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摘要：房地产测量是房地产行业中一项重要的内容，是房地产发展的重要保障。房地产测量主要是对房屋进行调查和测量，包括房屋的结构、所属权以及地理位置等。随着科学技术的不断升高使我国的房地产测量技术得到了很大的提高，但是在测量的过程中仍然存在着一些问题，需要测量人员发挥自己的专业技能，有效地解决这些问题。
关键词：房产测量；测量技术；问题
引言
近年来，随着我国社会发展水平的逐步提升，我国的房地产行业也获得了较大的发展空间。城市化进程的加快带动了城市楼宇数量的增多，但我国的房价水平却始终居高不下，房产测绘工作在房地产行业发展中所发挥的具体作用逐渐体现出来。因此，加强策略技术与问题研究对于促进房产测量质量具有重要的意义。
1房产测量中常见测量技术
1.1数字化测图技术
数字化测图技术主要是先对房产信息进行采集，之后通过数字化数据处理软件来对采集的房产信息进行编辑处理工作，最后制作出一个精准的数字化房产图，之后通过数控绘图仪以及图形输出设备获取房产图。数字化测图技术会对房产信息资料进行采集，并在此基础之上制定设计方案，结合测量界址点进行测量工作。工作人员在完成了房产调查工作之后，可以通过应用现今的仪器设备进行数据信息采集工作，最后再将采集的数据信息传输到图形处理、测量以及应用软件之中进行编辑，最终完成房产图绘制工作。
1.2CORS测量技术
CORS系统综合性较强，其功能的实施依赖于内部的各个子系统，这些子系统相互联系，协同完成测量定位等工作。这几个系统主要指参考站、数据处理中心、数据通信系统及用户应用系统。在CORS总系统运行中，数据通信子系统的存在，可以打破整个系统的信息壁垒，使各个子系统之间可以互相通信，子系统与城市局域网也可以连接起来，进行广范围的数据通信交互。其技术原理是：CORS系统本质是连续运行参考站，当参考站数量足够，且参考站之间可以互相联系时，总系统会利用城市局域网，将各个参考站控制在一个网络中。网络中的参考站采样频率不同，在观测工作中，数据通信子系统会与数据处理中心系统建立信息交互关系，以完成采集信息的传递工作，处理中心子系统会有效分析处理数据，使数据在解算过程中得到校验与纠正，如此用户应用系统接收到的信息准确性便可以得到保证，GPS接收机可以依次准确定位目标点。
1.3GIS测量技术
GIS测量技术主要是通过对多要素数据的操作以及综合分析，借此将相关人员需要的信息通过图形、图像以及数字等方面的形式呈现出来。在房产测量工作的过程当中，GIS测量技术能够将信息以数字化、直观化以及可视化的方式，将具备较强负载型的施工过程以动画、图像的形式展现在民众面前，为房产信息提供信息支持以及可视化支持。
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2房产测量中常见问题与对策
2.1层高以及净高的区分
在我国房产测量规范之中明确指出了，层高就是房屋的上下两层楼面或者楼面到屋顶面、楼面到地面的垂直距离。在房产测量规范之中明确的房屋层高2.20m的建筑面积计算工作，其主要指的是层高为2.20m或者2.20m以上的房屋建筑面积计算。而在实际房屋测量过程当中，净高主要指的是房屋下层地板面或者楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。在实际工作过程当中，如果只有净高没有层高，那么在量测净高的时候，净高允许值应当为2.05m。因此工作人员在实际工作过程当中应当注意有层高就以层高为标准，没有层高就以净高为标准。
2.2测算成果的精度和唯一性问题
房地产测量中，测量误差不可避免，测量对象的特征点往往不明确，因此需要提高测量精度。此外，为保证测量结果的准确合理性，房地产测量中房地产调查工作的过程中，应该按照实际的室内面积进行记录，如果必要的情况下应该提前对其进行实际测量，按照比例进行比例分摊，进行比例分摊的时候需要按照规定在其范围内的所有涉及的住户。合理的进行面积分摊，包括对周围住户的产权进行核实，不具有产权的用户，不可以进行面积分摊。通过计算得到终的真实面积，通过正确的测量，正确的分摊才能够保障每一位用户的合法权益。如果在进行面积分摊过程中出现问题，在以后的交易过程中也会出现很多问题。进行房屋面积测量的时候一般都需要计算共有部位的面积以及套内的建筑面积，这两种面积都属于房屋轴线围合面积。那么围合边长或者是轴线长度的测量精度就直接决定了共有部位或者是套内的精度。一般情况下有两种方式，第一种是直接在现场直接对边长进行测量和计算；第二种是在现场对建筑的施工平面图进行审查核实，确定房屋的实际情况与施工图没有差异之后，就直接利用施工图上的数据进行计算。
2.3房地产测绘透明化
为了更好地发挥房地产测绘工作的实际作用，就应当大力推进房地产测绘工作的透明化发展。具体来说，房地产测绘管理部门应当积极主动地与各大媒体部门进行沟通交流，通过媒介宣传的方式，帮助人们更为深入地了解与房地产测绘相关的政策和知识内容，以便房屋购买者在进行房地产购入时能够充分掌握房地产总体面积的计算方式。值得注意的是，房地产测绘的透明化并不只是针对房屋购买者来开展的，房地产开发商也可以依据相应的测绘公示制度掌握房产面积等实际情况，从根本上避免出现纠纷问题。公示制度涉及的公示内容较为广泛，为与房产内容相关的权利人开拓了了解信息和内容的精准渠道，测绘管理部门与社会各届人员之间的距离得到了明显的拉近。
2.4人员素质问题
在进行房地产测量工作的过程中，需要测量人员掌握房地产方面丰富的管理知识，并具有良好的测绘经验及房地产法律知识等，对测绘人员的综合素质要求高，且对测绘技术掌握充分的专业人才依赖性强。相比房地产测量人员，工程测量人员综合素质要求相对低，需要其具备良好的沟通交流能力即可。房产测绘工作的主体即测绘工作人员，测绘工作人员的能力技术水平直接关系到测绘的总体质量。但就目前情况来看，在房地产行业房产测绘工作开展的过程中普遍存在着从业人员能力素质水平较差的问题，对于测绘技术水平的提升产生了严重的阻碍，同时也对于测绘工作开展效率带来了不良的影响。想要有效解决这一问题，就应当重视对于人才的培养，定期开展技术能力培训，给予测绘人员学习现代化技术知识的机会。同时适当地引入奖惩机制，对于在工作中表现优异的工作人员给予一定的奖励，对于在工作中表现较差的工作人员给予相应的处罚。值得注意的是，为了充分了解测绘人员的实际能力情况，还应当定期进行能力考核，未能通过考核内容的工作人员需要重新进行培训。
结束语
房产测量工作是一项具备较强技术性的工作，其最终结果将会成为房产管理、交易以及使用等多方面工作的参考依据。因此，工作人员在进行该工作的过程当中，一定要注意保证最终测量结果的精准性以及科学合理性。在实际工作的过程当中，必须要严格遵守我国相关规定进行工作，同时着重注意房产测量工作之中的各项工作流程，应用现今的测量技术以及测量方法，有效防止在实际工作当中出现违规行为，影响到最终结果的精准性。
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论文作者:卿旭
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/6/21
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