中国金融衍生产品市场的创新与实验，本文主要内容关键词为：中国金融论文,衍生产品论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、ABS、MBS等创新产品的概述
(一)ABS、MBS等资产证券化类产品
资产证券化于20世纪70年代起源于美国，是近30年来金融领域的重大金融创新，证券化产品也是发展最迅速的金融工具之一。资产证券化最基本的内容是，将缺乏流动性但能够产生稳定现金流的一部分资产，打包建立一个资产池，出售给特殊目的载体(SPV)，由其通过一定的结构安排，分离和重组资产的收益和风险并增强资产的信用，转化为以资产池未来产生的现金收益为偿付基础而发行的证券。
根据被证券化的基础资产的不同，欧美市场上的资产证券化产品基本上可以分为资产支持证券(Asset-Backed Securities，ABS)和房屋抵押贷款证券(Mortgaqe-Backed Securitles，MBS)两大类。在ABS中可以分为狭义ABS和抵押债务权益(Collateralized Debt Obligation，CDO)两类，前者包括信用卡贷款、学生贷款、汽车贷款、设备租赁、消费贷款等为标的资产的证券化产品；后者是近年内迅速发展的以银行贷款为标的资产证券化产品，主要包括抵押贷款权益(Collateralized Loan Obiigation，CLO)和抵押债券权益(Collateralized Bond Obligation，CBO)。在MBS中按标的资产属性又可细分为商业地产抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)和住宅地产抵押贷款支持证券(Residential Mortgage Backed Securities，RMBS)。
(二)房地产投资信托(REITs)
REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托，是房地产证券化的一种，也属于广义上的资产证券化范畴，最早发源于美国，美国市场也是全球REITs发展最成熟的市场。REITs一般来说是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度，通常表现为一个致力于拥有管理收益性房地产(包括写字楼、出租性公寓、商场和仓储中心等)的公司组织，有些REITs还从事房地产金融方面的事务，并且允许参与者对专业管理的房地产项目进行投资。从本质上讲，REITs是一种投资基金，通过组合投资和专家理财实现大众化投资，满足中小投资者将大额投资转为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。
(三)信用衍生品
信用衍生品是一种新型金融衍生工具，它能够将信用风险从基础工具中分离出来并在交易双方之间进行转移。按照ISDA的定义，信用衍生产品是一系列从基础资产(贷款或债券的信用)上剥离、转移信用风险的金融工程技术的总称。交易双方通过签署有法律约束力的金融契约，使得信用风险从依附于贷款、债券上的众多风险中独立出来，并从一方转移到另一方。目前，信用衍生产品种类日益丰富，主要有信用违约互换(credit default swap，CDS)、合成债务抵押债券(synthetic collateralized debt obligation，Synthetic CDO)以及信用指数产品(credit derivatives index product)等。
(四)外汇期权
外汇期权是金融期权产品的一种，指期权的买方在交易时，支付给卖方一笔期权费，从而获得一项权利，即在到期日按预先确定的汇率完成一笔外汇买卖。按照交易场所分，外汇期权可分为场内期权和场外期权；按照有效期性质规定的不同，外汇期权可分为欧式期权和美式期权；按照期权相关合约的权利性质划分，又可分为买方期权和卖方期权。此外还有按照期权的执行价格分为价内期权、价平期权、价外期权。
二、我国金融市场创新型产品的发展情况
(一)已推出的ABS、MBS等资产证券化类产品
1.目前证券化业务发展现状
我国关于资产支持证券产品的探索开始于20世纪90年代，从中远集团、中集集团相继在国际市场上发行资产支持商业票据以后，国内开始尝试不良资产证券化，如华融资产管理公司及宁波工行的不良贷款的准证券化产品。进入2004年以来，国务院在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展若干意见》中明确提出了要大力发展资本市场及产品创新，2005年，人民银行、银监会、财政部、国税总局等相关部委相继推出了《信贷资产证券化试点管理办法》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》等一系列政策，同年12月，国家开发银行、中国建设银行的CLO、RMBS产品的成功发行标志着我国资产证券化业务的正式开展。此后，浦发银行、工商银行、兴业银行、东方资产管理公司、信达资产管理公司、上汽通用汽车金融等机构纷纷试水资产证券化领域，市场规模逐渐扩大，截至2008年6月末，共有8家机构发行12期ABS产品，1期MBS产品，发行规模531.18亿元，存量托管余额434.4亿元，其中抵押贷款权益(CLO)占比最大，达到64.31％，住宅地产抵押贷款支持证券(RMBS)与不良资产支持证券(NPL)比例相当，其他创新产品仅有汽车贷款支持证券，占比3.63％。
2.证券化产品的流动性
从目前试点的情况来看，资产支持证券在二级市场的流动性不足，极大影响了资产支持证券一级市场的发行。究其原因，主要有：一是目前发行规模较小，用于债券估值的各类统计数据明显不足，无法进行公允估值，进而制约了二级市场的交易流通；二是市场参与者以商业银行为主，拥有大量长期资金的保险公司暂未进入；三是目前发行规模较小且一级市场供应不稳定，未能引起适宜投资人的足够重视，从而直接缩小了证券的目标投资人群体；四是由于基础资产的风险经过证券化的结构性安排进行了重新的整合，市场发展初期，投资人教育不足，对相对复杂的交易结构缺乏深入的了解，参与谨慎。
3.资产证券化业务发展需求
一是节约商业银行资本耗用，提高资产回报率。为了达到新巴塞尔协议的要求，国内商业银行近年来加强了资本充足率的管理，证券化业务操作正是通过风险资产的释放来提高资本充足率。证券化业务在降低资本耗用的同时带来了其他一系列收益，从而成为提高资产回报率的重要工具。二是提高资产负债管理能力。证券化操作后将带来商业银行资产负债的相关变化，比如改善流动性、调节信贷资产的行业、地域及期限占比，商业银行可以根据自身的需要灵活选择拟证券化的基础资产，从而实现对资产负债的主动管理。三是提高贷款定价能力。目前的商业银行贷款利率基本在央行规定的基准利率指导下进行，市场化水平较低，而证券化操作则可以通过推动信贷资产二级市场的发展为贷款发放提供市场化的定价依据，而且在业务发展中逐渐形成了相关定价系统以及市场定价意识，这对于商业银行的经营具有重大意义。
此外，资产证券化具有拓宽商业银行融资渠道、增加中间业务收入、实现信贷市场与资本市场的对接等诸多意义。可见，商业银行正确运用资产证券化技术，可以提高其对信用风险主动管理的能力，进而增强商业银行经营的稳定性。监管部门通过引导证券化业务的发展方向还可以直接影响实体经济，如稳健推动个人按揭贷款证券化业务则可一定程度上解决广大中产阶级的购房问题。
(二)对其他金融创新产品的需求
1.房地产投资信托(REITs)
虽然我国尚未推出REITs，但是境外REITs以及私募房地产股权基金(类REITs)对中国房地产行业虎视眈眈。随着近年外资对上海商业房地产的介入日益加深，发展国内REITs产品具有一定的竞争迫切性。特别是REITs对我国金融市场发展可能起到很好的促进作用：一是提供有益的价格信息，促进市场效率。在美国，股权型REITs的回报信息被用来预测房地产市场的回报率，开发商可以据此降低商业风险。二是丰富了市场投资品种。美国推出REITs的初衷就是让中小投资者能够参与投资收益型房地产。与直接投资房地产或股票比．投资REITs的投入可大可小，具有分散投资、收益可预测性高等优势。REITs是投资组合的可选择品种。三是REITs改善了房地产开发商的融资循环，它和资产支持证券改善贷款银行的资金循环一道，在房地产领域为间接融资向直接融资的转化发挥独特的作用。
2.信用衍生产品
发展我国信用衍生品市场的必要性表现在三个层面上：微观层面上，商业银行有效管理信用风险，可以降低资产组合集中风险，节约成本，提高资本收益率，获得显著的财务杠杆效应；投资者得以进入新兴市场和贷款市场，获得新的投资机会，提高投资收益。中观层面上，信用衍生品可以增强贷款市场的流动性，扩大金融市场规模，提高金融市场尤其是信贷市场的效率。宏观层面上，信用衍生品能够分散我国商业银行过度集中的信用风险，为处理不良贷款提供新的思路，并能提高银行应对风险的整体能力。此外，信用衍生品还建立起了信用风险分担机制和信用风险缓冲机制，从而增强了金融体系的整体弹性，进而促进社会稳定、经济发展。
随着我国国内相应经济金融环境的成熟，银行间市场的不断完善，金融机构参与衍生品市场能力的提高，金融监管的手段和措施不断地增强，国内发展信用衍生品市场的基础性条件和平台已经具备，待时机成熟便可考虑稳步推进。
3.外汇期权衍生品创新
总体而言，与国际外汇期权市场比，中国外汇期权交易市场才刚刚起步，交易币种少、期限短、金额小。但是，随着人民币汇率机制改革的不断推进，人民币汇率波动逐渐加剧，企业和银行面临着日益放大的汇率风险。对于不确定的外汇风险，国内已有的外汇远期、外汇掉期等传统的外汇衍生品则无能为力，而运用外汇期权则可以以较低的费用有效地管理不确定的外汇风险。即使用来抵补确定的头寸，外汇期权交易亦有外汇远期、掉期交易不可比拟的优越性。相比之下，外汇远期、掉期买卖只是一种保守的抵补方法，它只能使企业免受外汇市场波动所导致的损失，却无法使企业从中获益。
(三)国内金融创新产品发展的总体特征
一是金融产品创新形成全方位、多层次格局。随着金融体制改革的稳步推进，中国金融产品创新日益全面铺开，包括各类新型交易工具和服务产品。二是很多创新是政府力量推动，或者是外部压力的结果。目前国内的创新必须得到管理当局的批准，否则难以开展。有一些产品创新是被动进行的，比如一些利率衍生产品的出现主要是为了规避日益强化的利率风险，央行票据则几乎是中国独有的金融创新产品。三是从金融创新与金融监管互动的角度来看，在监管权限无交叉领域，金融创新相对滞后，已有创新多是由于外部压力所致，而非出于追求利润的动机；在监管权限交叉领域，由于监管部门包括其下属机构之间存在较为激烈的竞争，反而使得金融创新比较活跃，近年来的大多数金融创新都属于这个领域。四是政府主导型的创新也正在逐渐让位于市场主导型的创新，金融产品创新的动机朝着追求利润的方向发展。
三、ABS、MBS等创新产品发展的必需条件
(一)完善创新产品的法律和监管体系
完善的法律和监管体系是金融创新产品发展的有力保障。对于已经推出的ABS、MBS等创新型金融产品，要结合前期试点中发现的问题，进一步完善现有基于试点制度框架的资产证券化业务相关法规，推动相关政策部门共同制定完善的证券化法律法规，并在此基础上将其作为常态化业务进行推广。
对于尚未引入的REITs、信用衍生产品和外汇期权等创新产品，同样需要相应的法律规范，法律法规要从长远利益出发并且配合市场的需求制定。如明确创新产品的设立程序以及相关部门的监管职责，制定创新主体的资质审查、准入条件和行为监督标准等。
(二)注重创新产品的交易平台建设
金融创新产品对金融资源的有效配置是建立在定价的合理性和充分的流动性基础之上的。完善的金融创新产品交易、风控和清算信息平台，是发展创新产品的物质基础，是保证创新产品有序、平稳运作的“软件”，有利于整合不同创新产品的发行、过程披露及估值信息，逐步帮助市场及投资人建立客观、公正的信息渠道和评价方法，从而推动投资人的成长和二级市场的流动性。
(三)培育创新产品的多样化投资主体
如果没有数量众多、种类各异、实力均衡的机构投资者参与，金融创新产品的价格形成就可能受到资金实力不对称的显著影响，市场甚至会由于难以找到交易对手而缺乏流动性，而难有长足的发展。为了有效解决这一问题，需要培育创新产品的境内外投资主体，减少对创新产品的投资限制，具体来说，一方面需要加强投资者教育，增进投资者对创新产品的了解及对其进行定价和风险分析的能力；另一方面扩大各类合格机构投资群体，建立和完善住房公积金、地方社保基金、企业年金、资金信托计划和银行理财产品等非法人投资集合性资金投资金融创新产品的准入程序和运作规则，加大在银行间市场引入境外合格机构投资者的力度，提高创新产品试点参与主体的多样性，使不同规模和不同行业的机构都积极参与到市场中来，为创新产品的全面推开提供帮助。
四、上海进行产品创新的试点和突破口
(一)上海地区产品创新试点和突破的基础条件
目前，上海已经确立了以市场中心为主要特征的国内领先的金融中心地位，上海金融业的相对成熟，使得国家把金融领域的许多探索都放在上海，上海始终走在中国金融改革开放的前沿。一方面上海独特的优势条件为金融产品创新提供了发展机遇，另一方面金融产品创新也是支持上海建设国际金融中心的重要环节。上海地区金融产品创新突破的基础条件表现在：
一是上海国际金融中心建设的必然要求。从国际上看，金融产品创新日新月异，各国金融产品的竞争实质是对资本和资源的争夺，而以金融产品为载体的全球资本流动对世界经济的影响明显增强。为了应对全球化挑战，从国家战略出发，上海建设国际金融中心就必须大力推动上海要素市场的快速发展和不断丰富金融产品创新，努力缩小在金融产品方面与新加坡、香港等地域性国际金融中心的差距。
二是上海是我国金融市场体系最完备的城市。这些年，在上海已形成了包括资本、货币、外汇、商品期货、金融期货、黄金、产权交易市场在内的全国性金融市场体系，是国内金融市场中心，也是国际上金融市场种类比较齐全的少数几个城市之一。2007年，上海整个金融市场(不含外汇市场)交易总额达128万亿元，同比大幅增长117％。2007年沪市筹资额达6700亿元，位居亚洲第一，全球第三。上海的金融市场功能不断增强，市场融资和投资功能显著提升。
三是上海是我国各类金融机构最集中的城市。上海已建立银行、证券、保险、基金、信托等在内的多类型金融机构体系，各金融机构的综合实力不断增强。截至2007年底，上海各类金融机构总数达822家，全市新增金融机构95家，五年来累计增加455家；上海银行业总资产达4.76万亿元，占全国比重为9％；上海各基金管理公司的基金净值达9700亿元，占全国市场约32％。此外，全国功能性金融机构不断汇聚，尤其是全国性金融机构的资金营运中心、票据中心、银行卡中心、研发中心以及国际著名金融机构在我国的业务中心、服务中心等汇聚上海，大大提升了上海金融中心的功能。
四是上海金融对外开放水平不断提高。在沪金融机构中，一半左右是外资或中外合资的金融机构。自2006年底我国实施外资银行法人化政策以来，在我国设立的18家外资法人银行中，有12家设在上海；全国7家外资法人财产险公司中，有5家设在上海。上海集中了我国一半以上的合资券商、合资基金管理公司，我国三分之一的外资保险公司，外资金融机构在全市金融业中占有重要地位。2007年底，外资银行占全市银行业贷款的市场份额达到17％，外资保险公司保费收入占全市的份额达到25％。
五是上海金融生态环境不断优化。金融生态环境的好坏对推动金融创新、促进金融发展和国际金融中心建设均至关重要。中国社会科学院金融所的《中国城市金融生态环境评价：2005》研究报告对2005年中国50个大中城市的金融生态环境进行了等级评价及综合排名，上海在经济基础、金融发展、司法环境、政府诚信、金融部门独立性、社会保障等九个维度上大都名列前茅。这表明，通过不断优化，上海已经形成了良好的金融生态环境。
(二)近期可能的创新突破
1.进一步拓展ABS、MBS市场
未来证券化业务发展的重点应包括产品结构创新、发行主体和投资主体扩展三个方面，并优先考虑在上海地区先行先试，鼓励长三角金融机构积极参加。
(1)产品结构创新
在基础资产类型方面，我国资产证券化基础资产范围正不断扩大，从最初的住房抵押贷款、企业信贷资产扩大到不良贷款和个人汽车抵押贷款。从发展方向看，由于国际上次贷危机的影响尚未消除，国内关于资产证券化产品的发展应以稳健为主，并充分考虑国内金融机构的现实需求。因此，长三角推动试点证券化基础资产仍应以对公贷款等存量资产为主，基础资产的贷款风险将成为监管部门监控的重点；政策环境允许时，上海地区丰富的商业房地产贷款等增量资产也将成为基础资产的重要组成部分。对于其他类型的基础资产，仍需较长时间的一级市场储备及等待风险偏好型投资人的成熟。
在产品类型方面，从国际上的发展来看，CDO产品是近年来ABS中发展最为迅猛的产品。CDO大体可分为资产负债型CDO与套利型CDO：资产负债型CDO是以分解信贷资产、调节资产负债表为目的。目前我国所发行的CLO产品基本都属于此类，这对于目前长三角地区众多金融机构特别是商业银行的转型具有积极意义，未来较长一段时间内资产负债型CDO仍将是资产证券化业务发展的重点。套利型CDO产生的目的是为了利用证券化技术在货币市场与资本市场间进行利率套利，获取无风险收益。此类产品的发展对于提高市场流动性具有很大意义，但其对市场风险的放大作用也不容小视。鉴于目前国内处于发展初期，需要谨慎开展。另外，由于目前我国利率互换市场尚不发达，也会在一定程度上限制套利型CDO的发展。
在产品期限方面，国外的资产证券化产品按期限分有短期的ABCP和中长期的ABS、MBS。就目前商业银行主动进行资产负债管理的需求而言，商业银行存在短存长贷的流动性压力，释放中长期资产的需求较为强烈。但由于目前拥有充裕长期资金的保险公司等尚不能参与，加上原先宏观调控带来的市场加息预期，目前所发行的证券就需要以中短期为主。随着长期投资人的逐步进入、投资人的不断成熟和二级市场流动性的改善，未来我国资产证券化产品预计将会出现越来越多的中长期债券品种。中长期资产支持证券的发展将有利于形成我国资产支持证券的利率曲线，从而又进一步促进资产支持证券的发行和流通。
(2)发行主体的扩展
资产支持证券业务自2005年4月20日推出以来，截至2008年6月末，已先后有国家开发银行等8家机构发行了总规模531.18亿元的共13期ABS或MBS产品，发行发起金融机构范围在逐步拓宽，从最初的政策性银行和国有控股商业银行扩大到资产管理公司、股份制商业银行和汽车贷款公司。其中上海浦东发展银行和上海通用汽车金融公司两家上海地区金融机构发行2期ABS产品，规模63.76亿元，占到总发行规模的12％。笔者在调研中发现，长三角地区有相当数量和类型的金融机构有着提高资产流动性、改善资产负债期限错配状况和转变盈利模式的需要，积极鼓励这些金融机构参与资产证券化业务发展，引导其在当前宏观经济政策从紧的大背景下，通过资产证券化来优化融资结构、减轻资本压力，防范化解金融风险是可行和必要的。下一步可以考虑在资产支持证券结束试点、实现发行常态化的条件下，在资产证券化一级市场上进一步放宽长三角地区发行主体资质限制，扩大发行规模，保持稳定的发行节奏，这样有利于形成对适宜投资者的吸引，积累用于资产支持证券公允估值的各类统计数据，进而提高二级市场的交易流通性。
(3)投资主体的拓展
自2005年推出以来，资产支持证券2006年和2007年的交易量基本在5亿元左右，2008年以来交易量大幅增长，上半年资产支持证券交易笔数总计达到63笔，交易量达到42.35亿元，投资者以商业银行、信用社和证券公司为主。
目前，我国对于保险资金投资资产支持证券尚存限制，仅有人民银行、银监会于2005年4月20日公布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及证监会于2006年5月14日公布的《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》，而保监会对于保险资金投资资产支持证券还未有明确规定。而在国外，保险资金投资范围比较宽广，从20世纪60年代起，保险公司成为资产支持证券交易中活跃的投资者，并且保险资金投入资产支持证券市场的比重越来越大。如美国人寿保险公司持有联邦机构资产支持证券的规模，从1999年的2244亿美元增长到2005年的3756亿美元，占其总资产的比例接近10％。另外，其还持有不少金融机构等私人部门发行的资产支持证券。
实际上，由于国内保险市场起步较晚，可供保险资金投资的领域尚在逐步的发展和完善当中，保险资金投资面临着投资需求大、收益率偏低和投资品种偏少等问题，这些问题的存在，促使监管层想方设法地为保险资金开拓更广泛而有效的投资渠道。同时也要求保险资金的运用者们能够遵循相关原则，努力地在各投资范围内提高投资收益，保障投保人的合法权益。鉴于投资的不确定性及上海地区保险机构相对较高的成熟度，监管层可由上海地区保险机构先行试点，投资资产支持证券，为下一步投资范围的扩大积累经验。
上海地区保险公司作为重要的机构投资者之一，应该对资产的证券化过程及其风险特性、防控措施有深入了解，应密切关注资产支持证券的发展，在严格控制风险的前提下，从资产支持证券的投资中获得满意的回报率。
2.上海地区可适时推出REITs
(1)上海地区率先推出REITs的优势
一是优越的金融环境。上海及周边地区拥有开放、良好的金融环境，以资本、货币、外汇、期货等为主要内容的现代金融市场体系已在该地区形成，许多全国性金融机构的主要营运中心、交易中心、研发中心等都汇聚于此。众多中外资金融机构和高端金融人才在此集聚。这些专业的金融机构和人才具有高度的创新意识和创新能力，能够针对国内的市场环境和条件引入国外金融产品的创新元素，适应市场需求。二是丰富的物业基础。上海及周边地区的经济十分发达，近年来房地产市场持续走强，写字楼纷纷拔地而起。许多跨国公司都在上海地区设有分支机构，写字楼租赁市场供求旺盛。对于以物业租金作为基金主要收益来源的REITs来说，拥有地理位置佳、租金高、空置率低的房产作为基础物业是基金取得成功的关键。上海地区众多的写字楼为REITs提供了丰富的物业资源，有待产品设计者着力开发。三是专业的房产企业。随着前期房地产信贷政策的紧缩，部分在上海地区开发物业本外地房地产企业面临着融资渠道匮乏的问题。为此，一些开发商通过信托公司发行了以成熟物业为支持的房地产信托产品，并在其中担任管理人角色。在REITs的法律构架中，管理人承担了管理基金中的物业组合的职责，其管理能力对基金收益的决定起着关键性作用。尽管房地产信托产品与REITs不尽相同，但这些房地产企业在管理前者物业组合的过程中也积累了一定的经验，有助于其为REITs提供良好的管理服务。四是旺盛的理财需求。上海及周边地区的收入水平在全国居于领先地位，上海地区居民的金融理财意识也普遍较高。REITs作为一种稳健型房地产金融产品，将使上海地区的居民能够在其资产组合中增添新品种，并分享房地产市场的上升收益。
(2)上海地区推出REITs产品的成熟条件
上海写字楼通过近20年的积累发展形成了丰富的物业类型和良好的市场，为上海地区率先推出REITs产品创造了有利条件，写字楼特别是甲级写字楼最有望成为上海地区REITs基础物业的房产。
一方面，上海写字楼市场自2000年以来进入了成熟发展时期，随着上海整体经济水平的上升，市场进入了良性发展，租金逐年增长，空置率持续下降。截至2005年12月底，甲级写字楼的整体租金水平已经上升至0.96美元/天/平方米，自2000年以来的涨幅高达25％。由于市场需求旺盛，上海市甲级写字楼的空置率也持续下降。这说明上海写字楼从总体看仍属于相对稀缺资源，不存在明显的租户缺乏。目前，上海全市甲级写字楼可供应量约400万平方米，但与国际性大都市相比还有很大的差距，比如香港为670万平方米，纽约和东京则达到了3500万和4200万平方米。未来随着上海经济的发展，甲级写字楼市场还具有很大的发展空间。
另一方面，上海写字楼市场国际化程度和市场成熟度都居国内前列。《上海市房地产市场运行情况调查报告》显示，2007年销售给境外人士的房屋面积和套数分别同比上升93％和122.7％，外资在上海房地产市场的参与度持续上升。过去两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港。
由此可见，上海写字楼拥有良好的市场前景，其高国际化、高成熟度、高租赁率和高租金为REITs产品提供了广阔的发展空间。不仅上海如此，在江浙等周边地区的发达城市，其写字楼市场也充满着无限生机。随着我国REITs法律法规和配套政策的出台，笔者相信在长三角地区孕育的REITs产品将会开花结果，为我国金融市场增添新的色彩。
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