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100万的房子，做了七成按揭，已经还贷10万元，还能不能再从银行贷款?在招商银行、民生银行都可以!如果房子已经升值到120万，最多能再贷多少?在民生银行答案是24万。
这只是各家银行在房地产新政下激活房贷市场的一个案例。事实上，过去几个月来，各家银行面对房地产新政下房贷市场的变化情况，纷纷为原本简单的“一次贷款、按月还贷”的住房按揭贷款赋予了新的内涵，从光大银行为客户锁定风险的“固定利率房贷”到招商银行为客户提供相当于贷款收益率理财产品的“随借随还”，再加上民生银行为贷款客户寻求开源之道的“你贷款，我理财”，国内银行界开始掀起一场房贷理财革命。
这场房贷理财革命的结果就是：对于市场而言，上千万住房按揭客户不能流动的固定资产被盘活；对于银行而言，2.7万亿住房按揭贷款业务被激活。
房奴之虞
房奴，最通俗的说法就是由于房价下跌或者贷款利率的提高，住房按揭贷款客户的房屋的现值成为“负资产”——需要偿还银行房贷的本息超过房屋的市场价值。
今年以来，面对全国房价的居高不下，国务院召开常务会议专门讨论房地产问题，建设部不断出台新的文件来抑制房价的过快上涨，银监会也不断要求各家银行加强房地产贷款风险管理，而央行今年以来已经两次提高贷款利息。业界的共识是：政府机构的目标很明确，就是要挤压房地产泡沫，把当前过高的房价压下来。
这时，对于广大住房按揭贷款客户而言，一方面在算计着房价不断上涨下自己的房屋已经升值多少；另一方面在盘算着今年两次加息之后自己的月供应该多还多少。在调控力度不断加大的情况下，本来就担心房价会出现下跌，或者房地产泡沫将会破灭的房贷客户，面对着持续加息下月供不断增加的压力，成为“房奴”的担心随之而来。
面对房地产新政，拥有2.7万亿元住房按揭贷款的各家银行开始为了让客户免除“房奴之虞”而行动。这是因为，住房按揭贷款是国内银行质量最好、风险最小的贷款项目；大力发展住房按揭业务是各家银行开展个人资产业务的主要途径。
开源之道
民生银行将于近期推出的“你贷款，我理财”的房贷理财产品——按揭理财综合账户业务，将率先为国内银行业的房贷客户寻求开源之道。
“在银行所有的个人贷款业务中，住房按揭贷款是最容易获取的，并且也是利息最低的，往往要在同期贷款利率的基础上打九折。住房按揭客户通过以房贷的利率从银行贷款来投资于收益率更高的项目，就能够获得额外的收益，这就是房贷理财”，民生银行零售银行部产品营销中心总经理周斌指出。
据周斌介绍，按揭理财综合账户业务由按揭额度和理财综合账户两种业务构成。其中，按揭额度是指借款人以其自有或拟购买的住房作抵押，向民生申请一个长期递减的授信额度，在可用额度和授信有效期内，借款人可多次循环支用个人贷款，也可随时归还贷款，额度下所有贷款反映在一个贷款账户中，贷款到期日与额度到期日相同，贷款余额由递减额度控制。
民生银行的人士举例说，三年前你在银行做了按揭贷款，房屋原价是100万，70万的按揭，已经还了10万，现在你的房子已经升值了，市场价是120万，那么你现在还可以做7成84万的按揭贷款，除去已经还掉的10万，现在最多还可以贷24万。现在银行贷款的利率在6％左右，如果你去购买基金等收益稳健的产品，通常能够获得10％的收益，这4％的利差就是用银行的钱给你赚的，这就是“你贷款，我理财”。
“在银行的帮助下，把客户原本不能流动或者不愿出售的住房通过提供按揭额度而盘活，让客户不用卖房就能够享受房屋升值的收益。”周斌是这样理解按揭理财的。
民生银行并没有把这项业务的客户目标定位于该行目前的20多万房贷客户，而是定位于国内银行业的所有房贷客户。因为“已在他行办理住房按揭贷款的客户可通过同名转按业务转为我行按揭理财客户”。
节流之举
民生银行按揭理财综合账户业务项下的“理财综合账户”，与不久前招商银行推出的“随借随还”业务的“随还”属于同一性质。用招行个人银行部总经理刘建军的话讲，在中国现有的政策和市场环境下，“随借随还”已经把房贷理财业务做到了极致，“最大限度的为房贷客户节约贷款利息”。此前，深圳发展银行推出的房贷“双周供”已经迈出了为房贷客户“节流”的第一步。
招行个人银行部资产业务管理室经理胡季介绍，通过“随还”，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划。“随还”功能可以实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。随时还，随时省，还得多，省得多，为客户最大限度的节约贷款利息。例如，客户可以设定将部分年度奖金固定用于还款，或季末财务结算多还一次月供。如需双周还、周周还，甚至天天还，“随还”功能一应俱全，都能实现。等到客户急需用钱时，又可以通过“随借”功能把已经还掉的贷款重新贷回。
目前各家银行都在发售种类繁多的理财产品，这些产品的收益率通常略高于同期存款利率而远远低于同期贷款利率，在交纳了所得税之后收益率更低。“而客户通过‘随借随还’业务及时还贷10万元，就节省了6%左右的贷款利息，这相当于用10万元购买了收益率6％左右的理财产品，这是目前各家银行的理财产品都无法提供的收益率”，刘建军举例说明“随借随还”业务的理财功能。与民生银行相同，招行此项业务的目标也是国内银行界的全部房贷客户。
避险之术
11月7日，第二届北京金博会在北京展览馆开幕。参展的多家银行都在推销自己的“固定利率房贷”产品。正是光大银行率先推出的这一产品让房贷客户能够把利率风险锁定。
以往，中国的房贷客户面对加息除了兴叹之外别无办法，而2006年1月14日光大银行推出的固定利率住房贷款业务则让很多房贷新客户把利率风险拒之门外。短短一周之内，光大银行的固定利率房贷就签出60多单，贷款金额近5000万元。
随后，建行、招行、浦发、交行等相继开办此项业务，接下来光大银行又率先推出固定、浮动利率房贷互相转换业务，使得房贷老客户也有可能把利率风险锁定。
随着2006年4月和8月央行两次加息，“固定利率房贷”的客户尝到了锁定风险的甜头。
到目前为止，各家银行通过产品和业务创新，已经使得住房按揭贷款市场从“一次贷款、按月还款”原有房贷模式变为包括“利率固定、随借随还、房贷理财”等涵盖避险、节流和开源等诸多内容的理财服务。
创新之路
正是由于房地产新政，推动了各家银行在住房按揭贷款领域的产品和业务创新，这也使得银行管理风险的能力和电子银行系统的服务功能都有了大幅提升。
“固定利率房贷”的背后是银行管理风险的能力。光大银行行长郭友今年年初指出，光大银行一方面将通过风险定价、对资产负债进行重组安排、使用适当的金融工具等多种方法，规避业务风险；另一方面，依赖自身的风险管理水平，在不断创新产品的基础上，对承担的风险加以有效管理。
而招行和民生银行的有关人士也表示，他们在推出“随借随还”和“你贷款，我理财”时，为了达到“客户可以7×24小时进行自助贷款交易”的要求，都借助了先进的科技平台下的网上银行和电话银行系统，并相应的对网上银行和电话银行等系统进行了改造或者增加了新的功能。