中国住房供给短缺与否的一个判断——兼评当前房地产调控政策，本文主要内容关键词为：短缺论文,中国论文,住房论文,政策论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在我国制定科学有效的房地产调控政策首先需要判断住房市场的供求状况，但目前缺少直接的住房供求状况统计数据，存量住房数据尤其不足，基于房价是供求关系的信号的认识，本文从收入与房价比较、增量住房与人口比较两个视角出发，通过利用现有数据计算得出结论：我国住房总体上其实不存在供给短缺。但用同样方法计算四个一线城市数据显示，可知一线城市住房供给相对紧张。同时，从不同收入层次看，能满足低收入群体基本居住需要的住房供给相对不足。基于此，本文对当前的调控政策进行了简要评述。
一、住房供需分析的基准：住房均价及其稳定时期
现行统计数据中，用来反映房价的指标主要有两个：70个大中城市房屋销售价格指数和平均价格。因种种原因，前者有时与公众感受有较大距离。同时，鉴于价格是供求的反应，本文力争找到历史上价格相对稳定的时期作为比较基期，判断现在住房的供求情况。
（一）商品房销售均价基本有效。
现行的房地产开发统计中，有商品房销售面积和销售额两个指标。其概念分别是，商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同所确定的总建筑面积，商品房销售额指报告期内双方签署的正式买卖合同中商品房屋成交总价款，与商品房销售面积同口径。从定义可见，两者都是报告期（当年）范围内的时期指标，是流量或增量概念。而通常意义上的房屋销售价格是时点指标，如10000元/平方米是指当时当地的房屋销售价格为每平方米10000元，但目前房地产开发统计中还鲜有这样的指标，即使有也难以汇总。这就出现一个问题：用商品房销售额（A）除以商品房销售面积（S）（两个时期指标），得到的报告期单位面积商品房的销售额能否代替商品房销售均价（P）（一个时点指标）？即P′＝A/S是一段时间（如一年）的累计值计算得来，通过平均可能掩盖P在年中某一时点的变化。另外，P′也难以较好地反映地区、地段差异等细节。尽管理论如此，但因为A和S是完全同口径的，两者相除实际上是能够大致代表真实价格P的，只是其中包含了时间维度。所以A和S的报告期越短，P′和P就越接近。近年来的数据也表明，P′的绝对量和增速与公众感受基本吻合。
从2002年以来的年度数据可以看出，全国和北京、上海、广州、深圳四个房地产一线城市住宅均价及走势呈相似趋势：均价绝对量均总体上涨，增速先平稳后剧烈波动（见图1、图2）。从典型年份看，2007年房价飞涨，全国及四个重点城市房价增速分别为16.9％、44.6％、17.2％、37.2％和51.1％；2008年受金融危机影响，房价增速回落甚至下降，全国及四个重点城市房价增速分别为－1.9％、9.3％、－1.7％、4.1％和－4.1％；2009年再次走高（见表1）。
（二）2000～2003年住房均价基本稳定。
1991～2009年，商品住宅销售均价绝对量总体上涨，近20年时间增长近5倍。均价走势大致可分为三个阶段：第一阶段是1991～1999年，均价总体上涨，增速波动剧烈，波幅收窄，其中1992年涨幅最高为31.8％，1994年最低为－1.2％，相差33个百分点；第二阶段是2000～2003年，均价稳步增长，增速基本稳定，其中2003年增速最高为5.1％，2001年最低为3.5％，两者仅相差1.6个百分点；第三阶段是2004～2009年，均价在波动中上涨，波幅放宽，其中2009年增速最高为25.1％，2008年最低为－1.9％，相差27个百分点（见图3）。
图3 1991～2009年商品住宅均价及增速
分析其中原因，第一阶段受大政方针和经济大环境影响，房价波动较大。如，受邓小平“南巡”讲话和十四大影响，1992、1993、1995年商品住宅均价分别增长31.8％、21.3％和26.4％，为近年来的高点；受房改政策和亚洲金融危机影响，1994年和1998年商品住宅均价增速分别为－1.2％和3.6％。第二阶段，经济整体环境较为平稳，且《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）确定，“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”在国发［1998］23号文作用下，此后几年，住房尤其是经济适用房供给稳步增加，市场预期趋稳，房价走稳。第三阶段，GDP持续快速增长，房地产业发展速度加快，宏观调控政策频出且变化较大，如《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）又提出了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”等，结果住房尤其是经济适用房供给数量急剧缩减，强化了房价走高的预期。
二、住房总体上不存在供给不足：收入与房价比视角
接下来，本文将从住房均价这一基准概念出发，基于收入和房价比的视角，采用因素分析法来分析住房供给与需求状况。
（一）因素分析法。
因素分析法是在分析受多种因素影响的事物变动时，为观察某一因素变动的影响而将其他因素固定下来，如此逐项分析。如果将影响住宅价格因素一分为二，一是住宅中的别墅和高档公寓、经济适用房、普通住宅① 各自的权重；二是各自的价格。前者是结构，后者是纯价格。在分析住宅价格增减情况时，将结构变化因素剔除的价格才更能说明价格自身变化情况。
相应地，仅价格变化对住宅均价影响程度为：2035÷2526×100％＝80.56％。
（2）假设价格不变，那么仅结构变化拉升住宅均价增加：
相应地，结构变化对住宅均价影响程度：491÷2526×100％＝19.44％。②
（二）价格数据调整后，住房供给较为充足③
按上述方法剔除结构变化影响，2000～2009年商品住宅均价如表3中第一列。第二列数据为城镇居民家庭人均可支配收入，第三列为平均每人消费性支出。本文认为，分析居民收入和房价之间的关系应尽可能扣除收入中用于普通商品消费（居住以外）的部分，这可以一定程度上克服住房边际消费倾向随时间变化的问题。本文根据中国统计年鉴数据，从城镇居民家庭人均可支配收入中，扣除城镇居民人均消费性支出中的非居住类支出，得到的结果就是城镇居民人均可用于住房的收入。在此基础上，计算可用收入与房价之比，其结果可理解为：城镇居民每人每年可用于住房消费的收入能购买的住房数量（见表3）。
数据表明，2000～2005年，收入比房价相对较低且较为稳定，而后则趋于上升。收入与商品住房价格相比，并没有下降，反而有提高的趋势（见图4）。如果2000～2003年房价平稳说明供求基本相等的话，最近几年这种供求平衡状态没有发生逆转的迹象。
图4 2000～2008年可用住房收入比房价
三、住房不存在供不应求：增量住宅和人口数据关系视角
除了从住房收入比概念出发以外，我们还可以从增量住宅和人口的关系视角出发，分析住房供给与需求的关系。
2000～2003年房价基本稳定，可认为这是住房供求相当的表现。据统计，2000年城市人均住房建筑面积20.3平方米，城镇人口为45906万人，可见，当时城镇住房存量大约为931891.8万平方米。到2009年，城镇人口增加到62186万人，这10年间，城镇新增住宅竣工面积636763.5万平方米。2000年时的住房存量加上近10年的住房增量，估计现有住房存量1568655.3万平方米。以此计算的2009年末的城镇人均住房面积为25.2平方米（见表4）。
我国人多地少、耕地资源十分有限等硬约束要求，我国要有适合自己国情的住房标准和条件。虽然目前我国城镇居民居住条件较优越国家还有差距，但应该看到，与日本等国土有限的国家相比，我国人均住房面积已经不小。而且日本政府也不提倡过于奢侈的住房建设和消费，如规定最低居住标准是每人14平方米，三口之家为35平方米。④ 因此，我国不宜简单和其他国家尤其是美澳等国比较。在充分考虑我国现实条件的硬约束以及现在的商品房建设速度的基础上，可以得出我国现在基本不存在住房供给不足问题的结论。⑤
四、居民住房条件改善难的原因分析
在住房总体供给充足的情况下，为什么会出现房价飙升、大量居民住房条件亟待改善的现象呢？
（一）一线城市住房供给相对短缺。
前文已经论证，就全国范围而言，不存在住房供给的严重短缺。但这并不意味着任何一个城市住房都供给充足，毕竟住房和人口的分布并非时刻都相互匹配。尤其是在北京等国际大都市，同样时间内，人口（含流动人口）增加速度快于住房增速的现象十分常见，结果导致住房相对不足亦不足为奇。
根据前文提出的方法，本部分计算的北京、上海、广州和深圳四个房地产一线城市的收入比房价数据显示：2000年特别是2004年这一轮房价上涨周期开始后，除上海不明显外，其余三个城市收入比房价数据都呈现总体下降态势。即使是上海，2007年房价走高，收入比房价数据也明显下行（见表5）。
从另一个角度看，尽管各一线城市近10年人均住房面积都有所改善，但改善幅度难与全国平均水平相比。如果再考虑到一线城市巨量流动人口、投资性住房较其他城市更多从而住房更集中覆盖于部分人口等因素，本文认为，四个一线城市住房供给存在短缺。
（二）低收入者所需住房供给不足。
理论上，住房购买能力和居民收入正相关。冯俊（2009）引入了住房可积蓄能力概念，并计算了不同收入群体的可积蓄能力：以2007年数据计算，占城镇家庭10％的最低收入家庭一年最大可积蓄能力可购买商品住房1.76平方米，10％的低收入家庭可购买3.06平方米，20％的中等偏下收入家庭可购买4.34平方米，20％的中等收入家庭可购买5.92平方米，20％的中等偏上收入家庭可购买8.8平方米，10％的高收入家庭可购买11.25平方米，10％的最高收入家庭可购买19.95平方米。可见，从支付能力角度看，低收入者通过购置商品住房解决居住问题的能力不足，需要通过住房保障制度满足需求。
从现实看，能满足低收入群体居住需要的经济适用房和廉租住房短缺。一是我国经济适用住房供给不足，投资额从1998年的271亿元迅速增加到2000年的542亿元。但是自2001年开始，经济适用房投资额骤然下降，2002、2004和2005年三年甚至出现负增长。经济适用住房投资占住宅投资的比重也由1998年的13％下降到2005年的5.3％。二是廉租房建设不足，据统计，至2000年，全国绝大部分城镇没有建立廉租住房市场，至2006年4月，全国仍有70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。另外，2005年全国1％人口抽样调查结果显示，城市月收入2000元以下的家庭的住房来源中，购买和租赁商品住房的占25.75％，自建住房、购买经适房、购买原公有住房和租赁公房的占69.97％；镇月收入2000元以下的家庭购买和租赁商品住房的占18.34％，自建住房、购买经适房、购买原公有住房和租赁公房的占76.35％；城市月收入4000元以上的家庭购买和租赁商品住房的占49.88％，自建住房、购买经适房、购买原公有住房和租赁公房的占48.01％；镇月收入4000元以上的家庭购买和租赁商品住房的占30.33％，自建住房、购买经适房、购买原公有住房和租赁公房的占67.26％。低收入家庭从市场获得的住房比例明显低于平均数，也低于其他较高收入群体。这也从另一个侧面说明，能满足低收入人群基本居住需要的住房供给不足。
（三）其他原因。
一是现有制度下，每年城镇竣工的住房中，有很大一部分不是商品房，2000～2009年城镇住房竣工面积为63.7亿平方米，其中，商品住宅为39.3亿平方米，即有接近40％（38.3％）不是通过市场机制运作的纯商品住宅。这部分住宅很多以公务员小区、单位集资房、回迁房、自建住房等形式通过非货币化方式分配，其流动性远低于商品房，而且，其拥有者一般都能另外购买至少一套商品房。一户多套住房、大量非商品房难以顺畅入市等使得住房相对于需求者显得偏少。二是投资投机性购房需求大量存在，抬高了房价，挤压了基本居住需求的空间。今年四月国发（2010）10号文出台以后，各地纷纷出现卖家集中抛盘现象就能证明投机需求的严重。三是人口过多地集中在少数大城市，在增加局部地区基本居住需求的同时，也强化了升值预期、增加了投资投机性需求，从而带动房价走高。可见，住房通过货币和非货币两种途径集中在部分人手中，以及人口过于集中在部分城市，是大量中低收入居民无法顺利改善居住条件的重要原因。
五、结论和政策简评
（一）结论。
我国住房供给总体充足。在这种情况下，部分城市房价上涨过快、大量居民住房条件亟待改善等问题的出现原因有：部分城市尤其是一线城市仍存在住房相对短缺；能满足低收入人群居住需求的住房供给不足；住房通过货币和非货币两种途径集中在部分人手中而未在居民中均匀分布；人口过于集中在少数大城市，既增加了局部地区基本居住需求，也强化了当地住房升值预期、增加了投资投机性需求。
（二）现行政策简要评述。
以国发（2010）10号文为代表的此轮调控政策主要包括：落实责任、抑制不合理需求、增加住房供给和加强市场监管等。一系列调控政策已经发挥了积极作用：一是调控政策同时注重供给管理和需求管理，有效打击了投资投机性需求、初步遏制了部分城市房价上涨过快态势。二是各级政府始终将加快保障性安居工程建设作为重要任务，将有效解决各类棚户区等群体的居住困难。三是《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》及各地配套出台的公共租赁房管理办法，将一些中等偏下收入、无力通过市场租赁或购买住房的住房困难家庭，新进入城镇的、阶段性住房支付能力不足的职工，以及外来务工人员等纳入了住房保障范围。保障面的扩大，有利于从根本上解决“夹心层”居住困难，缓解既有的经济适用房和廉租房等住房保障制度形成的“社会排斥”。但同时系列调控政策至少存在以下不足：一是调控重点地区不够明确，如前所述，住房供给短缺的只是部分城市而非全国。所以，需要明确调控的重点城市，以使政策针对性更强。二是缺少投资投机性住房与保障性住房之间的链接政策，既可能造成资源闲置又不利于增加保障性住房供给。三是此轮调控缺少引导人口流动、调节收入分配、建立完善的基本住房保障体系等配套的长远性规划。
改进建议：一是要明确住房供给短缺的城市政府承担稳定本地房价和住房保障的总责任，密切监测本地区住房供给状况，及时调整政府干预力度，首先保证住房供给总量充足，在此基础上不断优化供给结构。这与国际经验也是吻合的，如：美国20世纪30年代开始推行政府直接建房和补贴开发商建房等方式帮助低收入家庭解决住房困难，1994年公共住房数量达到峰值，为140万个单元，此后开始负增长；“二战”使前德意志联邦共和国80％住房遭破坏，住房短缺严重，政府积极介入，至1950年，约有50％的家庭得到了政府配给的住房，此后住宅政策重点从大规模建房转向了建立规范的住房市场。二是中央政府尽快出台引导人口流动、调节收入和财富差距、建立基本住房保障体系等政策，缓解少数大城市的住房需求压力，增强中低收入者购房或租房能力。三是开征房产保有环节税收、实施差别电价、水价等政策，将闲置房“挤入”房屋买卖和租赁市场；政府以适当价格大量购买或租赁私人住房（包括原为投资投机性住房），在现有住房存量不变条件下，尽量增加住房市场的流动性。四是政府应该更加注意保证开发商的土地、资金等发展环境，从而保证商品房的正常供给速度。最新数据显示，房地产开发企业完成投资已经出现增幅回落趋势，这一趋势一旦发展下去，可能导致1、2年后住房供给不足。
（三）需说明的问题。
本文计算中，第一种方法是以人均收入与均价计算的，这可能忽略收入差距问题。国际上通常认为，一旦基尼系数超过0.4，表明财富已过度集中于少数人。据测算，我国基尼系数2007年已达0.48，近两年不断上升，实际已超过了0.5，这就意味着大量城镇家庭根本达不到前文所述的平均收入水平，对他们而言，收入比房价就难以判断走高还是走低了。第二种方法是以人均面积作为判断标准，这可能忽略套均面积变化，影响对结果的判断。但是，从近两年数据来看，大户型住房占比并未明显走高。所以，大小套型住房比重变化基本不影响本文结论。第三，如将两种方法结合起来，即用人均可支配收入中可用于居住的部分/人均住房面积×住宅均价，来判断住房供给更合理，由于数据不足，本文没有测算这一结果。
注释：
① 普通住宅，指当年销售的全部商品住宅中，除经济适用房和别墅、高档公寓以外的住房。
② 按这一计算方法，分物业类型看，结构不变情况下，别墅、经济适用房、普通住房价格变化对住宅均价影响程度分别为：8.23％、8.27％、64.05％；价格不变情况下，别墅、经济适用房、普通住房比重变化对住宅均价影响程度分别为：5.78％、－16.11％、29.77％。
③ 已有研究中，用房价收入比来判断房价高低的文献较多。运用这一概念时有个问题，就是要设定合理的住房面积，而住房面积多大合理在不同国家、地区相差甚远，无法统一。因此，这一概念尽管被多次引用，却无法形成共识性的各国通用标准（参见冯俊：住房与住房政策，中国建筑工业出版社2009年版，第96－98页）。本文引入收入比房价这一概念，虽然也不能提供一个国际通用标准，至少有效回避了上述问题。
④ 贾康、刘军民：《中国住房制度改革问题研究》，经济科学出版社，2007年版。
⑤ 由于数据所限，本部分没有考虑拆迁、城市扩容等对存量房屋的影响。
标签：商品房论文; 供给和需求论文; 政策影响论文; 城市中国论文; 城镇人口论文; 人口问题论文; 购房论文; 房价论文; 全国房价论文;