摘要：TOD是以公共交通为导向的开发模式，是目前新城市主义最具代表性的模式之一。本文以金华-义乌-东阳市域轨道交通秦塘站上盖物业开发项目为例，详细阐述在TOD模式背景下，如何依托丰富轨道交通资源，打造城市建设发展理念下的TOD枢纽商业综合体。
关键词：TOD；交通枢纽；城市轨道交通
Research and Exploration on the Development of Overhead Property of Urban Rail Transit Based on the Background of TOD
—— Taking Jinhua-Yiwu-Dongyang District Rail Transit Qintang Station as an Example
Abstract：TOD is a public transport-oriented development model，which is one of the most representative models of new urbanism.Taking the property development project of Qintang Station of Jinhua-Yiwu-Dongyang regional rail transit as an example，this paper elaborates how to build a TOD hub commercial complex under the concept of urban construction and development relying on abundant rail transit resources under the background of TOD。
Keywords：TOD；Traffic hinge；Urban rail transit
0 引言
TOD是指以公共交通站点为中心，周围进行高密度，土地混合开发，步行友好型的规划发展模式。TOD是新城市主义最具代表性的模式之一，目前被广泛利用在城市开发中。随着我国城市化建设不断推进，以城市轨道交通为主要代表的公共交通与城市商业空间的联系越发紧密。TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。TOD模式可以使城市成为更具推动力的经济发展引擎，使工作、居住、休闲、交通、教育、医疗等包含日常生活的各个方面有机衔接。
1 项目背景
金华-义乌-东阳市域轨道交通工程是浙中城市群近期建设的骨干项目。工程由金华-义乌和义乌-东阳（横店）两条市域线路构成。两条线路在义乌市秦塘站呈双岛四线同台换乘，同时具备金华-义乌-东阳方向的贯通运营条件。工程线路总长107.166km，其中地下线26.22km，过渡段长约4.365km，高架线长约74.12km，山岭隧道2.465km。共设站31座（秦塘站计为2座），其中地下站13座，高架站18座；换乘站8座，平均站间距3.57km。
金华-义乌-东阳市域轨道交通设施的开工建设标志着金华-义乌-东阳一体化进程的提速，其中义乌市秦塘站位于金义段与义东段的交汇处，是两条市域轨道交通换乘重要枢纽。作为
义乌首个TOD枢纽商业综合体，把“交通枢纽”与“城市综合体”完美的叠加、符合，以丰富的体验满足人们的需求，以高效的交通串联城市。
2 项目概况
本项目位于义乌主城区北部，临近国际商贸城，地处义乌主城区规划核心城区。距离义乌火车站约7KM，距离义乌机场约5KM。场地东南侧国贸大道为高架路，城北路和宗泽北路为城市主干道。地块总研究范围约为6.3公顷，开发用地范围约2.39公顷。开发用地共分为B-08社会停车场用地、B-09商业交通站混合用地、B-10商业交通枢纽混合用地、B-11商业轨道交通混合用地四个地块。其中公共停车场0.29公顷，商业与轨道交通混合用地2.1公顷，容积率3.0-3.5（图1-4）。
图1 秦塘站上盖物业开发项目鸟瞰图
图5立面图 图6交通接驳示意图（一） 图7交通接驳示意图（二）
3 设计理念
3.1复合——最有效的商业模式
中国城市发展速度的加快，导致城市功能需求的多元化。商业综合体作为一种新经济运行的产物而逐渐出现在今天的城市中。商业综合体集办公、公寓、商业及休闲娱乐等功能于一体，通过自身有机的整合与明确的定位，在彼此之间建立一种相互依存、资源共享的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市“活力核”。
3.2统一——塑造形神合一城市脸谱
美国《丹佛邮报》说：一个真正的大都市永远需要高耸的建筑来彰显它的地位。事实上，只有那些经典的建筑，才能成为城市的标志，也才能真正成为城市未来的脸谱。而城市的脸谱，首先从建筑的外立面上得以体现。本项目定位于商业综合体和酒店，建筑追求既现代又极具国际化的都市精美面孔。醒目的横向线条与通透的外立面使整个建筑空灵而优雅。而整体简洁的风格，在挺拔中洋溢着一种阳刚向上的城市激情（图5）。
3.3和谐——城市与建筑的关系
人们对城市的体验来自于对城市的历史记忆、开放空间、以及无数建筑的拼贴与融合。理想的建筑应与城市融洽的和谐共生，方案应从城市的角度来确定建筑的空间布局。项目处于未来的城市区域级中心，周边商业活动丰富且住区人口基数大，我们选择较为灵活的空间布局方式，面向城市开放空间，保证建筑各角度标志性的同时，充分考虑建筑物内人在各角度的景观视角。建筑群面临着大量的人流、车流与物流。为了避免与城市交通的冲突，方案尽量减少内部交通对城市交通的干扰。
3.4以人为本——打造方便快捷的多功能地下交通枢纽
跟据《义乌市市域总体规划（2013-2030年）》，本项目地上建筑定为十个三级综合枢纽体系之一，地下为金义线与义东线双岛四线换乘车站——秦塘站，是义乌重要的综合交通枢纽。规划强化市域轨道交通、公交、出租车、共享单车等交通设施之间的可达性和相互联系，统筹规划，合理布置地下商业，科学组织便捷高效的换乘流线。设置24小时开放的地下慢行交通，连接轨道交通车站、商业及酒店区域，形成城站一体化交通系统。布局点、线、面不同层次的生态绿地，构建地面、地下、空中立体化慢行交通系统（图6-7）。
图8 秦塘站上盖物业开发项目空间关系分析图
4建筑布局及设计要点
4.1功能组织
其中B08地块规划为社会停车场，B09地块规划为公交换乘枢纽+停车楼+高端酒店，B10地块为多层商业+公寓式酒店。商业主体一至五层为集中商业，六层为屋顶商业街，地下一二层为新零售超市与餐饮，一层为零售，二至五层为餐饮、亲子、教育，六层为屋顶创意商业空间，七至顶层为酒店。项目配套的设备用房位于地下，内设高压开关站、配电所等设备用房。其中B10地块下方为市域轨道交通秦塘站，地下一层为车站站厅层，其中A出入口与下沉广场合建，B出入口与上盖商业合建。充分利用轨道交通带来的巨大客流，使得商业开发价值最大利益化。地下二层为车站站台层。人行流线穿插于每层平面，在各功能之间形成合理的流线（图8）。
本案为市域轨道交通双岛四线换乘综合枢纽，通过下沉广场开敞的空间的设置，通透的视觉感受，为人们带来极佳的换乘体验。在设计中通过天窗，将自然光线引入到车站站厅层，与绿地景观相互渗透，为乘客提供舒适的氛围。打破传统站厅与周围空间的实体墙隔断，达到地铁站厅与下沉广场地下空间视野开敞通透的目的，将地铁站厅与周围空间整体融合。
4.2交通流线组织
B08地块设置社会停车场，B09地块设置公交换乘枢纽，并设置P+R停车场，实现多种交通方式在基地内的集中转换。实现换乘区域“零”距离。开车的人群可以将车停在停车场，在枢纽站内选择公共汽车或者市域轨道交通出行，让不同交通工具之间的转换形成无缝连接，给乘客最大限度的方便与效率提升。
4.3体块分析
将不同类型的绿化融合于建筑之中。提取浙江著名景点云和梯田中蜿蜒曲折的流线，通过疏密不同的横向百叶来抽象表现此肌理，同时表现出了时代感与速度感。建筑参考梯田逐阶退后的形体意向，既丰富了里面造型又营造出大面积露天公共平台以供人们休闲娱乐。
4.4景观分析
绿化生态景观的打造，是城市规划与城市发展的必然趋势。良好的生态环境，改善乘客乘车的心理状态，给乘客带来轻松、愉悦的心情。本方案不仅利用自然生态元素改变外部环境，还将这些景观引入到内部空间，内外一致。建筑层层向内部退台，将原本位于地下的空间打开面向室外，使外界的良好景观渗透进入室内，创造丰富的景观与建筑融合体验。
图9 秦塘站上盖物业开发边界条件
5 重难点分析
5.1地下空间开发边界限定条件
口岸路由西到东道路标高逐渐降低，根据轨道交通车站及区间情况，进行不同强度地下空间开发。B-08地块，为社会停车场地块，不进行地下空间开发；B-09地块，位于义东线盾构区间上方，盾构区间距地面距离为15m，为保障轨道交通施工安全，进行地下两层开发；B-10地块，车站范围可进行一次地下空间开发，车站范围外可进行地下两层开发；B-11地块，车站覆土较少，无法进行车站上地下空间开发，车站范围外可进行地下一层开发（图9）。
5.2 结构设计边界条件
由于盖上盖下工程设计不同步，上盖物业开展设计工作时，秦塘站已进入施工图设计阶段，为方便盖下车站开展工作，结合车站的实施进度，对车站的结构设计提出以下4点设计输入条件：（1）参照《义乌秦塘枢纽站城市设计》（义乌规划局、浙江省城乡规划设计研究院，2017.07）中，各上盖区块的限高要求，车站主体分别按上盖80m（1-9轴）、60m（9-21轴）进行预留设计；（2）上盖物业原则上按沿用车站主体柱网考虑，后期根据其自身需求另设转换层；（3）上盖物业层高按4.5m控制，结合区块限高折算80m上盖区层数为18层，60m上盖区层数14层，均按含两层地下室考虑，每层设计荷载标准值按15Kpa考虑。（4）在现有条件下预留上盖物业条件：侧墙加设外凸扶壁柱、结构住采用型钢混凝土住下承台+桩的基础方案。
6 结语
TOD模式指导下的城市建设，以公共交通为导向，最大化集约土地资源，引导城市空间上的扩张，推动城市交通与商业的可持续发展。本文结合具体案例，对TOD模式在城市轨道交通上盖物业开发中的应用进行研究与探索，提出“复合、统一、和谐、以人为本”的设计理念，从功能组织、交通流线组织、体块分析、景观分析等设计要点深入剖析，在建筑布局上探索城市轨道交通车站、上盖物业与周边环境的有机融合，并阐述分析上盖项目存在的重难点，全方位展示TOD模式在城市轨道交通上盖物业开发的应用，具有实践和推广意义，可为类似项目提供参考。
参考文献：
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论文作者:夏超,陈嘉升,余群涛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/5/5
标签：城市论文; 义乌论文; 轨道交通论文; 交通论文; 枢纽论文; 地块论文; 地下论文; 《基层建设》2019年第4期论文;