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摘要：近几年，伴随着我国社会经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，在全球化环境下的趋势中造成了中国房地产市场发展情况尤为复杂，竞争亦相对来说更加激烈。因此，房地产项目管理公司要想在该市场立足，就需要将以前的粗放式管理模式向精细化管理模式转变，以此来贯彻房地产整体项目施工的始终。否则房地产项目管理公司将无法适应日新月异的市场发展形势与人们对房地产产品不断提高的要求。本文主要对房地产项目管理中精细化管理的内涵和特点以及精细化管理在房地产项目工程管理中的应用和影响进行分析，以便于为房地产项目管理行业提供从粗放式管理模式转变为精细化管理模式的有效实施策略。
关键词：房地产项目；工程管理；精细化管理模式；应用意义
前言：精细化管理模式是一种建立在常规管理基础上的一种理论模式，精细化管理能有效的降低企业资源成本，保障产品品质，提高企业的经营效益，并促进企业的可持续发展。对房地产工程具有不可或缺的作用。目前在我国房地产建筑项目工程施工管理过程中，传统的粗放管理模式下的开发已经无法再满足人们对房地产产品的生活要求，特别是现如今在社会经济发展迅速的情况下，房地产项目工程管理作为产品形成的关键环节，向精细化管理模式转变至关重要[1]。
1.精细化管理模式概述
精细化管理模式是现代社会分工的精细化要求和现代管理服务质量的精细化要求。其管理目标主要是尽可能的减少项目工程管理过程中所耗用的资源以及降低房地产企业项目管理的成本。科学化管理主要包括三个层次：即规范化、精细化、个性化。精细化管理模式要求房地产企业应该更深层的了解项目工程产品的质量和性质、处理好房地产各个部门和各个环节间的团结协作关系以及掌控好产品质量和零缺陷之间的关系，以便于综合提高房地产企业在各领域的核心竞争力[2]。精细化管理模式是整个房地产项目工程管理运行的核心工程，即通过对战略和目标进行分解细化和落实的相关工作，使房地产项目的规划策略能够贯穿于项目工程的每个管理环节中来，以提高房地产项目的执行能力和运作水平以及项目的经济效益，在一定程度上能够有效促进房地产企业的快速发展。
2.精细化管理模式的特点分析
2.1专业化
精细化管理模式主要强调的是房地产企业中具备专业能力的管理人员将房地产管理的每一个环节都必须控制在有效的范围之内。精细化管理模式最大的特点就是专业化。专业化要求传统的管理人员应该从以侧重操作和凭经验管理的粗放式管理模式向能够运用相关专业知识，并以系统性的管理方式来解决企业主要问题的精细化管理模式转变[3]。因此，专业化是精细化管理模式的首要特点，能促进提升房地产企业管理者的相关专业知识。
2.2量化和细化
量化不仅是精细化管理模式工作的基础，同时也是精细化管理模式中的一个非常重要的标志。所以，房地产企业应该尽量在房地产项目工程管理过程中对每项管理工作都进行量化处理。其中数学方法是量化的主要方法，主要运用于处理对房地产项目工程管理过程中一些量化难度大的工作；精细化管理模式的前提是细化。细化是企业管理者通过拟定科学合理的管理制度和工作程序，有针对性地对房地产项目管理过程中的核心问题和易出错的工作进行严格控制的一种管理。细化管理贯穿于房地产工程项目的每一个环节中。因此一些规章制度也正是由于房地产管理业务的复杂性而逐条制定的[4]。
2.3创新性
精细化管理模式中，其对房地产企业管理者的要求不仅包括要具备较强的相关专业能力和创新的产品技术，更重要的是房地产管理者要有一个科学创新的思想观念和精细化管理的意识。思想观念创新主要包括：管理者完美的管理精神、不断实施创新行为、全员共同参与、管理和经营相融合的管理模式以及房地产企业应与其他领域模块多沟通。创新性有助于给房地产企业带来一种先进的、全新的管理模式。
3.精细化管理对房地产项目工程管理的影响
3.1有助于提高企业房地产项目的整体质量和经济效益
房地产项目工程管理过程中运用精细化管理模式进行管理有助于提高管理者对管理模式的整体概念和目标要求。房地产企业应该对管理人员的管理能力和项目施工单位的施工能力进行相应的规范标准要求，以此确定更高的目标和有效的技术要求来保障房地产项目工程的整体质量。所以，在实施房地产项目工程实施过程中，且有效地督促施工单位按照设计文件以及项目工程的合同要求来进行施工并加以控制，以避免以后出现质量、安全隐患，给项目带来产品质量风险和经济效益损失。此外，在房地产项目工程施工中，房地产企业可以通过对相关管理人员和施工人员实行奖罚制度，来对每个工作人员进行分工并使他们明确自己所承担的岗位职责[5]。以保证房地产项目工程的顺利实施。随着社会经济的不断发展和时代的不断进步，精细化管理在一定程度上对房地产项目的社会、经济效益有着不可或缺的重要意义。
3.2有助于提高企业房地产项目的管理水平
房地产企业在传统的项目工程管理过程中以往只能运用以侧重操作和凭经验管理的粗放式管理模式来进行管理企业的相关工作，此种管理方式并不能保障房地产项目工程的实施效果，在工程进度、质量、安全、成本的管理过程中往往顾此失彼、缺乏系统性，也难以达到人们对房地产产品的使用要求以及相关的规范标准。于是，房地产企业的管理方式迈向精细化管理模式就势在必行，企业在运用精细化管理模式之后，能够通过制定战略方案和运用创新型精细化管理形式来展现企业项目工程管理的工作价值，并且在信息化和专业化的指导下能够快速提高项目工程管理的规范程度。另外，房地产企业能够使用精细化管理模式处理数据信息以满足目前企业数据标准化要求，有利于房地产企业同时抓好企业经济效益和创新工作。所以，精细化管理模式在房地产领域的发展中至关重要，各房地产项目应加强对精细化管理模式的应用，并科学地进行各环节的管理工作，以便于房地产项目工程的顺利实施。
3.3有助于协调企业工作人员关系
房地产企业运用精细化管理模式进行项目工程管理能够有效缓解房地产项目工程管理中的各种矛盾，有利于调节工作人员的人际关系。由于精细化管理量化细化的特点，房地产企业工作人员更容易明确自己的岗位职责和边界，一定程度上可以减少事务协作中的矛盾。此外，精细化管理也使房地产企业在对工作人员的奖励和惩罚上更趋公平公正。比如，当管理人员之间发生工作矛盾时，如若没有对其工作关系进行细化分析，就容易导致有一些责任没有归到相应的岗位，由此会出现工作人员之间相互推脱责任的不良现象，不利于房地产项目工程的顺利实施和有效管控，进而对项目品质带来负面影响。所以房地产企业应运用精细化管理的方法进行项目工程管理工作来预防一些不良现象发生[6]，即对每个岗位进行责任明确、奖罚分明并根据规章制度进行人员管理等工作。
4.精细化管理在房地产项目工程管理中的应用
4.1在项目工程质量管理中的应用
工程质量是房地产项目的生命，关系到房地产企业的品牌和可持续发展。随着社会对房地产产品使用需求的不断提升，房地产项目对工程质量的要求也不能仅停留在满足规范要求或粗放型管理方式层面上，而是要通过精细化管理手段，完善、提高工程设计和施工质量，取得市场竞争地位。例如，在设计阶段运用bim技术进行专业空间校核、优化，施工前运用bim技术对复杂节点方案模拟、施工工艺的三维技术交底等，这些创新和专业化的设计施工质量精细化措施为项目品质保障及质量形成奠定坚实的基础。如在项目施工阶段，规范对施工分部、分项、工序质量检验方法和标准虽有相应要求，但在产品交付过程中往往出现工程质量满足规范但客户有歧议的情况，本着提高客户满意度的质量导向，房地产公司可以遵循精细化管理思路，细分出客户关注但属规范约束之外的项目以及客户认为影响品质、质量且规范指标较宽松的内容，通过样板再造及约定指标再定义、再量化的方法，确定特定项目高于规范的质量控制内容和标准，同时对规范中质量检验方法再拆分细化到具体的设备要求、部位尺寸、代表数量、动作要求、抽检频次、判定标准等，形成项目具体的实测实量内容、规定和操作指引（如图一），通过细化、量化的质量标准管控措施，统一了建设、监理、施工各方的质量要求并最大程度满足了用户关切。充分展示了精细化质量管理带来的细
节见品质、细节决定成败。
4.2在项目工程进度管理中的应用
在当前行业形势下，房地产项目在销售前的土地、建安资金投入较大，资金成本和现金流往往要求工程进度相对紧凑可控，以切合资金效益最大化的目标，而进度延误也可能导致无法按期竣工交付的违约风险，因此，项目工程进度在项目管理中地位举足轻重。而房地产项目客观存在建设周期长、参与单位多、系统复杂等特点，这些特点带来的不确定因素都将对工程进度控制带来困难和挑战。运用精细化管理措施则可以将进度计划管理科学化，从而切实指导施工组织并完成进度目标。例如，在进度计划管理中，实施进度计划分级管理，按照项目整体、专业条线、工程单体、分部分项、工序的顺序分解细化，采取项目公司、部门、工程岗位三级计划编排，各级计划横向关联、纵向吻合、相互支撑，通过进度计划的分级配套，既能清晰体现项目节点目标，又能满足末端的执行需要。由此再延伸到工程计划的编制，目前项目普遍采用project网络计划方式编制工程进度计划，但计划编制人员往往凭经验输入各子项施工时间，再建立前置工作关系，同时忽略了资源要素的细分，计划在执行过程中也常常出现偏差，并可能盲目纠偏。精细化思想指导下的进度计划则充分体现了精心组织、合理可行原则，如各分项施工时间通过工程量和本企业施工定额计算量化，同时计算出完成各任务的人、机、物、料等资源投入需求并输入任务选项卡中，这些精心细致的工作也使计划的整合优化成为可能。由于精细化措施围绕实现项目进度的要素展开，因此工程计划具有极强的施工指导性和可做操作性，由于各种原因出现进度偏差时，也能很快对应调整资源分配实现计划的科学动态纠偏，使工程始终在符合目标要求的良性轨道上开展。
4.3在项目工程安全管理中的应用
生产必须安全，在“安全第一、预防为主、综合治理”的方针指引下，各主流房地产企业都致力于工程建设安全生产管理工作的规范化、科学化和系统化，强化风险管理和过程控制，注重绩效管理和持续改进。在房地产项目工程管理过程中，安全文明标准化则是强化项目安全管理的有力抓手，采用精细化处理后的安全标准化内容则更能符合安全生产要求，例如；项目现场对施工方砌体堆场标准化管理考核时，在常规码方限高的基本要求之上，可以要求采用细化创新的手段，统一规划场地，按进场日期、规格分别堆码；根据限高要求和材料规格将堆放块材细化到皮数，便于工人操作；堆放时采用底部木方加模板铺垫排水，上部采用采用超出砌块边缘50公分以上的防雨棚；挂牌标明进场日期、责任人等信息。一个简单的现场堆放工作，通过精细化的处理后就变得规范、科学，在保障安全的同时，场容场貌也相应改观，强化了项目销售形象，安全生产各项内容细化、量化、专业化后的组合就形成了房地产工程项目的安全生产标准化措施。在项目现场的安全隐患排查治理过程中，“横向到边、纵向到底”的责任制原则，临建场地“划片分区承包”的管理方法，进场人员“警钟长鸣”的教育要求，以及由此派生出的各类详细安全方案、管控措施，都无不闪烁着精细化管理的智慧和精髓。通过精细化管理在安全生产的运用，可以将项目工程发生安全事故的几率降到最低。
总结
精细化管理模式是房地产企业提高核心竞争力以及做好项目工程管理工作的重要举措。所以，为了更好的实施项目工程管理的工作和促进房地产企业的健康发展，房地产企业应该在房地产项目工程管理的过程中始终贯穿精细化管理的观念意识。精细化管理模式需要项目工程团队以及监理、施工团队紧密协同，还要各方以认真负责的工作态度来实施，是一项长期性和系统性的管理工作。另外，精细化管理模式并不是针对于房地产项目工程管理过程中的一种方法和策略，而是一种新型的管理理念。精细化管理模式应该贯穿整个房地产项目工程施行的全过程以及项目工程管理的每个层次，并且需要房地产企业中所有工作人员的共同参与和执行。
综上所述：房地产企业通过运用精细化管理模式的理念来管理项目工程实施的工作，能使房地产企业不断地完善标准制度和项目工程中的管控流程。精细化管理模式与信息化技术应用相结合，还可以有效激励工作人员的积极性，一定程度上快速提高房地产企业在各个领域的核心竞争力，有助于房地产企业能够灵活应对房地产市场的常态性变化。
参考文献
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[2]彭海云，杭萍.浅谈精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].建筑与装饰，2017，（39）：208-209.
[3]黄耀.精细化管理在房地产项目中的应用[J].《工程技术（文摘版）》，2017,02（26）：00205-00206.
[4]孙武, 魏彦朝. 精细化管理在房地产企业工程项目中的应用[J]. 山西师大学报(社会科学版), 2015(S2):22-24.
[5]崔恒,张玉国.谈精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2018(02):23-24.
[6]宁新泉.论精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].住宅与房地产,2018(28):135.
作者简介：陈海兵:1971.09,男，汉族，四川省遂宁市人，同济大学，本科学历，工业与民用建筑工程专业，从事房地产开发领域，项目工程管理工作近二十年，参与多个房地产项目的工程管理工作。
论文作者:陈海兵
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第9期
论文发表时间:2019/9/2
标签：精细化论文; 管理模式论文; 房地产项目论文; 项目论文; 房地产企业论文; 工程论文; 工程管理论文; 《建筑实践》2019年第9期论文;