关键词:房地产；发展；工程；造价
引言
目前，房地产开发企业普遍重视建设和竣工阶段的成本控制，而普遍忽视决策、设计和招投标阶段的成本控制。本文提出了房地产开发企业成本控制中的一些常见问题及对策。
一、设计阶段的成本控制
成本控制在于施工前的投资决策，项目做出投资决策后，关键在于设计。一些数据研究表明，在初步设计阶段，影响成本的可能性为75% ~ 95%；在技术设计阶段，影响成本的可能性为35% ~ 75%；在施工图设计阶段，影响成本的可能性为25% ~ 35%，而在施工阶段，影响成本的可能性仅为10%左右。
在设计阶段应控制以下方面:
(1)实行设计招标制度。在当今市场经济条件下，开发单位在委托设计时应引入竞争机制，加强管理。通过设计招标选择优秀的设计单位，以确保设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题引起的工程谈判。同时，也可以通过招标选择优秀的设计方案，避免建筑产品设计落后影响销售，导致资金长期无法回收，经济效益得不到保证的情况发生。
(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设成本的多少和建设工期的长短，也影响建设项目的未来使用价值和经济效益。对于一个建筑项目，开发商应该相当了解。作为设计单位，应计算设计中可以定量分析的设计内容，用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术和经济分析中应改变设计后结算和按功能确定费用的惯例。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为其创造外部条件。
(3)开展价值工程活动。价值工程用于分析产品功能和成本之间的关系。它是一种管理方法，努力以最低的产品生命周期成本实现产品的必要功能。一般来说，提高产品价值的方法有五种:一是提高功能，降低成本，这是最理想的方法；第二，功能保持不变，成本降低。第三，成本保持不变，功能得到改善。第四，功能略有减少，但成本大大降低。第五，成本稍高，但功能大大提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案进行科学决策，选择技术可行、经济合理的施工方案。
(4)加强图纸会审工作。加强图纸会审，施工前尽可能控制工程变更的发生。在设计阶段，克服设计方案的缺点或缺陷花费最少，并获得最佳结果。在设计图纸之前，我们组织总工程师办公室、工程部和资产管理部对图纸的技术合理性、施工可行性和最经济成本进行审查，并从不同角度对设计图纸进行全面的审查和管理，以提高设计质量，避免因设计考虑不周或施工谈判失误而造成的经济损失。
(5)加强谈判管理。结束不合理的设计谈判。对于确实必须发生的设计变更，我们采用副总经理以上领导签字生效的方式。同时，双方有责任区分谈判，及时实施经济处罚，并有充分的了解。
二，工程项目评价对工程造价分析的重要作用
在房地产精品工程的后期，一些评估工作一般会从以下几个方面着手:一是施工中常见的问题；第二，设计中的一些缺陷；第三，讨论有效的销售方法等。这些方面的研究和分析工作对房地产项目的一些后期工作有着比较重要的影响，对提高项目质量起到了非常重要的作用。工程建设中一些项目的统计也很重要。统计与后期项目成本相关。当项目出现问题时，相关部门需要反思当前项目单价是否存在问题，或者某些机械单价是否存在缺陷。有必要具体分析价格差异的原因。通过准确的分析比较，得出实际材料量与预算材料量的差距，并采取相应的改造措施。
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三、工程计量预结算和支付工作
我国许多房地产开发商在承包工程时都采用包干的方式。他们认为包干法可以在一定程度上降低施工风险，操作方法相对简单。但是，我们发现这种理解实际上是不正确的，因为这种方法会给施工过程带来很多困难，特别是在市政管网和单个承包商的项目上会带来一定的不利影响。因此，根据具体情况做好工程计量的预结算和支付工作也是相关人员的一项重要工作。
四、施工阶段的成本控制
设计招标控制的实施为设计阶段的成本控制创造了有利条件。同样，施工招标的实施也为施工阶段的成本控制提供了有利条件。在招标评标中，可以选择报价合理、施工方案先进、工期短的投标单位。通过竞争和降低工程成本，通过工人组织设计的审批和优化，使进度、劳动力、机械和材料的安排更加合理，从而达到控制成本的目的。我们利用网络计划，安排项目资金计划，并通过合理调整非关键线路的工作时间，进行必要的资金和材料调度。利用网络图制定施工进度计划，妥善处理各工序的重叠，控制关键线路的节点进度，有效控制工期，保证房屋及时交付，节约贷款利息。
在施工过程中，应注意收集各方的合理建议，在设计和施工中不断采用更加科学合理的方法，这也是降低工程造价的一个重要方面。在施工阶段，实行分期结算，最终完成总决算的方法。一般来说，多层建筑分为三个阶段:打桩、结构和竣工，基础阶段加在高层建筑上。分阶段结算的优点是可以及时明确工程量及其固定成本，通过计算各项经济指标对照预算进行控制，及时解决发现的问题。
五、竣工结算是有效控制工程造价的关键
项目成本的合理确定是项目成本管理的重要环节。在确定工程造价时，应遵循现行的工程造价管理规定作为依据。根据甲乙双方在施工合同中的约定，竣工图应与隐蔽签证、现场签证和设计变更相结合进行审核和计算。工作是否按照图纸和合同规定完成，是否有遗漏或拖拉的项目，每一个项目变更是否实际执行，增加、减少和减少是否切实可行，都应认真核实。
为了合理确定工程造价，估价必须准确。预算人员不仅要掌握工程量的计算规则、定额分项的组成和应用以及工程造价的计算程序，还要掌握三者的编制原则和内在联系，以保证工程造价计算的准确性。此外，预算人员应坚持现场了解情况，掌握工程趋势，对特殊材料进行市场调查，掌握价格趋势。提高项目定价的准确性。
控制成本的最后一个障碍是竣工结算。所有要完成和解决的项目都必须通过竣工验收程序。从多年的工作经验来看，工程竣工结算谈判中存在许多漏洞。有些是谈判，没有施工，有些是施工，没有扣除，但没有谈判，有些是谈判的数量远远大于实际施工数量。这种情况不胜枚举。因此，在结算时，我们的工作人员需要有耐心和细致的工作方法，仔细计算工作量，不要怕麻烦，并更频繁地检查现场。同时，为保证工作不暴露，应实行工程结算审核制度和工程结算会签制度，以保证结算质量和投资回报。
六.结束语
降低项目成本是开发企业的当务之急，必须引起高度重视。随着我国社会主义市场经济改革的深入，客观上要求我们充分发挥主观能动性，借鉴国内外先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制工程造价的历史问题，促进我国建筑市场健康发展。
参考文献
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[3] 周少甫，龙威.房价、金融发展对技术创新的影响[J].工业技术经济,2020,第39卷,第1期
论文作者:钱照彩
论文发表刊物:《建筑实践》2019年38卷23期
论文发表时间:2020/4/3
标签：成本论文; 项目论文; 阶段论文; 工程造价论文; 工程论文; 成本控制论文; 功能论文; 《建筑实践》2019年38卷23期论文;