓展融资渠道；制定预算计划，加强预算监督；完善内部监管，强化日常监管。
关键词： 房地产交易；资金监管；思考；对策
一、研究背景
伴随着中国特色社会主义建设的逐步深入，房地产企业在我国国民经济中占据非常重要的地位，作为资金密集型行业的典型代表，其交易资金的监管应该提上日程。对于现代化企业而言，资金管理至关重要，直接影响到企业生存和发展，同时资金管理也是反映企业财务管理工作质量的重要活动。房地产经营所需交易资金量较大，面临的问题相对比较复杂。因此，我们应该加强房地产交易资金监管工作，不断优化资金使用过程，提高资金使用效率。虽然国家对于房地产交易资金已经制定了相关监控措施，但是就目前来讲还存在一定的问题。我们应该积极探索，找到相应的对策。
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二、房地产交易资金监管存在的问题
(一)融资形式单一，负债率居高不下
由于房地产项目经营的周期相对较长，所需资金和费用较高，房地产企业很难依靠自有资金来维持经营和发展，再加上国家对房地产企业股权融资方面的严格管控，使得相关企业比较典型的融资形式便是利用负债融资来解决资金难题，在这种情况下，势必会造成负债率居高不下，其流动负债水平远远高出其他行业。就我国目前的情况来看，房地产企业主要是借助银行或其他金融机构的贷款来满足资金需求，但是这种模式风险较大。一旦房地产市场不景气或是交易量下降都会给企业资金回笼带来危机，轻则降低企业偿债能力，重则影响国民经济，产生金融体系的动荡。
(二)资金预算监管不完善，资金使用效率低下
房地产行业不同于其他行业，容易受到外界因素的干扰和影响，由于项目所需资金量较大且普遍开发周期较长，使得这些因素的干扰和影响更容易实现。综合房地产投资与收益的主要关联因素，一般会在前期的土地投资，中期的综合开发、建筑施工，以及后期的销售市场等四个方面产生较大影响。在通常情况下，一个房地产项目应该经过上述四个环节才能最终产生投资收益，如果其中任何一个程序出现监管不力的情况，那么就会产生资金风险。目前，国内房地产企业在资金预算监管方面还不够完善，与之对应的资金预算管理制度也不够健全，使得企业在投资、开发、经营等环节都欠缺完整的资金监管，进而导致比较典型的成本费用超支等问题，容易使得房地产项目建设周期延长，进而影响销售的效率和资金回笼速度，降低了资金使用效率。
(三)资金监管意识淡薄，资金管理模式落后
房地产行业在我国的发展势头仍然较为强劲，尤其是中小型城市正在快速扩张的发展状态。快速的行业增长保证了较为富余的利润空间，但是针对企业内部资金监管还处在起步阶段，普遍存在监管意识淡薄的情况。一方面，房地产企业片面追求利润最大化，认为只要保障账面有利可图便能维持运营，而没有深入思考资金运转过程中潜在的风险，对于资金监管的概念把握不到位，缺乏应有的监管意识；另一方面，房地产企业的经营项目在运作过程中通常涉及多个区域，甚至是不同地区不同省份，因此资金较为分散，企业管理者在管理上没有集中监管的意识，倾向于自由化的核算模式，虽然使得项目运转更为灵活，但是所造成的资金问题也逐渐明显。一旦内部管理机制出现瓶颈，资金链可能就会出现危机，潜藏的问题就会逐渐暴露，有可能会影响企业的生存和发展。由于资金监管意识的淡薄，使得另一个问题也逐渐暴露，那便是资金管理模式相对落后，急需完善和健全。房地产企业自身的一些特点使得资金监管工作较为复杂，对应的资金管理模式也比较繁琐，因此，部分企业在经营管理过程中不愿意将更多地精力投入到这类管理工作中去，这种认识上的误区很可能会造成企业运营管理上产生难题。
三、优化房地产交易资金监管的对策
(一)优化融资管理，拓展融资渠道
有效的资金监管离不开内部监管的作用，而内部监管的最终落实则取决于日常监督机制的有效执行。因此，优化房地产交易资金监管，应当将内部监管作为核心，实时监控内部流动资金的动向，尽量减少资金的闲置和剩余。在能充分把控资金风险的情况下，尽可能提升资金的投资回报率，提高资金的流动比率。对于房地产交易资金的内部监管，要做到定期或不定期地对资金当前使用情况进行核查，不局限于日常财务报表中的各项书面信息，还应该重点关注资金预算计划执行中的问题，尤其应该重视应收账款、预付账款、其他应收款等账目信息的变动情况，尽可能做到往来账目逐笔跟踪和监控。例如，某房地产企业在监管应收账款方面，主要是针对回收期限和交付期限进行管控，尽量保障回收期限短于交付期限，这样才能保障资金的有效回笼，有效避免企业承担过多的利息，也能减少资金占用比例。除此之外，房地产企业还应该加强内部审计工作，要仔细审核经营业绩与财务信息的真实性和合法性。当然，我们还应该具备较强的利息观念，针对房地产项目开发中的资金占用情况进行把控，要及时构建健全的结算机制，对于资金的占用量以及占用期限进行准确核算，将资金占用成本降到最低，提高资金利用率。
(二)制定预算计划，加强预算监督
优化房地产交易资金监管，始终要将资金预算放在首要环节，要始终将预算作为资金监管的重要依据，同时企业还应该构建配套的资金预算管理制度，将资金预算和资金监管有机结合在一起，共同提高资金利用效率。在具体工作中，房地产企业财务部门应该综合考虑过去资金预算计划的执行情况和当前企业实际情况，科学、合理地编制当期资金预算计划。在编制预算计划时将每笔资金的使用计划落实到位，要注重预算计划的执行和监管，保障预算计划的效果和效力。如果遇到违反预算计划的情况，应该及时采取调整措施，将资金风险降到最低。财务人员在执行资金预算计划时，要时刻遵从资金预算管理制度的各项要求，以制度规范为准绳，将每项工作落实到位，强化资金预算管理制度的执行力度。
(三)完善内部监管，强化日常监督
虽然国内房地产行业发展较快，也为国民经济发展做出了较大的贡献，但是就其融资管理方面来看，目前的主要资金来源仅限于银行贷款、自有资金、购房定金、按揭贷款等方面。较为明显的缺陷在于太过于依赖银行和金融机构，因此要优化房地产交易资金监管，必须要优化融资管理，拓展融资渠道。比较典型的可选模式通常包括投资者入股募集资金、发行债券筹集资金、联合开发等。第一，房地产企业可以在政府相关政策的指导下，公开向社会募集资金，选择以投资者入股的方式来操作，承诺在未来兑现收益。第二，房地产企业可以通过发行债券，通过投资信托渠道进行担保，与社会各方达成兑付协议，在规定的期限内承诺回报。第三，房地产企业也可以选择与其他大企业进行合作，以联合开发的形式，由其他企业参与房地产项目开发过程，形成共担风险、利润分享的机制，为了降低资金风险，可以签订相应的联合开发协议，降低融资压力，减轻企业融资负担。
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四、结论与展望
我国房地产行业的发展在市场机制的检验下，再加上近年来国家政策的密集调控，已经逐渐走向成熟。但是，作为国民经济的重要构成部分，其涉及的资金问题仍然应该得到重视，尤其是交易资金的监管问题。我们应该切实把握资金监管的根本，时刻将资金监管放在企业财务管理工作的核心地位来看待。现阶段，房地产行业的发展也逐渐暴露出一些问题，这些问题与内部资金监管机制是密不可分的，我们应该对房地产经营和管理进行不断探索和创新，摸索资金监管的有效措施，不断优化企业资金结构，积极拓展融资渠道，持续提升企业资金利用效率，最终提高房地产企业的经济效益。
参考文献：
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[3]陈俊芳．中小型房地产企业资金链断裂问题及其对策分析[J]．企业改革与管理，2019(3)．
中图分类号： F293
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0358-02
标签：房地产交易论文; 资金监管论文; 思考论文; 对策论文; 四川省德阳市广汉市不动产登记中心论文;