摘要：在房产交易中，房产测量的作用不可小觑，如果测量结果不够准确，或者测量内容不够全面，将无法保证房产交易的顺利进行，甚至会危害到买卖双方的利益，基于此，加强对房产测量工作的研究非常必要。本文将重点探讨和分析房产测量的主要内容、重要意义、常用技术和问题，以供相关工作人员参考和借鉴，希望在房产测量中能够大幅度提高工作效率和工作质量，从而为房产交易提供可靠依据，维护房产交易双方的合法权益。
关键词：房产测量；测量技术；问题
随着科学技术的快速发展，各种各样先进的、现代化的科技产物被应用到房地产行业中，给行业发展注入了新的生机。在当前的房产测量工作中比较常用的测量技术有三维激光扫描技术、数字化测图技术、GPS-RTK技术，这几种技术的应用原理和应用特点有所差异，在实际工作中需要工作人员能够选择合适的测量技术，确保房产测量工作的保质保量开展，给购房者提供真实可靠的信息，促进房产交易数量的稳步提升，从而为我国房地产行业的蓬勃健康发展奠定坚实的基础。
一、房产测量概述
我国关于房产测量有着明确的规定，在开展该项工作时必须以法律法规和行业技术规范为基准，确保测量数据的完整性和真实性。具体来说，房产测量的主要内容涉及到房产面积测算、建筑面积测算、用地面积测算、面积测算方法与精度要求、变更测量等等，房产测量工作效果更是与城市规划建设以及房屋产权人和购房者权益息息相关，这就要求在房产测量工作中，工作人员应加强对自身操作的约束和规范，合理使用测量技术和设备，竭力避免违规行为的出现，主管部门也要对测量结果进行严格审核，存在疑义的数据要及时与工作人员沟通解决，最大程度的减少和避免房产交易纠纷的产生，保障交易双方的切身利益，维护房地产市场秩序，给房地产企业创造良好的生存和发展环境。
一般来说，房产档案、房产簿册、房产图集都是在房产测量基础上生成的，要想保证房产测量的有效性，就要使用先进的测量技术，加强对各个测量环节的质量控制，更为关键的是要加强对测量数据的审核。由于房产面积直接关系到房产价格，因此有些开发商基于自身利益考虑会将房产测量数据进行篡改，此时购房者的利益将受到巨大威胁。通过强化房产测量的监督，构建诚信机制，避免购房者受到开发商的欺骗，肃清房地产行业的不正之风，确保行业竞争的公平性和公正性，以达到警示开发商的作用，保证其在录入房产信息时能够谨小慎微，避免数据出错，这样购房者就可以对房产情况有个清晰的印象，不会被虚假信息所蒙骗而出现经济损失了。
二、房产测量中常用的技术手段
1、数字化测图技术
众所周知，房产测量产生的数据量是非常庞大的，依靠人工方式进行分类处理是比较滞后的一种手段，已经不能满足当前房产测量工作的实际需求。大数据时代下诞生了多种多样的数据处理软件，工作人员使用特定的测量仪器采集房产信息之后，将信息直接传输到软件中，以便于对房产测量数据进行集中、高效的处理，构建房产信息模型，能够将房产情况清晰的展现出来，接下来运用数控绘图仪和专业的图形输出设备即可得到完整的房产图集了。以上就是数字化测图技术在房产测量工作中的具体应用，该技术的应用将工作人员从繁琐的数据处理工作中彻底的解放了出来，避免了人为因素造成的数据失真问题，同时还大大提高了数据处理效率，促使房产测量工作更加趋于规范化和高效化。
2、GPS-RTK技术
GPS-RTK技术具有精准度高、抗干扰能力强的特点，其应用范围十分广泛，适用于多种工程项目的测量工作，备受广大工作人员的青睐。在房产测量中应用GPS-RTK技术，将基站、测量站和流动站有机联系起来，基站会将测量站坐标和测量信息传输给流动站，由流动站进行数据的处理，借助全球定位系统对房产坐标进行精准定位，充分展现了先进科技之于房产测量工作的良好助益，在房产测量工作中有着极为广阔的应用和发展前景。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在运用GPS-RTK技术时需要明确的是，该测量系统包括三个部分，即数据传输设备、处理软件、信号接收设备，其中，信号接收设备安装在基站，主要功能为采集房产信息，这类信息将以数字化的形式体现，经由数据传输设备发送给专业软件，在软件上进行房产信息的处理。GPS-RTK技术的应用使得房产测量工作效率达到了更高的层次，观测冗余量也将得到有效控制。
3、三维激光扫描技术
三维激光扫描技术在房产测量工作中的应用有着非常可观的价值，对于测量仪器提出了较高的要求，所用仪器为三维激光扫描仪，主要包括支架系统、激光扫描系统以及控制系统几部分，根据其工作原理的不同可以将其划分为以下几种：第一种是脉冲测距法扫描设备，可以利用脉冲测距方法来对测量设备中心以及目标点距离进行测量；第二种是相位干涉法扫描设备，主要通过光学干涉技术来对设备中心以及目标点距离进行测量；第三种是三角法扫描设备，主要利用结构化光源以及立体相机装置得到的两条光线，形成立体投影，并依据此来对测量设备以及目标点距离展开测量。在具体的房产测量中要根据实际工作需求来选择三维激光扫描仪，并使用专业软件对数据进行精确处理，帮助购房者更加清晰准确的把握房产信息，购房者在决策时也会更加有理有据，大幅度提高了购房者决策的科学性。
三、房产测量中的常见问题
1、层高与净高的区分问题
关于层高的定义在《房产测量规范》中有着明确的说明，房屋上下两层楼面，或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离即为层高，当层高超过2.2m时需要计算建筑面积；净高指的是下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中层高要优先测量，当没有层高时才能测量净高。
2、对称边长度误差问题
房产测量工作中受到测量技术、测量设备以及其他因素的影响难免会出现误差问题，比如说房屋中的前后墙、左右山墙这些长度相等的边，在测量时经常会出现不同的结果，与施工数据差异明显，这种误差是极为常见的。关于这类数据要进行相应的处理，检查数据的准确性，并重新核定施工图和房屋面积，确保房产测量误差在规定范围以内，这样测量信息才能在后续工作中发挥参考价值。
3、共有面积分摊问题
共有面积分摊是购房者普遍关注的一个问题，其主要是指各个产权主体共同占有或者使用的建筑面积，通常情况下需要先计算房屋总的建筑面积以及套内建筑面积，然后求出总的共用面积，再按照一定的分摊系数计算各户的共有面积。对于较为特殊的住宅楼或者多功能综合楼共有面积分摊计算时，还会涉及二级分摊和多级分摊，此时所遵循的原则为“谁受益、谁分摊”，可以逐级进行分摊。对于存在面积分摊纠纷的情况，当协商无法解决时，相关部门要提出最佳的分摊方案，房产交易双方也可以根据物权法来请求依法确权。
结语：数字化测图技术、GPS-RTK技术、三维激光扫描技术在房产测量工作中的应用是一种必然趋势，不但促进了工作效率和工作质量的提升，而且测量数据的准确性也得到了一定的保证。但是在房产测量中经常会遇到一些问题，如层高和净高的区分问题、对称边长度误差问题、共有面积分摊问题等，需要工作人员以行业技术标准为准绳，始终严格要求自己，用科学合理的测量技术开展房产测量工作，确保房产测量数据在相关工作中能够有效发挥其价值，从而为房产交易提供有力的支持。
参考文献：
[1]王颖，胡磊.浅析房产测绘工程中测量技术的应用[J].科技创新与应用.2013（35）
[2]张国民.浅析房产测量中常见测量技术[J].低碳世界.2016（01）
[3]曾锦泉.房产测量中常见测量技术分析[J].科技创新与应用.2014（33）
论文作者:张晓靖
论文发表刊物:《基层建设》2019年第8期
论文发表时间:2019/6/18
标签：测量论文; 房产论文; 技术论文; 工作论文; 数据论文; 净高论文; 购房者论文; 《基层建设》2019年第8期论文;