全面解读房地产信贷“9#183;27”文件，本文主要内容关键词为：信贷论文,文件论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、“9·27”文件出台的背景
对于目前国内的房地产市场，其矛盾之多、问题之大，已经是无以复加了。近几年来，对于房地产市场的问题，政府所做工作不少，进行了一次又一次的宏观调控，出台了一个又一个的政策。可以说，从2003年起，政府每年都有关于房地产市场的重大政策出台，但是为什么政府的政策出台得越多，其矛盾与问题却越多，民众对房地产市场的意见越大?关键的问题就在于国内的房价上涨太快，一些地方的房价上涨得离谱。而房价的过高，使得国内80％以上民众根本没有能力进入高房价的市场。民众对此意见很大。特别是，地方政府使用全国人民所有的土地资源让少数人获大利，地方政府都在千方百计地把祖宗、现在、未来的财富在自己手上卖出去，以便本来是民众手上的巨大利益在他们手上流转与交易，群众对此意见更大。
国内房地产市场的价格为什么会越来越高?为什么会上涨得这样快?是不是如有些人所说的是由于房地产市场的供求关系决定的?是不是如有人所说的有市场刚性需求而使得房价一定会快速上涨?这种说法早就是不堪一击。因为，住房产品与市场上其他产品不同，它既是投资品也是特别消费品。之所以说是特别消费品，也就是说，对于现代文明社会来说，衣食住行是现代社会每一个公民生存的基本条件，它既必需也为天赋。但住房又是一种耐用的高价投资品。如果在没有满足社会每一个公民的基本的居住权利时来让住房成为投资品，那么整个社会公民的基本居住权就可能受到侵害。
这是因为，投资者就容易利用住房产品的基本特性及土地的惟一性和垄断性来定价，把住房价格推高来谋取暴利。但是，住房作为投资品本来又是一种高风险的资本密集性投资品，如果没有现代银行金融产品的创新，投资者是无法达到其目的的。在中国，房地产市场价格之所以会推得很高，重要的原因就在于房地产市场成了投资者利用国家银行信贷大量进行投资的市场，就在于房地产市场发展模式没有对投资品与消费品有严格的区分，就在于政府对房地产信贷政策的误判。
可以说，从1998年住房制度改革开始到2002年，国内房地产市场基本上处于稳定发展的阶段，尽管当时有一些地方也出现过房地产市场炒作苗头，由于当时央行看到了房地产市场的问题所在，及时出台了关于房地产市场改进与完善的121文件。但是，在121文件出台之后，由于一些政府职能部门受房地产商左右，完全以误导性的方式否定了121文件，让房地产市场的信贷政策变成了由非专业部门指手画脚的工具。可以说，2003年18号文件的出台成了目前国内房地产市场出现这么多问题的根源所在。
据报道，在2007年美国的次按危机之后，国内房地产市场的信贷风险问题已经引起政府高层密切注意。国内市场已经看到了，在2006年8月以前，美国房地产市场也经历过近10年的繁荣，但是美国房地产的繁荣，房价上涨也仅是累计50％左右，每年房价上涨幅度不足5％。在这个过程中，让美国一些仅有次级信用的人进入房地产市场，即一些信用等级不足600分的人进入房地产而导致了次按危机。但是，这些情况与中国相比，简直是大为逊色。近几年，国内房地产市场价格上涨速度，无论是从广度还是从深度来说，都是完全不可理喻的。这种房价快速上涨，已经不是一个地方、一个城市，而是出现了全国所有地方的房价都快速上涨的局面。特别是2007年的近几个月，全国各地房价上涨更是疯狂。国内房价如果还是这样上涨下去，中国经济面对的潜在风险也就会越来越大。在这样的背景下，央行与银监会联合出台了关于房地产信贷新政策的“9·27”文件。
二、正确理解“9·27”文件
就目前市场对这个文件的反映来说，尽管房地产开发商都在说这个文件没有什么用，都在说这个文件又会成为“空调”，但是，大家如果把文件认真读了之后，就会发现，“9·27”文件与2003年121文件是不一样的，是不容易受房地产开发商要挟而被打压掉的。因为，这个文件的基本精神是在最近中央的住宅工作会议及2006年的37号文件的精神基础上来确立的，除非中央政府否定上述会议精神及把37号文件变成“空调”。也就是说，当房地产开发商在欢呼24号文件的“市场归市场、保障归保障”的胜利时，却没有想到中央政府早就计划在改变目前中国房地产市场的基本现状。正如我早些时候所指出的那样，24号文件将是中国房地产市场发展模式一个重大的转折点。
从24号文件及“9·27”文件的基本精神来看，中央政府对房地产市场的基本看法已经发生了根本性的改变。24号文件的第一句话就是，“住房是重要的民生问题”，因此，文件明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长的问题，也并非是如何扩大内需问题，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。
可以说，这样一个根本与准则，不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果的要求。可以说，以后的房地产市场改革及房地产市场政策的制定必须围绕着这个根本准则进行。正如早些时候我的文章所指出的，24号文件解决城市低收入家庭住房困难的问题仅仅是这个根本准则的开始，政府还会推出一系列政策来保证全国所有居民住房条件的改善，来增加国内每一个民众的住房福利水平。
正是在这个意义上，“9·27”文件有一个基本点，就是对国内房地产市场的购买，作一个住房消费与住房投资的区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，政府不仅希望保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证，也希望通过政府各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此，对于购买消费性住房的民众来说，无论是利率还是首付，政府仍然是采取优惠政策。而发展房地产住房消费也是保证国内房地产市场得以真正发展的根本所在。
对于投资性住房来说，提高首付比重及贷款利率，对于住房的投资者来说，你既然是投资，就必须以市场法则行事，即投资者进入房地产市场投资，只能获得市场平均收益率。为此，投资者就不能享受消费者的购买住房的优惠，就必须以市场利率来对待。这种政策，也是中国未来房地产市场之方向。可以说，如果国内房地产市场在信贷政策上能够对消费与投资做出清楚的界定，那么目前房地产市场一些困惑的问题就会理清楚。正是从这意义上说，央行在信贷政策上对投资与消费清楚的界定是目前中国的房地产市场得以健康发展的第一步。
在“9·27”文件中明确规定，90平方米以下的按揭首付比重为20％，90平方米以上的为30％，利率仍然采取的是优惠利率。但是，这必须是自住，必须是第一套住房。现在网上一些言论说，新的信贷政策会让更多的中低收入的民众更加买不起房子。其实，有这些言论的人要么是没有看清楚“9·27”文件的内容，要么是清楚“9·27”文件而另有所图，想煽动民众对新的信贷政策产生不满。其实，广大民众不要看别人如何评论，大家只要看一下“9·27”文件，这些煽动性的言论就会不攻自破，根本就不值得批驳。希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下“9·27”文件。
“9·27”文件对房地产市场的影响，我们应该看到，“水能载舟、水也能覆舟”。中国的房地产市场快速发展与繁荣，基本上是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地，但是，这仅是房地产市场发展的一个方面。更为重要的一个方面是，房地产开发公司生产的住房有没有人利用银行信贷在参与炒作。如果大量炒作房地产，那么房地产开发商的生意就会繁荣，否则，情况就不同了。就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经快上升到5万亿元左右(2007年二季度末达4.3万亿元)，加上住房公积金信贷5 000亿元，共计有5.5万亿元贷款(2005年末只有2.27万亿元)。也就是说，在一年多的时间内，住房消费信贷增长了1倍以上。由此看来，目前中国房地产市场火热，并非什么刚性需求，而是不少投资者利用银行信贷资金或金融杠杆炒作房地产。这就是目前中国各地房地产市场价格快速上涨的主要根源。
现在市场流行着一种观点，说银行的信贷新政策对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人。其实，这种观点是错的。凡是房地产市场投资者或炒作者，第一，他们并不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是在利用银行的便利金融杠杆，否则，他们就不会进入房地产市场炒作，而是会进入其他领域，比如进入股市。第二，即使这些炒作房地产的人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，也肯定要借银行的钱，之所以这样做，根本原因就是要把这种高风险让社会来承担。因为，如果房价上涨，赚了钱，他们就能够轻易退出；如果房地产炒作出现风险，他们也不在乎，因为风险可以让社会来承担。
还有人说，民众手上的钱多，在通货膨胀过高的情况下，进入房地产投资有什么罪?央行为什么要阻止?其实，这种言论是完全不负责任的煽动，原因很简单，如果个人有钱，不需要到银行借钱贷款进行投资，那么银行新信贷政策对他们是没有一点约束力的。因为银行的新信贷政策的对象是到银行借款的投资者，不到银行借款，新的信贷政策对他们是没有用的。正是基于这样的理由，可以说央行信贷新政策就必须打击利用银行金融杠杆的投资炒房者。
大家不知注意到了没有，购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上。也就是说，个人要进行房地产投资，就得以市场利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨近30％，由目前的优惠利率6.66％上涨到8.61％。这样，投资者的炒房成本增加了30％以上，那么，投资者就必须考虑其面对的风险了。如果投资者都能够考虑住房投资的风险，那么房地产市场会发生什么变化，我想大家都已经可以预期到了。现在最为重要的就是，购买第二套住房的时点如何来确定，希望央行与银监会进一步出台其细则，即规定凡是在某一个时点(比如说2008年1月1日)以后还款的银行第二套住房贷款(请注意这里是指的“还款”而不是从什么开始“借”，这点特别重要)都得采取新的信贷政策。如果新的信贷政策在细则上有这样的规定，那么房地产投资者面临的风险可就大了。现在很多人都在根据自己需要在解释“9·27”文件，都在以对自己有利的方式在解释“9·27”文件，但是实际上这些解释肯定是与央行新信贷政策意义不同的。
如果是利用银行的贷款投资房地产，新的信贷政策的影响：一是提高了投资者进入房地产市场的市场准入。过去有20万元就可以进入房地产购买100万元的住房，现在同样价值的住房则需要40万元了。这样，不仅提高了房地产投资者市场准入的门槛，也增加了房地产投资者的机会成本。二是购买第二套住房贷款利率的提高，不仅增加了房地产投资者的投资成本，而且增加了进入房地产市场投资者的利率风险。有人计算过，这次对第二套购房者的利率调整，购买贷款利率由6.66％上升到8.61％，这等于如果每次利率上升0.27％，就要调8.5次。这样的利率上升速度对房地产投资者来说，不能不说是陡然间增加了巨大的成本与风险。而且，就目前的通货膨胀水平来看，中国银行业的利率早就进入一个上升周期，而利率进一步的上升对房地产投资者来说，更是雪上加霜，其投资风险将进一步加大。
关于房地产投资的风险，目前房地产市场的投资者决不可掉以轻心。现在，房地产市场投资者有一个观念，就是房价上涨这样快，利率上涨这么一点有什么关系。特别是目前一些城市房价一年上涨幅度在几十个百分点的情况下，利率上涨对他们并不重要。但是，房地产投资者考虑过没有，房地产投资是一种高风险的投资，因为房地产流动性低，交易成本高，而且对房地产实际需求都是十分有限的。如果在房价上涨时，加上利率又低，投资者可便利地利用银行金融杠杆，当然进入房地产市场的投资者就会多，因为这样投资者都预期房价会继续上涨。但是，当这种基本条件改变时(进入准入提高、利率增加、利用银行金融杠杆不容易)，那么是不是仍然会有很多人涌入房地产市场投资，这就要打上一个大问号了。在这种情况下，房地产市场投资者的预期就可能改变，或是不再进入，或是把手上的房子卖出。如果房地产市场投资者的预期改变，那么房地产市场的情况就会出现逆向性的变化。如果这种情况出现，那么房地产市场出现理性回归也就不远了。现在的情况是，管理层如何来密切关注这种房地产市场预期的变化，以便在适当的时候采取更合适的加息政策。只要把房地产市场的投资或投机需求清除出来，房地产市场的问题就迎刃而解了。
房地产市场的投资者还应该看到，在“9·27”文件中，早些时候市场上盛行的转按揭及加按揭也在严格禁止之列。看上去大家对这一条讨论不多，但这是目前房地产市场资金进入股市、是不少地方推动房价快速上涨的重要原因。所以，一旦这些金融工具采取禁止性的政策，那么已经进入市场的投资者就得考虑自己是不是最后一棒的接盘者了。在这个问题上，已经进入市场的投资者，无论是贷款进入者还是没有贷款进入者，其房地产市场的投资风险在哪里，应该有比较清楚的认识了。如果这种情况出现，房地产市场的预期也就改变了。
另外，“9·27”文件并非仅是针对房地产市场需求的一方，还通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，对于房地产开发企业来说，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融到资金了，但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里。如果银行的信贷收紧，那么房地产市场要这样张扬恐怕就不容易了。
在第二套住房清楚界定之后，对提高按揭比重到40％及利率上升到1.1倍，对房地产市场的需求有多少作用，现在市场上的说法是，对有钱人来说，这个规则起不到多少作用。但是，需要再强调的是，“9·27”文件并不是针对不贷款购房者，而是针对贷款购买者。因此，如果一个人有钱不需要借银行贷款购房，就目前的政策而言，他们购买多少房子都不是问题，而政策的着眼点是利用银行信贷的住房投资者或炒作者。
三、落实“9·27”文件应注意的问题
现在最大的问题就是如何让“9·27”文件真正落实。从市场上流行的观点来看，特别是从房地产企业的观点来看，“9·27”文件就如以往的文件一样同样会成为“空调”，而且不少民众也有这样的担心。但是，正如上面所提到的，从24号文件开始，中国房地产市场可能要发生大的变化或转折，从这些文件中已经看到政府调整房地产市场的决心。央行及银监会只要对“9·27”文件进一步细化，其可操作性就更大了。
要落实“9·27”文件，需要注意以下几个方面的问题：
中央政府必须进一步强化房地产市场问题的政策公共性，把房地产问题作为一个公共性政策问题来解决。既然房地产市场是一个公共性的问题，对国内商业银行来说，不能仅是把房地产信贷新政策看做是一种商业银行行为，而是把它看作是国家的一项公共性政策。既然是公共性政策，国内各商业银行就得严格执行“9·27”文件，而不是以利润最大化为准则来讨价还价。
因此，对于那些不执行“9·27”文件的各商业银行，央行及银监会就得制定严格的惩罚规则。现在国内商业银行，特别是国有商业银行，赚钱的时候想的是国家如何来帮助、如何出台有利于它们的政策，但是，要承担社会责任的时候，他们就不知道到哪里去了。可以说，如果这几年不是国内商业银行仅是为利润最大化滥放贷款，也不会出现目前国内这种信贷泛滥的局面，也不会出现流动性在全国泛滥的局面(目前的国内流动性泛滥与国内商业银行体系信贷大量投放有关)。而流动性的泛滥就是国内两大资产(股市与楼市)价格泡沫的根源。
因此，在目前的情况下，央行及银监会就得以“9·27”文件的公共性来要求各商业银行，而不让各商业银行以其市场性和商业性为借口各自为是，并制定严厉的处罚政策。
另外，“9·27”文件与以往的文件一个根本性差别就在于用市场化的工具对房地产市场进行调控。为什么以往的房地产市场宏观调控效果不好?最为根本的问题就在于政府的行政性宏观调控的方式。而行政的房地产宏观调控就得通过行政性方式来落实。在这样的情况下，地方政府可以用各种行政性的工具与方式来消融中央政府的宏观调控，从而使得中央政府调控无效。但是市场化的方式则不同，它是通过价格机制来调整的，地方政府对价格机制的作用是无能为力的。比如说，银行的利率变化，地方政府能够有能力来改变吗?还有，银行的信贷政策，地方政府能够有能力来改变吗?这些都是地方政府无法做到的。因此，如果中国房地产市场宏观调控走上市场化之路，那么我们相信央行及银监会是有能力对房地产市场进行全面调控的，而不是像有些人所认为的那样又是“空调”了。
还有，现在大家最为关注的是利用银行贷款购买住房和购买第二套(含)以上住房的界定问题。在“9·27”文件中，其界定不是太清楚，不同的人可以对这个界定有不同的理解。这就使得“9·27”文件存在不少模糊区间，而这些模糊区间也就容易减弱政策的执行力度与效果。
针对这些问题，市场上有不少意见我认为是十分中肯的。关键是看中央政府愿意不愿意努力做，其实要解决界定第二套住房的办法有很多。只要政府不是把文件作为一种权宜之计，认真落实起来并不是十分困难。
不过，在“9·27”文件中采取一些制度安排来保证第二套住房认定，比如要求商业银行应提醒借款人按诚实守信原则；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％；银行的征信系统管理与建设。这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技术条件及银行管理要求来看，只要央行及银监会做出强制性的要求，查询购买第二套住房的征信体系也容易落实。当然，就如前面所指出惩罚条例一样，央行与银监会不仅还得就第二套住房的界定作一个更清楚的解释，同时也得让各商业银行住房信贷信息强制性进入央行的征信体系，以免国内各商业银行各行其是。
当然，对于房地产开发商的信贷管理，最为重要的是中央政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商捂盘、捂地的根源，也是目前国内房地产市场价格推高的重要的制度根源。一个成了全国第一产业的房地产难道还要在这样一个计划经济下的制度来庇护吗?现在国内房地产开发商在与地方政府利益一致的情况下，对国内金融市场上的各种资金四面出手，然后把从银行、从股市圈占来的钱用来拼命地圈地，推高各地土地的价格，以此来推高各地的房价。这已经发展到了触目惊心的地步。央行、银监会(还应该加上证监会)等政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策，就能够规避国内商业银行可能面临的风险，也是国内房地产市场健康发展之关键所在。
其实，与“9·27”文件相关的内容还有很多，比如房地产信贷监测及房地产信贷征信体系的确立，这些都能够为上述规则的执行创造条件与基础。也就是说，市场决绝不可低估央行及银监会对“9·27”文件执行与落实的决心。管理层应该对一些细节进一步制定规则安排，以便让“9·27”文件能够真正实施。这样，房地产市场投机炒作行为就会减少，中国房地产市场走向哪里就十分明朗了。
总之，对于出台这些政策能否起到调整房地产市场价格的作用，关键在于央行与银监会能否对第二套住房有一个清楚的界定，能否对一些商业银行的违法乱纪行为有明确的惩罚规则，能否对已经疯狂炒作的投机行为进行严格的限制(这里政策不是仅对以后进入者进行限制，而是对已经进入者进行全面清查并进行严格限制)，能否对住房预售制度的弊病进行全面改善或取消。如果能够这样，房地产市场回归理性的日子也就不远了!正是从这个意义上说，如果“9·27”文件能够落实下来，其对未来中国房地产市场的影响是相当巨大的。
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