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随着城市化的快速发展，越来越多的房地产项目已经开始建设，然而房地产项目都属于比较复杂的资金密集型的项目，在开发的过程中不可避免的将产生各种风险，本文将以房地产项目施工建设风险为研究的核心，结合笔者的项目经验，针对房地产项目施工建设风险控制的必要性、内容及风险控制措施展开研究，以期为其他类似的房地产项目的施工建设的风险控制提供重要的理论指导依据。
关键词：施工建设；风险控制；
1 房地产项目施工建设风险控制的必要性分析
在城市化进程加快的背景下，房地产项目的开发与建设随之越来越多，最终促使项目所伴随的风险也越来越大。一个房地产项目由于涉及到多方的共同合作，因此，在项目施工建设的过程中往往将会涉及到多种外部客观因素的风险影响。
由于施工建设过程中对施工方的管理的风险在一定程度上面将给项目的开发的过程展带来直接或者间接的经济损失，最终可能会提升整个项目的开发成本，不利于项目的成本控制，为了有效控制房地产开发项目的风险，学者逐渐展开对于开发过程中的施工方进行风险管理控制研究，以提高项目管理的效率与水平。在这样的背景下，针对房地产项目的施工建设风险管理与控制方面的研究开始逐渐在行业内兴起[1]。
本文鉴于以上背景，将结合自身在公共建设项目开发的一些经验，研究房地产开发建设项目在实施的过程中所产生的风险进行分析，并提出进一步的风险防范策略，为房地产项目的施工建设顺利开展提供了有效的保证。
2 房地产项目施工建设风险管理的主要内容分析
通常作为房地产项目开发商，主要将项目转包给施工方，然后通过对施工方的管控以降低项目施工建设中所出现的风险，通常施工建设风险主要包含以下几方面：
（1）成本风险
在房地产项目开发过程中，因各类签证、设计变更、承包方的索赔、自然灾害等因素都会引起成本的变化，增加项目开发的成本，例如，在项目开发过程中，由于自然因素或非承包方责任造成的人员窝工、材料损失及工期延误等，承包方会对开发商发出索赔。。因此，作为开发商应该对项目动态进行全面跟踪，遇到成本风险，应该尽快寻求降低风险的方案，以确保项目的成本符合预期的结果。
（2）进度风险
作为项目开发公司必须在项目实施之前制定一个项目的进度报告，以指导施工方可以按时在各个阶段完成项目的实施，不对整个项目的推进造成一定的影响，除此，可以在项目实施的过程中派出项目监理，对项目的进度进行实时监测，以降低项目的风险[2]。
（3）安全风险
安全风险指的是施工期间，在施工场所的场地内外临时设施内，由于危险因素或意外因素造成死亡，因为疾病造成死亡，依照法律法规明确规定的施工人员工伤等，一般建设项目实施范围大，电气类设备的迁改等都可能存在危险因素，这些都会导致人员伤亡，因而阻碍施工项目的进展。所以，施工现场要格外重视土方工程，保障机械化和带电、高空等作业设施和环境的安全，他们都是极易造成塌方、机械损伤、触电等危险事件发生的源头。
（4）技术质量风险
技术风险指的是由于施工组织或施工方法不合理，因新材料新技术和新工艺操作不当或失败等因素，对工程质量、工期和成本造成不良后果的影响。目前技术风险是项目建设工程中产生风险的重要因素之一，其可能会产生导致不良影响。施工过程中所采取的工艺、技术、检测方法不当等会导致的工期延迟、质量降低和成本提高。由于施工项目的多样化和复杂化，施工出现的软弱地层和偏低等不良地质问题造成的施工危险，对于施工经验不丰富的施工方可能不能很好地保障施工项目的建设质量或者会延迟完成工程工期，在施工工程中与施工单位、监理单位配合联系沟通不协调，各方都未能很好的履行各自职责。
3 房地产项目施工建设风险控制策略
3.1 施工方选择的风险控制
众所周知，施工方的工作是否顺利开展将对于整个项目的推进有重要的影响，要确保项目能够顺利进行，必须要降低因施工方的选择失误所带来的风险。
（1）制定施工方的筛选标准
控制施工方所带来的风险，首先必须要确保选取的施工方是风险比较小的，这样从源头进行风险控制，必定能够减少后期施工过程所带来的风险。通常施工方的筛选标准需要包括，①施工方的施工技术。也就是说施工方是否可以达到项目对于施工技术方面的要求，然而这些能力可以通过其项目经历情况，业绩情况以及管理水平得到反映。只有项目管理水平较高且项目经验比较丰富的施工团队才能确保提供稳定高品质的项目成品。②施工方的应变能力及团队协作能力。通常项目实施的过程中将会面临比较复杂的合作及环境变化，面对这样的情况，要求施工方可以灵活应对各种风险，并且快速处理各种风险，除此，施工方的团队协作能力也可以让整个项目的效率更加高，也是考察的一个准备要的标准。③施工方过往施工项目的市场认可度。通常施工方施工的项目的市场认可度高的提供高品质服务的可能性也将更大，反之，则提供高品质服务的可能性更小。④施工方施工的创新能力。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆创新能力可以进一步从侧面反应施工方是否具有对项目施工技术提升的能力，这对于项目完成后的质量管理也是一个稳定的保障。遇到实施过程中的故障能够立马发现问题，并及时进行修正，确保项目顺利进行。
（2）找第三方监理对项目施工的质量进行定期检查
通常项目开发商为了确保项目实施过程中的质量符合项目的要求，可以找第三方监理进行项目质量的及时跟进，这样可以确保项目施工过程中的质量得到有效把控，当遇到质量不符合标准的情况下，在施工方，开发商及监理三方的探讨下，将项目的质量问题进行及时修正，不影响项目的正常运作。
（3）与施工方的合作必须有专门的合同进行规范
由于跟施工方的合作通常是要经历很长一段时间，这个时间期间内，自然而然市场行情、环境等因素也会发生相应的变化，为了减少因为市场变化或者一些不可抗力的因素的产生，可以在合作前期制定相应的合同，束缚施工方的同时也保证他们的权益，这样也将对项目的顺利推进提供重要的保障作用。
3.2 施工进度风险控制
通常一个房地产开发项目的建设周期较长，在保证质量安全的前提下如何保证进度正常是项目的一大风险点。在进行进度管控的过程中需抓住主要矛盾，解决了现场人员、材料及资金的问题。在施工过程中，要保证现场施工所需的材料能够及时供应，例如钢筋、混凝土、黄沙、水泥等材料；要保证付的工程款用于本项目的施工建设，要监管资金动向；要保证现场施工班组人员的数量，采用流水施工，避免工作面浪费及人员窝工。同时要制定合理的进度计划并进行考核，责任到人。在签订合同时，在合同中对工期予以明确，并制定相应的奖罚措施。与当地政府单位建立良好关系，避免因环保等其他因素停工[3]。
3.3 施工安全风险控制
安全生产不仅是国家对于项目施工建设的要求，同时也是项目实施过程中重点关注的一个问题，通常项目出现任何安全问题，都将严重影响的施工，经济上的损失事小，除此，还将进一步影响项目的社会形象，最终给项目的实施带来间接的名誉损失因此，安全管理是项目实施的过程中必须要严格把控的一个指标。
（1）施工前对施工方进行安全生产培训
在项目实施前，首先应该对项目的安全性进行培训，对于可能出现的一些安全风险，对施工方进行培训，提升他们对于安全风险处理的常识，除此，通过安全生产的培训还可以进一步加强施工人员对项目安全生产的意识。
（2）施工过程定期进行安全生产检查
通常施工过程中的每个环节都是隐含着一定的安全生产的风险，为了进一步加强施工人员的安全生产的意识，项目实施方应该安排相应的管理人员进行安全生产的检查，一方面以防各种安全问题发生，另一方面在面对安全事故发生的时候可以进行及时指导和处理，以减少施工过程所带来的安全风险。
（3）正确处理安全事故
安全事故在施工的过程中是不可避免的，当遇到安全事故的时候，应该立刻采取安全事故处理措施，将安全事故所带来的影响降至最低，减少其人力财力的损失。
3.4 施工质量风险控制
项目在施工建设阶段必须严格控制施工质量，加强对各工序的监管与控制，同时建立以项目总经理为第一责任人的质量管理制度，选择工程技术过硬，口碑好的施工企业，从源头降低项目的质量风险。设立联动机制，项目成本、技术、财务等相关部门横向联动，各环节相互配合，加强对总包单位的管理，做到令行禁止，严格按照要求去施工。建立楼栋承包责任制度，对每栋楼每个标段划分给专门的人员，责任到人，严格控制质量问题。建立季查、月查、周查、日查制度，每天对现场质量隐患进行排查，对排查到的隐患及问题进行销项管理并进行宣贯，避免此类问题重复出现。做好各项技术的交底工作，在项目建设过程中，需要对劳务班组进行工程技术交底并进行培训，强化他们的技能，确保施工质量满足要求。
3.5 施工技术风险控制
房地产建设项目的建设内容的差异性将会使得在建设过程中所需要采取的施工技术将也有所差异，与此同时，所应该达到的质量标准也因此产生差异，为了对项目实施过程的技术质量风险进行控制，需要从以下几个方面进行控制：
（1）项目施工前进行质量技术标准培训
为了确保项目施工方能够通过最后的质量检查，首先必须要进一步开展全面的质量标准培训，确保所有的施工人员对于项目的各个环节的质量标准以及技术标准有一定的了解。
（2）施工过程中定期进行质量技术检查
为了确保施工方对于技术质量标准培训的掌握，开发商应该定期派出相应的技术管理人员对项目的施工现场所产生的质量技术方面的问题进行及时修正与调整，以减少给项目所带来的经济上面的损失。面对国家质量技术标准有变化的情况，应该及时地组织相应的培训，让所有的施工人员知晓，并进行及时地施工调整。
（3）将项目的验收交给第三方进行
项目验收的过程中，必须要组织第三方进行全面的质量审核，对于有质量问题的地方需要及时进行调整与修正，直到符合最新的质量技术标准[4]。
4 结论
本文针对房地产施工建设项目中的风险进行全面分析，并进一步提出了施工建设项目的风险控制措施，将为房地产项目的施工建设的风险控制提供重要的理论依据。
参考文献
[1]雷丽彩，周晶. 基于全生命周期集成的大型工程项目风险控制模型[J]. 软科学. 2011（10）.
[2]洪倩霖.投资项目评价的离散型期权博弈方法[J].求索. 2011（04）.
[3]张熠，王先甲.基于数据包络分析和模糊理论的投资项目评价方法研究[J].技术经济. 2010（02）.
[4]郭秀云.重大项目评价中应加入“社会稳定风险评估”[J].中国科技论坛. 2012（11）.
论文作者:刘文龙
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年12期
论文发表时间:2019/10/8
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