发展住宅业与形成新经济增长点初探，本文主要内容关键词为：增长点论文,新经济论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“只有安居才能乐业”，住房是人类进行社会生产活动最基本的条件之一，与家庭、经济发展和社会进步有着紧密联系。随着城市化进程的推进，住宅业日益受到社会的普遍关注。本文试图通过对住宅业与人民生活和经济发展的关联性，潜在的巨大消费市场，以及目前住宅业存在的深层次问题作肤浅分析，进而提出发展住宅业的基本思路，其目的是推进各方面共同努力，促使住宅成为新经济增长点，为经济可持续发展注入活力。
一、住宅业关联人民生活和经济发展，在城市化进程中有希
望成为新经济增长点
我国的住宅业是在改革开放大潮中崛起的新兴产业，它是集住宅建设、经营、管理、以及维修、装饰、服务等多种经济活动为一体，具有高附加值的综合性产业，既能为社会创造财富，为国家提供积累，又能促进消费结构的调整，活跃市场经济，带动众多相关产业的发展。随着土地使用制度和住房制度改革的推进，以及房地产市场体系的初步形成，住宅业与经济发展和人民生活的关联性越来越强，在城市化进程中有希望成为新经济增长点。
第一，住宅消费的潜在市场巨大。发展经济学认为，国民经济增长的原动力主要来自投资增长、消费增长和出口增长。而经济能否保持稳定增长主要是由投资和消费共同推动，消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，没有消费的持续增长就不可能有经济的持续增长。中国住宅消费的潜在市场究竟有多大？笔者根据我国人口和城市化发展态势分析认为：我国住宅消费需要总量庞大，发展前景广阔。1981年至1995年，我国非农业人口由0.9亿增至3.46亿，设市城市由245个增至622个，目前我国城市化率为28%。1995年我国人口12亿人，人均居住面积12.5平方米，其中城镇3.46亿人，人均7.9平方米。根据《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标》，2000年我国人口将达13亿，2010年将达14亿，按建设部《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2010年规划》，到2000年，全国计划新建住宅面积12亿平方米，年均2.4亿平方米，其中年增商品住宅居住面积1.2亿平方米，合建筑面积2.28亿平方米。到2010年达到33.5亿平方米，年均3.35亿平方米，合建筑面积6.37亿平方米，其中商品住宅居住面积1.67亿平方米，合建筑面积3.17亿平方米。
第二，各国普遍把住宅业列为支柱产业。在发展中国家，住宅投资通常为国民生产总值的2%至8%，资产形成总量的10%至30%。把住宅的投资和住宅服务这两项相加则住宅业产出的份额占国民生产总值的7%～8%。我国住宅投资多年来都在国民生产总值的7.5%左右，但住宅服务仅占国民生产总值的0.03%，原因之一就是长期以来完全把住宅业看成是福利事业。
第三，住宅业对推进城市化进程，推动其它相关产业发展具有重要的牵动作用。人口的集聚和工业化程度是城市化的重要标志。随着城市人口的增加，城市化进程加快，必将促进住宅业的发展，从而牵动相关产业发展，加速城市化进程。据统计，住宅业关联建筑、建材、金融筹等50多个产业，我国城乡住宅建设每年消耗的钢材相当于1995年钢材产量的14%，木材产量的20%，水泥产量的47%，玻璃产量的40%，再加上与住宅建设配套的基础设施、公共服务设施所需的材料，总量就更大。据一些发达国家统计，住宅业的产值每增加"1"，就能使相关产业的产值增加"1.5～2"。在我国，每增加1亿元的住房投资，其它各相关产业就要相应地总共增加1.479亿元的投入，这还不包括由于居住条件改善而引起相关行业投入的增加。因此，以住宅业为龙头产品，不仅能带动劳动密集型产业的发展，而且还能带动一系列技术密集型，资金密集型产业以及第三产业的发展。
第四，发展住宅业有利于促进个人消费结构调整。目前发达国家家庭住房支出一般占消费支出的15～20%，但我国权占7%，而在银行的个人储蓄达39000多亿元，这是潜在的巨额购房资金。通过发展住宅业，有利于促进个人消费结构的调整，从而减轻银行支付利息的负担和减缓通货膨胀的压力。
二、住宅业存在深层次问题，使其成为新经济增长点面临巨
大的困难
目前，住宅业正面临着极好的发展机遇，具有广阔的发展前景，与此同时，住宅业发展也存在着一些急待解决的矛盾和问题。一是有效需求不足。一方面商品住房闲置呈增加趋势，截止1995年底，全国商品住房已闲置5031万平方米，比1994年的3289万平方米增长52.99%，闲置房中72%为普通住宅；另一方面由于购买力低，众多缺房家庭因无力购房而造成住房困难，据统计，全国尚有400万户住房困难户，现有住房中有近一半住房使用功能不全，设施不配套，急等改建。二是商品房价格脱离需求弹性。由于住宅业劳动生产率低和许多不合理负担及重复收费摊入房价，导致我国房价与居民收入的比例为10:1左右，大大超过了国际上3～6:1的水平，居高不下的楼盘价格，让消费者“望房兴叹”，从而抑制了商品住宅市场的有效需求。三是住宅投资效益普遍下降。1995年房地产开发企业首次出现了利税负增长，经营利润率为9.26%，比1994年下降了3.7个百分点，资金负债率为72.48%，达到了相当高的水平，由于商品房滞销及“半拉子”工程占用大量资金，致使开发资金周转不畅，资金动用呈恶性状态。目前，全国约40%的房地产开发企业处于停业状态，13.64%的企业处于亏损状态。
这些困难和矛盾的出现，主要是由以下深层次问题所致。
第一，住宅业的发展与国民经济的整体发展失衡。由于宏观管理失控，对住宅业市场预测不准；投机性与大量资金集中，住宅业投资膨胀，炒地炒房引起市场混乱；加之住宅业建设与有效需求脱节，与我国现实经济发展水平脱离，致使住宅业出现低迷徘徊的被动局面。
第二，土地使用制度和住房制度改革政策对住宅业发展的调控不力。我国的土地使用制度改革虽然在改土地无偿、无期、无流动为有偿、有期，可流动使用方面取得突破性进展，但土地一级市场政府垄断不够，现行土地供应仍然是行政划拨与出让并存，出让土地使用权方式是协议和招标，拍卖并存，且协议出让土地使用权的居多，招标、拍卖土地使用权未能得到普遍推行，妨碍了住宅业的健康发展。在住房制度改革方面，房租改革难度大，租售比价扭曲，难以刺激居民购房。特别是住房公积金制度尚未全面推开，城市居民购房缺乏稳定的资金来源。加之物业管理滞后，住宅小区功能差和建筑质量隐患较多，在一定程度上动摇了居民购房的决心，挫伤了购房积极性。
第三，现行的信贷机制无力导向住宅消费。目前住宅市场疲软，住宅商品房大量积压，消费者无力购房，商品住宅相对过剩的矛盾突出。因而，住宅市场中信贷资金的配置应向刺激消费、增加购买力的方向发展。而现行的信贷机制难以适应复杂多变的市场环境，对住宅市场的调节作用极为有限。
第四，住宅业管理体制改革滞后。就全国而言，绝大部分城市尚无独立的住宅业管理机构，加之现行房、地管理分离，房、地脱节，难以推动土地资源优化配置和住宅业结构调整。住宅流通不畅，城市规划、建设、管理和基础设施不配套，房地产市场既不发达，又不规范，物业管理滞后也是住宅业畸形发展的一个重要原因。住宅建设涉及计划、规划、土地供应、水、电、气、通讯、环卫、市政等20多个部门，这种政出多门的矩阵式管理内耗大，扯皮多，效率低，难以有效运行。以上这些深层次问题都使住宅业持续、健康发展受到严重制约。
三、努力使住宅业成为新经济增长点的基本思路和政策措施
构想
住宅业要成为新经济增长点，就不能简单地增规模，走老路，而要通过深化改革，制订政策，落实配套措施，以鼓励居民的住房消费，用住房消费推动住房建设，通过住房建设带动相关产业发展，进而促进经济全面振兴。
（一）发展住宅业应注意确立的基本思路。
第一，必须坚持住宅业发展与经济整体发展、人民群众整体消费水平、城市规划和基础设施发展相适应。继续深化土地使用制度和住房制度，进一步优化土地资源配置和住宅业结构，推动住房商品化和社会化进程。
第二，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的普通住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；理顺各类住房价格，采取租、售并举多种流通形式，促进住房消费。
第三，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展住房金融，为发展住宅业提供稳定的资金来源，从而促进建房、售房、再建房良性循环。
第四，采取经济和行政手段，建立规范化的房地产交易市场和发展物业管理，进一步加强住宅业法制建设，使住宅业朝着健康、有序方向发展。
（二）为推动住宅业持续健康发展，国家应对住宅建设政策作相应调整。
第一，制订住房商品化新体制政策。尽快从住房实物福利分配的方式过渡到住房含量纳入工资分配，并以市场购房的方式，加快住宅建设的商品化、市场化进程，形成住宅建设良性循环的规划。如果没有形成由居民自己支付住房费用的消费市场，住房业的发展就会有很大的障碍，新的经济增长点也难以形成。
第二，制定合理的价格政策，抑制不合理的价格上涨，逐渐缩小居民购房愿望和购房实力的差距。现在的商品住宅价格构成是在计划经济体制下形成的，包含了城市基础设施建设、社会服务配套建设和拆迁安置等费用，房地产的开发成为社会发展综合性的开发。随着市场经济的发展和个人购房市场的形成，住宅价格构成需要作重新调整，住宅小区的基础设施建设费用不应摊入住宅的建设成本。
第三，制定住宅金融政策，发展住宅金融和个人购房抵押贷款业务，提高居民购房能力。信贷对住宅建设的支持应逐步从单纯支持企业开发转向支柱住房消费与支柱住房建设并重，在住房的信贷中，可以直接贷给居民用于购房。在发展个人购房抵押贷款时，还需要解决还款期限过短和贷款利率过高的问题。
第四，改革现行的房地产税收政策，通过税收政策的杠杆作用鼓励住房消费。我国的经济现状和体制已经发生了很大的变化，但房地产税制仍基本延袭原体制。因此应系统地研究和改革现行的房地产税制，参照国际惯例，规范流转税、财产税，避免在商品房买卖和存量房地产交易中对一种行为同时并征营业税和契税，重复收税只会遏制市场的发育。
第五，制定现代化住宅产业政策，实现住宅建设从粗放型向集约型转变，形成围绕住宅这一最终产品符合现代城市发展要求的产业群体。
（三）强化宏观调控，充分发挥政府在住宅业发展中的主导作用。
在住宅业发展的全过程中，政府应将住宅投资纳入国家固定资产投资规模，在固定资产投资计划内实行综合平衡。合理调整房地产税费，进一步降低商品房销售价格，当务之急是剔除现行住宅成本中不合理的价格因素。加快发展物业管理，实行市场化经营，社会化服务。强化对住宅业的规划、建设和管理，搞好商贸、文化、环保等设施的配套建设，使之功能完善，设施配套。整顿建筑市场，规范业主行为，增强居民购房信心。根据房地产市场状况，建立全面有效灵活的信贷机制，适时调整信贷资金的配置，适应复杂多变的市场环境，使住宅市场处于政府宏观调控的动态平衡之中。针对各阶层的收入状况，实行灵活的按揭和抵押贷款政策，以全面启动住宅市场。尽快建立和健全房地产抵押法、住宅法等法律法规体系，依法解决在房地产信贷和住房消费领域所发生的种种纠纷，解除银行和住房消费者的后顾之忧。提高住房租金，促进购房；进一步培育和规范房地产市场。深化管理体制改革，建立住宅经营管理专门机构，加强规划和行业指导，管理国有公房，实施排危解困，发挥蓄水池的“吞”、“吐”作用，平抑房价，以确保“人人都享有适用住房”目标的实现，使住宅业成为新的经济增长点。