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一、限制性住宅市场概述
（一）限制性住宅市场的界定
限制性住宅市场，是与完全市场化住宅市场相对应的住宅市场。限制性住宅市场主要是指政府通过各种调控手段，特别是一些行政手段或指令性计划直接干预住宅市场，包括住宅的供给和需求，以及对住宅价格进行限制等。
（二）住宅市场限制性政策和理论依据
住宅市场限制性政策的理论依据主要是社会福利最大化理论。住宅作为一种特殊的商品，既是一种消费品，又是一种投资品。在市场经济条件下，投资需求往往会挤出消费需求，因为投资住宅的群体往往更富有，能够出更高的价钱购买住宅。但从社会福利最大化的角度来看，住宅消费者的社会福利的边际效用大于住宅投资者，因此，完全市场化的方式往往不能使社会福利最大化。
另外，从效率和公平的关系上来看，住宅市场过度市场化发展容易导致只注重效率，从而有失公平，最终导致社会不能和谐发展。对住宅市场阶段性的适当的限制和调节，有利于住宅市场的进一步良性发展，既有发展效率，又能够兼顾公平。
（三）住宅市场限制性政策的现实意义
2000年以来，房价出现了持续不断地快速上涨，其中2004年和2005年，涨幅分别高达15％和16.7％，随着2005～2006年的大力调控，房价曾短期降温，但随后的2007年又开始重新大幅上涨，在金融危机的影响下，2008年房价曾一度微幅下跌，但在刺激政策的驱动下，2009年出现了惊人的23.2％的超高涨幅，2010年房价涨幅下滑，但部分城市房价仍保持较快增速。因此，将房价稳定在一个合理水平上，成为普通百姓的一大诉求，进一步抑制房价就成为一项重要的经济和政治任务。
二、我国限制性住宅市场的发展和特征
（一）限制性政策演变
伴随着商品房市场的发展，国家和各级地方政府针对房地产业的宏观调控政策层出不穷，税收、信贷、土地政策等调控手段频频使用，另外还通过行政手段来干预住宅供给和需求。2003年以来实行的限制性政策主要如下。
1、限制低密度住宅土地供应
2003年2月，国土资源部出台的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》规定：停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅供地禁令被国务院、国土资源部多次重申。
2010年9月，国土资源部与住房和城乡建设部联合出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定：严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
2、对住房供给结构的限制
2006年5月，国务院办公厅出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对新建住房供给结构做了量化规定，即“90/70”政策。主要规定：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2010年3月，国土资源部下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。
3、限制外资购房
2006年7月，国家六部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
2010年11月，住房和城乡建设部和国家外汇管理局联合出台的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
4、限制个人房贷
2010年9月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
5、限制购房
2010年4月，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提到：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。其后只有北京限购。
2010年9月，国家多部委联合出台新政。要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。其后超过20个城市限购。
2011年1月，国务院办公厅出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。其后43个城市限购。
2011年7月，国务院常务会议要求进一步扩大限购城市范围。
6、各地须制定年度房价控制目标
2011年1月，国务院办公厅出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
7、一房一价
2011年3月，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》明确：本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。
（二）限制性政策总体效果评估
1、调控时期房价增速放缓
2005年，国家出台“国八条”，深入调控市场，35个大中城市房价涨幅回落到7.6％。2006年以来，政府出台了限外、限制住房供应结构等一系列抑制部分城市房价过快上涨的措施，取得了阶段性效果。2006年，全国35个大中城市房屋销售价格指数同比增长5.5％，房价同比涨幅比2005年明显下降，这种趋势一直持续到2007年6月份，随后房价开始了新一轮的快速上涨。
2009年楼市的繁荣，直接推动房价快速上涨。为了遏制房价的不断上涨，2009年12月开始新一轮调控，尤其是2010年4月出台史上最严厉的“国十条”，陆续出台限购、限贷等各类调控政策。从同比价格指数变化来看，2010年4月同比涨幅创12.8％的历史新高，其后涨幅开始持续收窄。
2、调控政策迫使商品房成交量下降
自1998年我国住房市场化以来，新建商品住宅成交量开始大幅增长，2005年同比增幅高达46.6％，受2005～2006年严厉政策影响，商品住宅成交量增速大幅回落，同比增幅降为11.8％。2010年以来，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，商品住宅市场成交再次降温，同比增幅从2009年的45.4％下降到2010年的8％，2011年上半年为12.1％。
（三）限制性住宅市场的特征
与完全市场化条件下的商品住宅市场相比，限制性住宅市场有许多不同点。一方面，限制性政策往往能够取得比较明显的效果，市场成交量调整幅度比较大，成交价格也会出现变化。另一方面，对商品房市场也有一定的负面影响，中央政策受到地方抵制，“一刀切”误伤合理购房需求、具有不可持续性等。限制性市场的主要特征可以概括为：1、限制政策短期内易见效，具有不可持续性；2、限制政策能够改变产品格局；3、限制政策具有一定的地域性；4、限制性市场有时会偏离预期。
三、我国限制性政策及市场发展趋势
限制性政策，是一定经济环境和市场条件下的产物，将会随着环境和市场的变化而进行动态调整。比如2006年5月出台的针对新建住房结构比例的“90/70”政策，在持续了大约两年之后，随着2008年金融危机下楼市的持续低迷而逐渐退出。对于当前实行的限购性政策，我们预期未来将发生以下变化。
（一）短期趋势（今年下半年）：限制性继续从严
当前，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。
第二类是按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高的城市（比去年涨6％以上，环比涨0.3％左右）：主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。
第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市，这些大都市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。
我们预计，国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾第一、二种因素，来选择将要新限购的城市。总体而言，由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。
（二）中期趋势（2012～2013年）：限制性政策将逐步放开
今年1月的“新国八条”中的措辞是：“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右，政府就会认为调控效果显著，也就会适度放松限制性政策。
在中央正式放松或取消限购令之前，部分地方政府将会抢先行动。在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截至2012年2月29日。因此，预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。
（三）长期趋势（2014年以后）：完善保障性住房体系
长期而言，重在构建住房供应的“双轨制”，即逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。国家计划“十二五”期间，新建3600万套保障性住房，加上已有的存量房，将占全国城镇家庭总户数的20％以上，而2010年年底，覆盖面还只有约7％。基本上可以认为，至2015年末，我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系，形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时，对于商品住宅市场限制性措施，多数都会明显放松或者取消。
然而，这并不意味着根本没必要再对商品住宅市场进行调控。首先，出于人均建设用地紧张的资源劣势考虑，在一定程度上限制别墅用地等低密度住房用地供应，重点引导发展中小户型的政策，还将长期存在。其次，商品房价格具有波动性大的特点，为了防范楼市泡沫，对于投机性购房需求的抑制将是长期的，只是需要优化手段，应少用行政手段，多用经济手段，比如增加住宅持有环节税负（房产税或物业税），完善资本利得税（从严征收个调税、土地增值税，增加遗产税）等。再次，商品住宅具有一定的资产品属性，有时会受多种因素影响而大幅上涨，为了紧急应对这种情况，未来仍会出现部分限制性政策。
四、限制性住宅市场下企业的对策建议
（一）理性面对市场形势，销售方面要顺势而为，不要逆势而动
面对“调控决心不动摇、调控方向目标不改变、调控力度不放松”的客观现实，房地产企业要理性面对市场形势，要顺势而为，不要逆势而动，谨慎采取销售策略。库压较重的房地产企业，特别是资金不宽裕的企业，应加快项目的开工和建设，增加市场供应，通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。率先打折降价、优惠促销的企业先得益，如绿地、万科、恒大销售业绩显著。特别是资金链紧张的企业更应该降价促销，回笼资金，保证现金流的安全。事实证明，在当前市场低迷情况下中低档商品住房如能合理定价依然畅销。
（二）把握开发节奏，加强现金流管理
现金流是房地产企业的生命线，加强现金流管理对房地产企业的生存发展尤为重要。把握开发节奏，提高资金的周转率，减少利息支付周期，要尽可能缩短资金支出与收入之间的跨度，如适当调整开发节奏，快速推盘、谨慎拿地，增加现金净流入。同时，企业要加强预算管理、计划管理和成本管理等。一是做好全面预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配；二是基于业务与财务联动，做好项目全过程进度和整体计划管理；三是成本控制方面，不仅从量上将总成本控住、控牢，更要加强对成本支出的进度进行控制。藉此，提高资金使用效率，增加单位资金利润率，在最短的周期内收回并实现增值投资，获取最大的投资收益。
（三）企业联合体拿地或通过参股、收购股权来拿项目
房地产市场竞争剧烈，土地升值，拿地门槛不断抬升，有些中小企业因无项目而退出房地产市场，有些中小企业手中的项目即将完工而无后续项目，开发企业面临重新洗牌。一些企业积极应对，通过企业联合体拿地，提高竞争能力。对大企业来说，除了在土地出让市场拿地外，还可以通过参股、收购股权来拿项目。房地产市场“洗牌战”正在持续上演，大量房地产项目寻求转让或合作，客观上为开发企业通过并购手段拿地创造了条件。因此，有实力的企业要择机并购拿地，顺势进入有发展潜力的二三线城市。
（四）向三四线城市拓展，谋求企业发展新机遇
当前，包括上海在内的一二线城市土地供应紧张，企业拿地成本不断攀升，行业门槛快速拉高，中小型房地产企业生存艰难，即使大型企业在一二线城市的市场空间也被挤压得越来越小。与一二线城市相比，三四线城市起步较晚，土地供应相对充足，房地产发展潜力较大。在当前市场低迷情况下，房地产企业特别是中小型企业可以向三四线城市拓展，逢低吸纳土地，在三四线城市城镇化建设的过程中谋求发展机遇。要积极采取各种拓展策略，包括并购项目公司，与政府合作进行旧城改造、新城开发等。
（五）依托房地产金融业务，积极探索金融与地产的融合
一直以来，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象。单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着显著的金融风险，金融创新是化解之道，个性化的融资模式则是适宜之选。包括万科、万通、金地、保利等行业标杆企业在内，均以成立地产基金为起点进行房地产投融资模式的创新，积极探索金融与地产的融合。在存款准备金率上调和加息的背景下，有实力的开发企业应该依托金融业务，致力于房地产投融资模式创新，积极牵引地产与资本的互动链条。一方面，系统化投融资体系，如在拿地阶段引入战略投资方，在建设运营阶段吸引各种私募基金、产业基金、信托资金与银行信贷等，条件成熟后以所持有酒店、商用物业等为核心发行房地产信托基金（REITS）等。另一方面，积极运用各种资本运作手段，如采用房地产基金，或是积极引入外部基金，以项目股权换项目开发或营运资金；或是自主成立私募基金，投资于企业自主开发的项目或其他合适项目。
（六）单一住宅开发销售模式向多元化综合经营模式转变
当前，住宅供应结构已发生重大变化，由单一的商品住宅转变为商品住宅和保障性住宅“两分天下”的局面，“十二五”期间保障性住宅供给比例还将继续提高。房地产企业面对的住宅市场化“蛋糕”正在不断缩小，房地产企业要生存，就必须率先从单一住宅开发销售模式向多元化综合经营模式转变。可以介入商办、甚至工业地产的开发。投资的物业也可以持有经营，保持稳定的租金收入。逐步形成住宅与商办并重、销售与租赁兼容的综合开发运营模式。
（七）从单一的房地产发展模式向混业经营发展模式转变
对于大型房地产企业来说，资金实力雄厚，混业经营不失为可行选择。今年以来的房地产调控政策主要针对住宅市场，不少房产企业的经营业绩明显滑落。但绿地集团积极从以住宅开发为主向住宅与商业地产开发并举转变，转型成为商业地产全程营运商，有效化解了政策风险。除此以外，绿地集团还实行了多元化的产业经营，其中能源产业已成为该集团的第二支柱产业，拓展了企业的发展空间。对于中小型房地产企业来说，由于土地升值，拿地的资金门槛不断抬升，有些中小企业因无项目退出房地产市场，有些中小企业手中的项目即将完工而无后续项目，有些中小企业持有经营所建物业，保持每年的固定收益，同时考虑转产，实现混业经营。
（八）积极参与保障房建设，履行企业的社会责任
在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，已有部分企业开始参与保障房建设，房地产开发企业应响应国家政策，积极参与保障房建设，承担起企业“社会公民”角色，履行社会责任。
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