摘要：随着经济和各行各业的快速发展，当前受行业大周期和政府长效管控机制影响，房地产开发项目利润率逐年下滑，在此背景下向成本管理挖掘利润，成为房地产企业在激烈的市场环境中确保拥有市场竞争力的必然选择。其中全成本管理是房地产企业降本增收的有效手段，在此过程中，各项目应追求实现成本与效益的平衡。但由于各种因素的影响，在执行过程中会遇到很多问题。本文从房地产开发项目全成本管理的有关要点入手，简单分析其中存在的问题，并提出相应的解决策略，希望为房地产开发项目全成本管理工作提供一些参考。
关键词：房地产工程；管理；成本
引言
对于我国房地产企业健康稳定发展来讲，加强房地产开发项目成本管理十分重要，其不但同房地产企业运营收益有关，还同房地产企业市场竞争力有莫大联系。基于此，相关人员需加大房地产开发项目成本管理力度，促使其存在的实效性充分发挥出来，给房地产企业实现战略发展目标提供有效依据。本文主要针对房地产开发项目成本管理为中心进行分析，详细阐述如下。
1房地产工程项目管理的基本内容
1.1施工合同管理
合同管理是采用审查、监督、控制等行为，针对合同订立、履行、变更、解除、转让、终止过程实行管理的总称，也是房地产项目实施的前提。合同管理是针对项目质量、进度、成本实行有效控制的重要手段，既能够优化资源配置、获得预期收益，同时也能够防范法律及商业风险，具有实现成本管理、实施流程管理、法律风险审查把关、合同履行监控、收集重要工程信息、总结经验借鉴等优势作用。
1.2工程质量管理
工程质量管理指由建设单位基于国家级地方工程规范与标准，针对施工方、监理方、项目部内业系统实行工程基本质量控制。工程验收管理是现场质量管控的核心环节，要求房地产企业坚持技术方案与工程样板先行，加强对设备原材料进场、施工关键工序的控制，落实施工现场日常巡视工作，完善设计变更与现场资料管理等内容。
1.3工程进度管理
工程进度管理应基于房地产企业经营目标设置工程管理行动计划，结合施工工艺客观需要、企业经营情况、项目融资阶段、资源配置情况等完成《项目施工总进度计划》的编制，交由建设单位、监理单位进行审核，并将其分解为每月进度计划、资源供应计划等，完成进度预警机制的设计。同时，企业需加强与施工方的沟通交流，及时掌握施工方的时间计划安排，倘若涉及到计划变更的问题，需及时针对现场施工计划、资源配置情况进行调整，保障与企业经营进度目标相一致。
1.4工程成本管理
工程成本管理的核心为投资控制，在实行工程现场成本管理时需做到按节点支付进度款，并且将重要节点与资源纳入到合同中进行详细说明，保障工程计划落实与项目如期推进；针对设计变更与现场变更问题，需注重建立工程签证管理、合同交底记录等制度，并加强对工程签证的审核，保障实现现场签证的及时有效处理。
2房地产项目全过程成本管理
2.1树立先进的成本管理理念，加强项
目设计环节成本管控科学的成本管理理念是房地产开发项目全成本管理工作顺利开展的重要前提之一，所以企业必须树立先进的成本管理理念，从而满足发展需求。应该从多方面入手开展相关工作，并且企业全体人员都应该参与其中。第一，可以将项目成本管理观念融入工作中，注重成本核算、资金运作等环节，充分体现成本管理的积极作用，保证各个管理目标的独立性，从施工前、施工中和施工后三方面开展成本管理工作，协调好现代管理理念与成本影响因素间的关系。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第二，要认识到成本管理的重要性，并在此基础上优化其组织构架，建立全员参与、团结互助的成本管理企业文化，积极培养员工全成本管理意识，并将相关工作开展效果与员工业绩、人事调动、奖金发放等挂钩。不仅充分激发员工的积极性，还能保证其工作效率，从而实现全成本管理工作的高效开展。
2.2完善施工环节的成本管理工作，确保成本责任有效落实
第一，在签署合同时必须明确各项条款，保证其严谨性，可以聘请专业的机构拟定合同并进行核查，避免后期合同问题带来的纠纷和成本投入。第二，要加强对工程施工现场的管理力度，在设计方案时要全面顾及项目工程施工全过程，规避后期改动带来的成本变化，不可轻易进行额外签证。在特殊情况下必须变更设计，需要严格按照审批流程结合实际情况开展工作，通过施工、设计和监督机构的共同审核后方可改动计划。第三，施工现场的工作人员应该及时记录相关数据信息，保管好有关的票据凭证，便于后期结算工作的顺利开展。第四，要制定并落实施工环节的成本责任体系，确保成本管理工作的切实开展。在实际工作中，企业应该明确各部门及人员的具体职责，将成本目标按照其业务特性进行规划拆分，并且及时对相关成本目标的执行效果进行监督考核，建立相应的问责机制，成立专门的绩效考核部门，确保其权威性和独立性。对于消极对待、敷衍了事的部门或者人员采取相应的惩罚措施，从而督促相关部门积极参与到全成本管理工作中，保证施工环节的成本管理工作能够有序开展。
2.3加强投资环节的管控，建立战略合作关系
科学地选择投资项目，是企业实现经济效益的重要前提，同时也便于企业有关项目全成本管理工作的开展，所以房地产企业必须重视投资决策的管控。第一，在选择项目时必须充分考虑企业实际经济情况与市场环境的变化，可以组建专门的调研部门，对企业内外部状况进行分析评估，并对项目的可行性做出合理判断，确保企业所投资的项目具有实际操作性，从而避免由于投资失误引发的成本损失。第二，企业开展项目施工前应该选择合适的供应商，并与之建立战略合作关系。企业可以利用先进的信息技术和大数据网络资源构建相关供应商的信息数据库，对供应商进行全面科学的评估，对其技术、资金实力、产品质量、业绩、口碑等因素进行审查，确定项目供应商，并及时与之建立合作关系，从而获取相关的优惠。对于已经建立战略合作关系的供应商应该适当维护和考察，对于不符合标准的供应商应该及时终止合作关系，避免发生采购风险，从而导致额外成本支出。
2.4竣工验收阶段成本管理
待项目竣工后，由施工单位基于施工合同完成工程结算书的编制工作，并将其报送至预算部门，委托专业造价咨询公司进行结算书的审核。在审核验证阶段，通常选取全面审核方式进行结算造价验证，由审核人员通过现场测量的方式统计实际完成工作量，并就审核验证结果与建设方、施工方等达成一致。
结语
基于全过程控制理论实行项目成本管理，是提升房地产项目开发、运营、融资能力的重要手段。房地产企业应牢固树立项目成本管理意识，明确成本核算科目，加强工程招标采购管理，提高合同执行管理力度，建立完善的动态成本管理与考核机制，借此有效提高项目成本管理水平，进一步提升工程投资效益。
参考文献：
[1]阚皓.房地产项目工程造价的构成与控制措施[J].建材与装饰，2018（16）：193.
[2]魏伟.房地产开发项目工程的管理问题与应对策略研究[J].城市建筑，2017（2）：115.
[3]赵计伟，姜帅.房地产开发项目的施工现场管理及优化策略探索[J].冶金丛刊，2018（7）：151-152.
[4]刘心意.房地产开发项目投资成本管理有效策略探析[J].绿色环保建材，2019（02）：86-87.
[5]马慧标.基于增值税环境下房地产开发项目成本管理探讨[J].建筑与预算，2019（01）：10-12.
[6]汤智惠，王晋.房地产开发项目投资成本管理有效策略探析[J].纳税，2018，12（29）：179.
论文作者:王鹏
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/2/25
标签：成本管理论文; 成本论文; 项目论文; 工程论文; 房地产论文; 开发项目论文; 房地产企业论文; 《基层建设》2019年第29期论文;