解决住房问题新途径——合作社出面组织 住户自己集资建房，本文主要内容关键词为：住户论文,合作社论文,新途径论文,住房问题论文,组织论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅合作社是经市房改办核准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的、旨在解决中低收入家庭住房困难的公益性合作经济组织。合作社以社员个人投资为主，聚集资金、相互协作，共同建造住房，解决住房困难。合作住宅是由住宅合作社社员集资建造的，凡是具有本市户口的中低收入家庭或国有企业职工均可入社参加集资合作建房。
住宅合作作为经济适用住房的重要组成部分，其最大特点是不赢利，建房成本与社员的经济承受能力相适应，合作建房成本仅由建房成本加上一些必需的管理经费构成，因此，一个合作住宅项目的集资价格一般比同等地段、同等品质的经济适用住房的价格还要低。作为购房者，购买合作住宅可以享受免缴契税和房产税的政策优惠，一套面积在100平方米的住宅大约可以节省税费近万元。
北京市住宅合作社现状
1988年11月，北京市首家住宅合作社——新兴住宅合作社在大兴县率先成立，而后，宣武、密云等区县及民政局等部分市属单位纷纷组建住宅合作社。截止目前，北京市已建有住宅合作社42家，共筹集资金10亿元，建设合作住宅200多万平方米，为3万户居民解决了住房困难。
但由于北京40多家住宅合作社多以单位为主体组建，大都是吸纳本系统或本单位的职工入社参加集资合作建房，或是单位参加集资合作建房，再以房改房的价格卖给职工，因此，住宅合作社并不像经济适用住房那样为广大市民所了解，合作建房的优势也没有引起社会各界的广泛关注。
北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社是在本市范围内为解决城镇居民的住房困难，改善住宅条件，发挥国家、集体、个人三方面的积极性而建立的公益性合作经济组织，是仅有的两家具备在全市范围内集资合作建房的住宅合作社之一。
住宅合作社项目运作程序有别于其它住宅项目
汇丰家园就是一个由市国土房管局住宅合作社组织建设的合作住宅项目，该小区总建筑面积5万平方米，户型以60、80到120平方米的二居和三居为主，2001年底建成后，将有436房中低收入的社员入住。
汇丰家园的集资价格与附近的经济适用住房项目相差不多，但汇丰家园在许多方面进行了改进，以更加适于百姓居住，比如设计为南北朝向的六层板楼，便于通风和采光；使用地板分户燃气采暖系统，最适宜老人和儿童居住；小区采用先进的安防和保安系统，确保住户的安全；还将空调机位和冷凝水管进行隐藏设计等等。
住宅合作社项目既然在性质上属于经济适用住房范畴，其运作程序与一般住宅开发项目有一些区别。据汇丰家园的组织建设者——市国土房管局住宅合作社社长傅爽介绍，住宅合作项目与一般项目的立项、征地、规划等所需要办理的手续是基本相同的，不同的是建住宅合作项目首先需要向市房改办提出申请，由房改办报计委审批后才能立项；在土地使用上一般不采取划拨方式，而是靠一方出地、一方出资的双方或多方联合的方式建设；合作住宅是经济适用住房的一部分，如果将来上市，将参照经济适用住房的政策规定执行，由购房者补交土地出让金。由于合作项目的特点是“见缝插针”，在一般开发商不愿投资、收益较少的小块土地上建设，所以规模较小，资金周转比较快，便于操作。
合作建房适用于城市危改
北京市的住宅合作社不仅能解决单位职工的居住困难，更是进行城市危旧房改造的一种方式。目前，合作建房已越来越受到各界重视，北京市委市政府的主要领导在南城调研时也曾经指出，现在城市居民的收入水平正在逐步提高，已经初步具备了组织城市居民住房合作社的条件，要积极倡导用组织住宅合作社的方式加快南城危改，改善危旧房地区居民的居住条件。
危改正在全面进行，许多块危改区由于一般开发方式“啃不动”而难以操作，而利用合作建房则能解决这一难题。具体方法是由各区县政府和房管部门牵头，利用需改造房主的一部分自有资金，特别是利用政府的政策扶持和部分银行扶持，在划定的危改区内，组织分批拆迁建设，实行滚动开发。另外，在规划中利用新的规划设计手法，区域建筑面积有一定富余，回迁后多出的面积数可用来招商引资或合作联建，由于危改区位置在市区中心，因此比较容易利用外来资金，改造旧区。
随着住宅合作社各项配套制度的不断完善，涉及老旧城市的改造问题，由于调动了所在地居民的积极性，形成全民关心自己环境的这样一种参与意识，改造环境速度和质量都会有较大程度的提高，与其它住房制度（如住房公积金制度、房改政策、安居工程等）相配套，会有一定的效果。
合作建房应注意的几个问题
一要注意集资合作建房和经济适用住房的区别。作为我国住房保障制度的完整供应体系，集资合作建房和经济适用住房都享受了政府的有关优惠、扶持政策，但他们的运作方式是有所区别的。经济适用住房按市场规律运作，它的定价包含有一定的经营利润，建成的住房向全社会的中低收入家庭出售；而集资合作建房则是社员自愿组织、互助合作、民主管理的一种建房方式，是非经营行为，因而不包含任何利润。
二要注意合作建房的对象。国家已经明确提出大力发展经济适用住房和建立面向最低收入居民家庭的廉租住房供应体系。经济适用住房主要解决中低收入家庭住房问题，廉租住房向最低收入家庭供应，住宅合作社应该立足解决上述两个供应体系不能完全解决的问题。
三要注意住宅合作社的性质。合作社不能成为开发公司，不能像开发公司那样以追求利润最大化为目标。因此，应该加强对合作社运作规范的研究、监督和管理，制定相关政策。
四要研究住宅合作社的发展规划。目前的住宅合作社，既有单位自己组织的，也有行业组织和社会组织的，分别叫做单位型合作社、行业型合作社和社会型合作社，政府应加强对住宅合作社的管理，明确合作社的发展数量和建设规模。
建设住宅合作社好处多
从国家来说，由于住宅合作社实行个人集资，既不用国家投资又不用国家专项贷款，减轻了国家在住房建设上的财政负担，又有利于推进住宅商品化，是城镇住房制度改革的重要内容之一；从个人来说，由于住房合作社得到国家的支持，免交土地出让金，又减免有关的税费，房屋售价是以建造成本和相应的费用为基础制定的，因此，社员购买负担较轻，能够承受。
分配上，由于住宅合作社建房是根据社员需求建设、物业管理一体化，计划性强，不会出现滞销，能够形成住宅建设的良性循环；经营管理上，由于住宅合作社实行集资、建设、物业管理一体化，既能改善居住条件和创造良好的居住社区，又能给大家提供一个共同接触的机会，有利于精神文明建设，促进安定团结。
从企事业单位来说，在单位内部开展合作建房既可以解决职工的“住房难”，又可以增加企事业单位的凝聚力，也可以把企事业从办社会中解放出来，专心致力于生产、经营，促进企事业单位机制的改革；从城市管理来说，合作建房改变了过去那种分散零乱的建设方式，提高了城市土地的综合利用和空间利用，城市布局更加合理化。
随着北京市房改的深入，一方面，有关合作建房的各项规定如享受国家优惠政策、产权界定等政策正在不断完善；另一方面，住宅合作社经过十多年的实践，也在不断调整，向社会化转型。既然合作建房是为解决特定的低收入职工家庭的住房问题，那么就应当让它享受到目前经济适用住房建设的一系列优惠政策。随着政策的完善和人们对住宅合作社的日益了解，价格低廉的合作住宅将成为又一种受中低收入家庭青睐的住房。
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