摘要：家是温暖的港湾，住宅小区则是城市化之后家的物质载体。时光霜白了双鬓，也老旧了居住机器，沉淀了历史记忆，因此，进行必要的有机更新显得十分有社会意义。对于老旧住宅区增加部分设施，给予人性化的关怀，使社区的精神面貌重新恢复，寻找到回家的感觉。基于此，本文对老旧住宅小区改造进行分析。
关键词：老旧住宅区；改造；方法
1当前老旧住宅区主要存在的问题
1.1社会人文问题
本文所述的老旧住宅区，是指90年之前所建的多层成套式住宅楼。该建筑承载了当时的时代烙印，几代人在此结婚生子，当年刚分房子时候的辉煌，到如今许多年轻人买房迁出，社区逐步老龄化，走向没落衰败。随着近20年城市快速发展，旧住宅区逐步变成城市的伤疤，成了脏乱差的代名词。而这些老旧小区往往位于城市核心地带，历史记忆的承载价值、城市风貌和社会问题亟需解决，只有在政府公权力的组织引导下才能实现。
1.2人居环境问题
老旧住宅区主要存在建筑、室内、景观、生态技术四方面人居环境问题。①建筑方面的问题主要表现在外立面杂乱无章，外墙及门窗破败，屋顶漏水，楼梯等公共部位老旧，底层无防盗门，缺乏电梯及无障碍设施等；②室内问题主要表现在户内厨卫设施不完善，随着人口变化的套型结构不合理；③景观方面主要存在停车位严重不足，老年人活动健身设施缺乏，幼儿活动场地缺乏，乔木过高遮挡建筑，一些景观设施老旧破败，垃圾收集点污水四溢等问题；④生态技术问题主要是建筑外窗破败，遮阳差，屋顶隔热保温差，外墙热工性能差，可再生能源利用低等。
1.3资金来源问题
老旧住宅区内，经济条件好的大多已经逐步搬走，剩下的都是些困难户和孤寡老人；另外，由于一些产权问题，这里留下的出租房较多。一些老旧住宅区无物业维修资金，但政府财政能力有限，完全依赖政府是不现实的。因此，对于老旧住宅的改造，最大的难点就是资金问题。
2老旧住宅小区设计原则和实施策略
2.1社区精神与文化传承原则
社区居民归属感、自信心、凝聚力的提升，主要通过有机更新行动来实现。居民通过发动、参与、建造、受益，实现社区精神重塑。改造过程中，要注重适老的人性化设施改造。老旧住宅区的有机更新，需要传递一些历史人文、地域性及人文精神等方面的内涵，对于建筑表皮和室外景观设施的设计，都可以成为这些内涵信息的载体，并且容易识别和共鸣。
2.2建筑风貌和使用需求原则
深入城市片区风貌调研，把握轻微改造原则，尊重老旧建筑，适度修复建筑风格。建筑风貌特色要经历漫长的历史演化和不断叠加，适度进行地域性建筑特征的修复和立面的整理更新是主要的设计策略。通过建筑立面色彩规划、细部装饰设计、文化元素等运用，来实现建筑的地域性风貌。
2.3景观更新和绿色节能生态策略
老旧小区承载了太多的城市历史文化，因此在进行景观的更新改造时，应研究其地域历史人文，植入景观文化元素。充分考虑居民的实际需求，进行人性化和适老化改造，完善室外休憩、欣赏、活动等功能设施，合理疏密乔木植物。在实施过程中，应同时考虑减少对现有居住的影响和方便改造后的日常维护。
3老旧住宅小区资金筹集策略
3.1财政补助
利用上级财政节能专项资金对建筑外保温及门窗等进行改造。同时，利用城市双修申报试点城市，申请部分配套资金。这是启动项目的重要推手方式，但不是解决的主要途径。
3.2物业维修基金
利用物业维修基金进行改造是很好的方式，但由于我们国家的物业维修基金未实现统筹使用，出现了小区与小区之间维修资金不均问题，这边资金很多，而另一边却缺乏资金的问题。由于大部分老旧住宅都建于物业维修基金收费规定之前，所以申请物业维修基金必须要做好顶层政策调整才行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3.3利用自身公共资源二次利用筹集资金
利用自身公共资源二次利用筹集资金，这是一个很好的思路。比如，顶层住户出资平改坡获得阁楼使用权，下部楼层住户则放弃公共屋顶的使用权但得到公共空间品质的提升；利用室外场地空间改造停车位，以出租收费的方式，取得部分资金补贴老旧住宅区有机更新；利用原有的一些闲置公共建筑空间，由于城市共享单车的出现，公共自行车库已经可以减少空间或者功能完全退出，若利用公共自行车库出租取得资金也是很好的方式；还可以利用沿街面广告位出租，取得部分资金收益。
4老旧住宅小区改造方法探讨
4.1修复外立面
对建筑外立面的重新设计，采用涂刷和装饰的轻微改造手法，重新反映历史地域特征，变旧为新。在不改动建筑结构，通过浅白色和深暖木色的色彩刻画处理，产生对比效果。在建筑底层外墙采用贴薄青砖，通过中式挑檐、花格防盗门窗、百页空调板、中式门头等要素突出江南水乡特色。
将建筑物立面上的各类附属物件化整为零，改变建筑形象。如：空调机位外挂采用板栗色百叶木构架外框，整饰窗框、窗台等。另外，给窗户增加窗套，或更换原有窗套颜色及材料，与整个立面颜色协调统一。
4.2改善建筑公共空间和设施
对建筑单元入口进行改造，增加中式坡屋檐雨篷、无障碍坡道、单元防盗门、门铃对话系统等，并重置信报箱。居住秩序和居住安全感息息相关，对公共楼梯栏杆、墙面、地面进行修缮，提升了居住品质，家的归属感得到增强。
项目通过申请相关的节能改造专项资金，对建筑外墙进行了无机保温砂浆外保温，改善建筑室内热工环境，降低空调能耗。实施海绵城市策略，减少小区水泥硬质地面，户外采用防腐木地坪和透水砖。
4.3文化植入室外景观，人性化和适老化有机更新
室外景观环境通过与西侧温瑞塘河的对话设计及与户外公共活动交流的设施设计，使得场所文化恢复和社区精神得到重塑。植入小广场，设置中式景墙，把绿化景观借鉴到墙框中；局部沿河设置亲水平台等休息嬉戏空间，改造休闲长廊及沿河栏杆注入塘河文化，设计情景小雕塑等。
增加人性化和适老化的功能场所和设施，将各种设施点缀在游步道旁或小尺度的休憩空间，设置无障碍坡道、休闲坐椅、景观亭、情景雕塑、儿童游戏设施等，为居民提供一个交流感情、聚集、健身、娱乐的室外空间。
4.4重新规划组织小区内部交通体系
重新组织内部道路人车系统，小区内车行道路重新规划，规划形成单向行驶微循环，完善行车引导标志。增加停车位，修复原来路面，在管线整理完成后，车行道路面层铺设沥青，使得场地感觉整洁、有序。实现局部人车分流，保证内部庭院空间品质舒适安静。
结语：
老旧住宅小区改造是关系到百姓生活的一项重要工程。小区改造必须坚持与城市总体规划发展相协调，与综合治理相结合，以满足居民日常功能为基础，修缮住宅结构，延长既有建筑生命周期，改善居民居住条件；改造增加基础设施，调整小区功能结构和完善整体效应，打造适宜居住区，利用现代生态建筑设计策略，促进老旧住宅小区健康协调可持续发展。
参考文献：
[1]闫晋波.老旧住宅小区改造的导向分析[J].城乡建设，2016，(07):77-78.
[2]王英旭.老旧小区抗震加固中的疑难问题研究[D].北京林业大学，2016.
[3]张瑜.健康导向下寒地城市老旧住区外环境再生策略研究[D].哈尔滨工业大学，2015.
[4]陈艳青.城市老旧小区准物业管理实践研究[D].内蒙古大学，2015.
[5]张挺.大连老旧住区场所重构方法研究[D].大连理工大学，2015.
[6]陈琳.老旧住宅电梯改造更新时间与资金筹集研究[D].浙江大学，2015.
论文作者:陈国猛
论文发表刊物:《基层建设》2017年第35期
论文发表时间:2018/3/13
标签：老旧论文; 建筑论文; 住宅区论文; 设施论文; 城市论文; 景观论文; 资金论文; 《基层建设》2017年第35期论文;