什么决定了居民住房承受能力：基于广州限价房申购群体的经验证据，本文主要内容关键词为：广州论文,承受能力论文,证据论文,住房论文,群体论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一 引言
住房是个体生存、发展的基本需求，而购买住房通常会构成家庭最大的单项消费（或投资）支出。近年来，由于中国城市化进程的加快、人们居住水平要求的不断提高以及市场上其他因素的影响，使得住房价格的上涨幅度远远高于工薪阶层收入的上涨幅度。过高的房价超出了大多数居民的经济承受能力，“买房贵”已经成为社会生活中的突出矛盾之一。住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响到整个国民经济的健康运行（张晓晶与孙涛，2006）。中国社会科学院发布的“中国社会形势分析与预测”的年度报告（2008）指出，尽管政府采取了一系列重要措施来平抑房价，但是房价的增长，特别是住宅价格的增长仍然过快。房价的上涨速度大大快于居民消费水平的增长速度，给人民群众在住房方面的消费带来了很大的影响。特别是由于房价持续增高，使城市居民产生房价仍将上升的消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题。
实际上，对住房和房价问题普遍关注主要源于中等收入阶层。导致这一问题的根本原因在于当前的住房体系中除了面向低收入家庭的保障型住房外，其余绝大多数人群需要通过购买商品房来解决住房问题，而现实的房屋供给体系中又缺乏对应中等收入家庭的供应和消费层次，也缺乏对应中等收入阶层的住房分类指导政策。当房价出现较快增长，明显高于经济增长和居民收入增长时，这一体系上、制度上的不足更加凸显。自住房货币化分配政策实施以后，城市居民住房需求的满足主要取决于居民的住房承受能力（housing affordability）。① 从20世纪80年代以来，“住房承受能力”一词被用于政府的住房政策制定（Whitehead,1991），并频频出现在北美、西欧的一些研究文献中（Hulchanski,1995）。20世纪80年代末期以来，经济合作组织（OECD）国家纷纷将市场辅助手段引入面向（中）低收入家庭的公房计划，（中）低收入人群的住房承受能力问题成为人们关注的中心。人们之所以关注住房承受能力问题，其原因有两方面：第一，住房是大多数家庭或个人的一项最大的支出项目；第二，许多城市普遍经历着住房价格和租金的上涨（Quigley and Raphael,2004）。
住房承受能力是住房市场的重要信号（夏刚，2008）：住房消费者根据住房承受能力选择住房消费；住房生产商通过评估不同收入阶层住房承受能力来制定不同的产品开发战略；政府根据住房承受能力确定住房保障标准、保障范围；金融机构出于风险管理需要而评估购房抵押贷款家庭的住房承受能力。可见，住房承受能力是研究住房市场和住房制度的重要指标。目前，相当多的文献都在研究如何衡量住房的承受能力（Hui,2001; Lau与Li,2006; Chen等，2009；向肃一与龙奋杰，2007；张清勇，2007；周仁等，2010）。国外也有不少研究关注住房承受能力的变动特征及其影响因素。例如Skaburskis（2004）采用1991～1996年加拿大人口调查数据研究了地理位置、区域差异、移民身份、种族、收入水平、收入来源和教育水平等因素对住房承受能力的影响，结果发现城市和区域差异以及教育水平基本上没有影响，而就业水平和收入来源才是主要影响因素；同时种族和移民身份也有独立于其他因素的影响。Wood和Stoakes（2006）运用澳大利亚1981～2001年的人口普查数据研究了澳大利亚维多利亚州居民的住房支付能力从1981～2001年的变动趋势，结果发现在此期间居民的住房支付问题恶化了，其中低收入者的住房支付问题的恶化最为严重。
由于中国正处于转轨经济时期，所以中国居民住房承受能力的特征及其影响因素可能与发达国家存在一些差异，但是目前国内还鲜有文献从微观层面关注这样的问题：什么影响了中国居民的住房承受能力？其中主要的原因是大量可靠的微观层面（个人、家庭）数据很难获得。源自广州市国土房管局的“限价房购房需求调查”数据为我们提供了一个绝佳的研究机会。或许，也只有了解了影响居民住房承受能力的各种因素，才能让我们对房价的持续上涨以及不同人群对房价的承受能力有一个更清晰的认识。
我们运用广州市国土房管局自2009年11月中旬开展的为期3个月的“限价房购房需求调查”数据，② 分析检验了影响居民住房承受能力的因素。研究结果表明：除了居民正常工作收入，住房福利以及预期未来收入能显著提高住房承受能力外，居民的职业类型对居民的住房承受能力也有显著的影响。其中，在公务员系统、国有企业工作的居民的住房承受能力要显著高于民营企业、外资企业、事业单位和其他单位，反映出前者有更高的工资外收入和福利。高校和科研机构背景的居民在住房总价和首付的承受能力上要显著高于民营企业、外资企业和事业单位，但其月供的承受能力却不如后者。民营企业、外资企业和事业单位背景居民在住房承受能力上没有显著区别。除此之外，居民教育程度、工作年限以及父母亲属对首付的支持也对住房承受能力有显著的正面作用。
本文以下的安排为：第二部分是对本文的数据样本及分析变量进行详细的说明；第三部分是本文的经验分析；第四部分是结论及政策建议。
二 数据样本和分析变量
（一）样本选择
2006年5月24日，国务院出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号，下称37号文）。37号文从调整住房供应结构、节约利用土地资源、稳定住房价格出发，规定普通商品住宅用地需要采取在限套型、限房价基础上竞房价、竞地价公开出让的方式确定开发建设单位，提出了限价商品住房的概念。也就是政府在出让土地给开发商时就制定房屋销售的价格上限，开发商在考虑销售价格上限和自己开发成本的条件下报价竞争土地。政府对各个地块上房屋价格上限的制定可参照该地块周边一手房、二手房的价格等标准来制定。为贯彻落实37号文，从2006年8月开始，限价商品住宅逐渐在广州市推行，采取“双限双竞”方法公开出让居住用地10宗。
广州作为国内的一个大都市，其房价有一定代表性。③ 广州限价房的申购群体是中等收入阶层，他们对住房承受能力基本上能反映居民的平均住房承受能力状况。2009年11月中旬开始，广州市国土房管局开展了为期3个月的“限价房购房需求调查”，问卷的问题主要围绕被调查者对限价房销售对象、限价房价格、限价房供应数量和限价房分布区域等方面展开。这次问卷调查总共回收15789份有效问卷，根据填表意愿的不同，问卷可以分为两种：有购买意向人群（以下简称申购者）的预登记和需求调查。回收的有效问卷中包括12986份申购者问卷和2803份需求调查问卷。这为我们分析居民背景与住房承受能力提供了一个绝好的研究机会。问卷中包含了以个人名义申请限价房和以夫妻共同名义申请限价房两种状况，其中超过2/3的样本都是以个人名义申请。由于以夫妻共同名义申请的样本数据中配偶数据有较大遗漏和缺失，本文选取其中以个人名义申请的样本作为研究对象，包含总有效样本达10121个。
（二）变量说明
1.住房承受能力变量。如何衡量住房承受能力一直是一个研究热点，已经出现了收入比率指标（percentage of income measure）、居住贫穷指标（shelter poverty）、质量指标（quality based measure）和住房可支付性不匹配度（housing affordability mismatch）等多种衡量指标来反映住房承受能力。目前住房承受能力研究中比较常用的是收入比率法度量指标，如中间收入者住房支出占其收入比重、房价收入比、房价租金比等。美国住房和城市发展部（U.S.Department of Housing and Urban Development,HUD）住房承受能力指数、全美地产经纪商协会（National Association of Realtors,NAR）住房承受能力指数、全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders,NAHB）住房承受能力指数、哈佛大学住房研究中心（Joint Center for Housing Studies,JCHS）住房承受能力指数④ 等度量指标均采用的是平均（或中位）房价、平均（或中位）收入计算，一般为一特定市场的房价中位数与家庭年收入中位数之比。国内的相关研究如李爱华与成思危（2006）、向肃一与龙奋杰（2007）、张清勇（2007）等也大多是采用类似的方法。但是，这样的方法可能会存在一些缺陷，如房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在低估现象。那么由于房价和居民收入数据的准确性较低，所计算出来的房价收入比准确度自然不高。其实，居民住房承受能力研究可从居民家庭的经济和心理两个方面进行，即将其分为客观经济承受能力和主观心理承受能力两部分。两者是客观能力与主观态度的关系，前者是指居民家庭客观上是否具有支付住房支出的能力，后者是指居民主观上愿意接受的住房价格水平。既然客观上度量居民的支付住房能力可能会出现误差，那么如果能在一定程度上度量出居民的主观愿意接受的住房价格水平，也可以增进我们对居民住房承受能力的理解。
我们通过问卷设计，用3个变量来测量居民的住房承受能力，它们分别是AHP、AFP和AMP。AHP表示居民可接受住房总价，取值为1～6，分别对应接受住房总价为30万以下，30万～40万，40万～50万，50万～60万，60万～80万及80万以上。AFP代表居民可接受首付金额，取值为1～5，分别对应首付金额为10万以下，10万～15万，15万～20万，20万～30万及30万以上。AMP代表居民的月供金额，取值为1～5，分别对应月供1500元以下，1500～2000元，2000～3000元，3000～5000元及5000元以上。
2.居民职业背景变量。从获得收入的途径来看，居民收入一般可分为职业收入、财产性收入、转移支付收入和其他途径获得的收入。尽管随着社会的发展，居民的收入逐渐多元化，但对于中等收入阶层的这些居民来说，他们的主要收入来源还是职业收入。而不同的职业所带来的收入存在着显著的差异。因此，从事什么样的职业在很大程度上会影响到其住房承受力。陆学艺（2002）曾把中国社会划分为国家与社会管理者、经理、私营企业主、专业技术人员、办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人、农业劳动者、城市无业、失业和半失业人员10个阶层。在本文，我们把居民的职业背景（jobs）总共分为7类，第一类是公务员单位（gov），其中包括省直公务员单位、市直公务员单位、区属机关公务员单位、其他公务员单位和参照公务员管理单位，第二类是大中院校及科研机构（用虚拟变量colle-res表示），第三类是事业单位（inst），包括财政核拨事业单位，财政核补事业单位和自收自支事业单位。其余四类分别是，国有企业及国有控股企业（SOE），外资企业和三资企业（foreign）、民营企业（POE），以及其他职业（otherjobs），如自由职业等。应该说，这种职业的划分基本上能衡量中等收入群体的主要构成。
3.收入与住房福利变量。住房承受能力与政府的住房政策也有关联。Stone（2006）认为住房承受能力除了取决于租金、收入，也与住房救助制度有关。如果说居民的职业收入影响到了其对住房的承受能力，那么影响住房承受能力的另外一种重要因素可能是跟住房支付有关的居民福利水平，这包括了居民的住房公积金与住房补贴。
我们把居民的个人年总收入（income）分为4个等级，分别是5万元以下，5万～8万，8万～10万及10万以上，评分依次为1～4。预期未来3年收入变化情况（fincome）分为5个等级，分别是持平或者下降，上升25％以下，上升25％～50％，上升50％～80％，上升80％以上，评分依次为0～4。住房福利变量分为住房公积金（hfund）和住房补贴（subsidy），这两个变量都代表实际金额。
4.主要收入来源与首付来源变量。我们把居民的主要收入来源（incoms）分为两个类别：主要收入来源是工资所得（incorns-wage）、主要收入来源是其他渠道（incoms-other）。其他渠道包括了股票、基金投资所得、创业所得和其他所得。还把居民的主要首付来源分为3类，分别是自己工作积累（fpay-self）、父母亲属支持（fpay-parents）以及其他（fpay-other），例如向一般朋友或熟人借款。
5.其他控制变量。其他控制变量主要包括教育程度（edu）、工作年限（wyear）和婚姻状况。教育程度从低到高依次为高中及以下、大专、本科、硕士研究生和博士研究生，取值分别为1～5。工作年限从低到高依次为5年及以下、6～10年、11～15年和15年以上，取值对应1～4。婚姻状况分为未婚（unmarried）、已婚（married）和离异（divorced）3种情况。
（三）变量统计性描述
各研究变量描述性统计见表1。⑤
从表1可以看出，居民住房总价承受能力的中位值为3，也就是40万～50万之间，说明超过半数的申请者能够承受的住房总价在50万以下，但是也有一部分居民的住房承受能力较高，达到了60～80万，甚至80万以上。居民可接受首付的中位数为2（10万～15万），居民可接受月供的中位数为2（1500～2000）元。实际上，根据广州房地产蓝皮书（2010）年的统计表明，2009年广州市的住宅成交均价都在9346元/平方米，那么以一个80平方米的房子来统计，总价格将近在80万左右。可见，居民能承受的房价跟市场的房价存在很大的落差，这正是为什么房子会成为居民的“三座大山”之一的原因。
从职业背景来看，在申请限价房的群体中，公务员占10.9％，大中院校及科研机构人员占13.2％，国有企业和国有控股企业人员占16％，事业单位人员占16.7％，外资和三资企业人员占11.6％，民营企业人员占22.2％，来自其他职业的（如自由职业者）占9.4％。这基本能反映中等收入群体的职业构成，而这些群体对房价的承受能力最能代表居民房价承受能力的一般水平。
申请者年总收入的中位数为5万～8万，且预期未来3年收入增长的中位数在25％以下。住房公积金的中位数为564元，而住房补贴的中位数为0，说明大多数的申请者都没有享受到住房补贴的福利。
绝大多数申请者的主要收入来源均为工资所得，占总体样本94.9％，只有5％左右的申请者的主要收入来自股票基金投资，自己创业等其他渠道。首付主要来自自己工作积累的占47.5％。有约43.8％的申请者首付主要来源于父母亲属的支持，而另外有约8.8％的申请者，其首付主要来自向朋友和熟人借款及其他渠道。
申请者教育程度的中位数为3，说明超过半数申请者的教育程度为大学本科或以下。申请者的工作年限的中位数为1（5年及以下），说明大多数申请者都是工作都没满5年的年轻人，属于住房的刚性需求者。在以个人名义申请限价房的调查样本中，已婚人士占19.4％，未婚人士占74.4％，离异的占6.2％。
三 检验设计
被解释变量住房承受能力是有排序特征的选择变量，可接受住房总价从低到高依次是1（30万以下），2（30万～40万），3（40万～50万），4（50万～60万），5（60万～70万），6（70万～80万）。而可接受首付和可接受月供都是取值从1到5的有序选择变量，而解释变量中有连续型变量，如住房补贴和住房公积金。因此本文采用有序多元选择模型。由于离散选择模型的被解释变量是离散的，其与解释变量之间的关系是非线性的，所以需要将其转化为连续效用模型进行估计。根据效用模型中随机效用项的两种概率分布形式，分为有序Probit模型（假设随机效用项符合正态分布）和有序Logit模型（假设随机效用项服从极值分布，而样本观测值与随机效用项之差服从Logistic分布）。模型的基本形式如下：
其中Y*是代表住房承受能力的潜变量，即是由被解释变量的离散观测值Y（本文依次选用了可接受住房总价，可接受首付，可接受月供）转换而来的连续型变量。X是一组解释变量，本文中主要包括居民的职业背景，收入水平，预期未来收入，住房公积金，住房补贴，收入来源，首付来源，教育程度，工作年限，婚姻状况等。ε为随机项，本文假定ε服从极值分布（当采用有序Logit模型时）或正态分布（当采用有序Probit模型时）。
当住房承受能力以可接受住房总价为代理变量时，离散的被解释变量观测值Y与潜变量Y*的对应关系如下：
以可接受首付和可接受月供代表住房承受能力时，情形与上面描述的类似，只是Y取值的个数由6减少为5，这里不再重复叙述。
四 检验结果分析
（一）住房总价承受能力的影响因素
我们首先采用居民可接受住房总价作为被解释变量，以居民职业背景、居民显性收入（不包括住房福利）、预期未来显性收入、住房福利、收入和首付来源、教育程度、工作年限作为解释变量，同时控制了居民的婚姻状态，并分别应用有序Logit回归模型，有序Probit模型和OLS回归模型进行估计，回归分析结果如表2所示。
从表2的回归结果可以看出，不论采取哪种回归模型，主要结果都高度一致，现分析如下。
1.居民的职业背景对居民的房价承受能力有显著影响。在回归过程中，我们以民营企业背景的居民为参照组，⑦ 从gov、colle-res、inst、SOE、foreign和otherjobs前面的系数及其对应的p值可知，在控制了正常收入、住房福利以及其他因素的影响后，与民营企业、外企等私营部门相比，具有公务员、国有企业以及高校和科研机构这些公共部门背景的居民对房价的承受能力更高，且显著性水平很高，基本都超过了1％的显著性水平（用有序Logit模型估计的colle-res前的系数除外）。其中公务员和国有企业背景的显著性水平甚至超过了1‰的水平。事业单位、外资企业和其他职业背景（如自由职业等）的居民与民营企业单位背景的居民在住房总价的承受能力上则没有显著差别。由此可见，相比而言，公务员和国有企业背景的居民对房价的承受能力最强；大中院校科研机构的居民次之，而事业单位、外资企业、民营企业、和其他职业背景的居民的住房承受能力相对较弱。需要注意的是，在回归过程中我们已经控制了工资收入水平、住房补贴、住房公积金等显性收入因素。而在控制了这些显性收入因素之后，职业背景对房价承受能力依然有显著影响，这说明职业背景可能反映了居民的“隐性收入”。本文的检验结果在一定程度上验证了公务员、国有企业等公共部门背景的居民有更多的隐性收入和“灰色”收入，从而对房价有更强的承受能力，这与人们普遍的预期一致。大中院校科研机构的教职员除了正常的工资收入外，也存在“科研项目经费”、“企业咨询顾问费”等额外收入形式。而在民营、外资和其他企业单位工作的居民的隐形收入较少，大部分收入都来自于工资等显性收入。
近年来，公务员的考试被称为“中国第一考”，报考人数日趋上升，竞争激烈，公务员事实上已成当今中国社会最热门的职业之一。其中原因一方面是这个群体有各种福利待遇，包括可量化的和不可量化的，另一方面也是因为这个职业有稳定的工作环境。《中国青年报》做的专题调查报告显示，⑧ 在被调查的人数中，认同公务员职业稳定，医疗、养老有保障者占83.3％，认为能获取切实利益者占55.8％。职业的收入状况和福利保障还会影响到居民的风险态度。Bertaut与Starr-McCluer（2002）发现劳动收入风险大的美国自雇居民持有风险资产的可能性更低。何兴强等（2009）发现在中国，享有医疗社会保险或购买了商业健康保险的居民投资概率更高。那么，相对于其他收入群体，公务员这个群体由于其在医疗保险及社会福利保障和“隐性收入”上的诸多优势，使得其住房承受能力更高。本文的检验结果也为解释公务员为何“吃香”提供了一定的证据。
2.收入、预期收入和住房福利对总房价承受能力的影响。根据一般经济学理论，在影响居民消费的因素中，收入是重要的制约因素之一。Brescia（2005）的研究表明，住房承受问题首先是收入问题，收入越高，则住房承受能力越强。当然，除了当期收入外，预期未来收入的增加也会提高住房承受能力。观察表2中回归结果的系数和对应的P值可以发现，当前收入、预期未来收入与居民住房总价承受能力都显著正相关，而且显著性水平都达到1‰。
尽管世界银行（2006）发布的报告显示，中国的公积金制度在为满足中低收入群体住房需求而提供的配套融资方面，措施有些滞后，如使用率偏低、沉淀资金过多、监管不完善等诸多问题，但是表2的结果显示，住房公积金和住房补贴的多少与居民住房总价承受能力显著正相关，而且显著性水平都达到1‰。要知道，公积金的缴纳并不是一个强制性要求，所以对不同的居民，因为所在的单位不一样，缴纳的公积金数额是不一样的。缴纳的数额越多，其住房承受能力自然就越强。这说明住房公积金和住房补贴这些住房福利的安排能提高居民的住房承受能力。
3.收入来源和首付来源对总房价承受能力的影响。表2的回归结果显示当居民收入来源主要依靠工资收入时，居民对房价的承受能力相对较低，而当居民收入来源主要来自股票、基金、自主创业和其他所得时，居民对房价的承受能力则显著提高。这可能是因为居民对不同来源的收入存在不同的使用方式和态度，而且收入来源不同的居民对待风险的态度也存在显著差异。对于稳定性的工资收入，居民更倾向于将此收入用于平滑其一生的消费，买房也更多地是为了满足自我居住需要，不愿过多承担买高价房的投资风险。而当收入主要来自非稳定的基金、股票和其他所得时，居民对风险的规避程度较低，更倾向于将收入用于买房作为保值增值和风险资产投资的手段，从而提高了其对房价的承受能力。
从首付来源来看，与其他方式相比，当首付来源是父母亲属支持时，居民对住房总价的承受能力更高。这是因为父母亲属支持的款项往往期限较长，不用急着归还，有的甚至不用归还（父母帮子女提供首付在中国是很普遍的现象），从而提高了居民对房价承受能力。
4.教育程度和工作年限对总房价承受能力的影响。表2的回归结果显示，在控制了其他因素影响后，教育程度越高的居民，其住房总价承受能力就越强，这在一定程度上显示出教育程度越高的居民隐性收入越高。多年来教育水平等人力资本因素对个人职业地位获得和提高收入的重要作用，已被大量理论和经验研究所证明。经济合作与发展组织2006年公布的一份题为《关注教育》的研究报告称，在该组织成员国中，越来越多的人投入更多的时间进行学习，而受教育水平越高的人通常收入也越高，接受过高等教育与没受过高等教育的人之间的收入差距正在逐渐拉大。除此之外，随着教育程度的提高，个人的职位也得以提升，其社会网络的质量得到提高（如更优质的校友和同学资源），增进了个人社会资本的积累，从而获得更多额外的资本回报。表现在经济利益上，就是个人收入的增加，不仅包括显示收入的增加，而且也包括工资外隐性收入的增加（如赚“外快”）。对家庭而言，社会资本越高的家庭，总收入越高，住房承受能力的水平也越高（李进涛，2009）。
检验结果显示工作年限对住房总价承受能力也有显著影响，说明工作年限的增加也有助于提升个人的人力资本和社会资本，从而不仅能提高正常工资收入，而且还有助于进一步扩展工资外隐性收入来源和额度，进而提高住房承受能力。
5.婚姻状况。除了上述因素之外，我们还检验了婚姻状况对居民房价承受能力的影响。结果发现，婚姻状况对房价的承受能力没有显著影响。
（二）首付金额承受能力的影响因素
住房首付的承受能力与住房总价的承受能力存在一些差别，它考察的是居民对房价首期的立即支付能力和支付意愿，与居民当前的财富积累密切相关。为了更全面地了解居民背景对居民住房承受能力的影响，我们以居民可接受首付作为被解释变量，并同样以居民职业背景、居民显性收入（不包括住房福利）、预期未来显性收入、住房福利、收入和首付来源、教育程度、工作年限作为解释变量，同时控制了居民的婚姻状态，做回归分析，结果如表3所示。从表3的回归结果可以看出，大部分结论与表2相同，但也存在一些明显差异。
主要结论有以下几点：
1.从表3的回归结果看出，在控制了显性收入等其他因素的影响后，与其他职业相比，公务员和具有国有企业背景的居民对首付的承受能力更强，说明这些公共部门职业背景的居民能通过正常收入、隐性收入和工资外福利等渠道，更多更快地获得财富积累，从而提高其首付承受能力。大中院校和科研机构背景的居民，对首付的承受能力也比事业单位、外资企业、民营企业和其他职业要更强，但显著性水平与表2的结果相比有所下降。这说明，高校和居民的住房承受能力不仅体现在其对首付的承受能力，还体现在其未来的潜在额外收入和支付能力上，例如随着将来职称、学术声誉和地位的提升，各种“外快”和“课题经费”将不断增多。居民对未来的这种良好预期会提高其对住房总价的承受能力，但首付的承受能力受到其自我财富积累和融资能力的限制。
与表2的结果类似，我们发现当首付来源为向朋友熟人借款以及其他民间融资时，会对居民的首付承受能力产生显著的负面影响，且显著性水平达到1％。这是因为当首付是向朋友熟人的借款和其他借款时，买房者需要连本带息定期偿还，这会使居民在买房时变得更为谨慎，从而对其首付承受能力产生直接的负面影响。
3.工作年限对居民住房首付承受能力影响的显著性水平在1‰的显著性水平上显著，超过了工作年限对住房总价承受能力的影响。这是因为居民对住房首付的承受能力与居民当前的储蓄和资金积累紧密相关，而工作年限的增加可以显著提高居民的财富积累。相反，居民对住房总价的承受能力或消费能力更多地取决于其一生的平均持久性收入，而非仅仅是当前财富和当前收入，这与Friedman（1957）提出的持久收入假说以及Modigliani与Blumberg（1954）和Ando与Modigliani（1963）提出的生命周期理论是一致的。
4.除以上因素之外，正常工资收入、预期未来收入、住房福利以及教育程度等都对首付承受能力产生显著正面影响，结果与解释都与表2类似，不赘述。
（三）月供承受能力的影响因素
与房价的承受能力有所不同，月供的承受能力主要取决于居民每月的稳定收入。我们以居民可接受的住房月供作为被解释变量，回归结果见表4。分析表4的回归结果可以得出如下结论：
1.在控制了显性收入等其他因素的影响后，居民的公务员背景可以显著提高其月供承受能力，这进一步说明，公务员背景的居民具有较好的隐形收入以及更好的福利，而且其工资外的额外收入和福利还比较稳定。事业单位、国有企业、外资企业和民营企业背景的居民对月供的承受能力并没有显著的区别，说明这些职业每月可以稳定获得的工资外收入差异不大。而大中院校和科研机构背景的居民对月供的承受能力较弱，说明大中院校和科研机构背景的居民每月稳定收入较低，而“安家费”、“科研项目经费”、“校外讲课费”、“劳务费”等额外收入存在高度不稳定性和偶然性，并不是一般教职员每月都可以获得的稳定收入。
当首付来源为父母亲属支持时，居民对月供的承受能力显著更强。而当首付来源是向朋友熟人的借款和其他借款时，居民对月供的承受能力则显著更弱，与表3的结果保持一致。这说明父母亲属对居民首付的支持不仅减轻了居民的首付负担，提高了居民对首付的承受能力，同时也间接提高了居民对月供的承受能力。而当首付来源为向外界借款时，债务负担不仅降低了居民对首付的承受能力，而且使其必须存集未来收入用来还债，从而进一步降低其对月供的承受能力。
工作年限对月供的影响没有一个稳健的显著结果，这是因为月供更依赖于居民每月长期稳定收入，而与工作年限长短引致的财富积累之间的关系相对较弱。
除以上因素之外，正常工资收入、预期未来收入、住房福利以及教育程度等都对月供承受能力产生显著正面影响，这与表2和表3的结果及解释类似。
综合表2、3和4的结果可以发现，显性收入（包括预期未来显性收入）、住房福利与教育程度无论对住房总价承受能力、首付承受能力还是月供承受能力都有显著的正面作用。在控制了以上因素的影响之外，居民的职业背景也会对居民的住房承受能力产生重要影响。与其他职业背景的居民相比，有公务员背景的居民无论在住房总价承受能力、首付承受能力还是在月供承受能力方面都相对较高，反映出公务员不仅“外财”数额可观而且还相当稳定。国有企业背景的居民在住房总价和首付上的承受能力与公务员相当，但是对月供的承受能力相对较弱，与民营企业没有显著差别。说明国有企业的员工的确有可观的“外财”收入，但这种“外财”收入并不稳定。有高校和科研机构背景的居民在住房总价和首付的承受能力方面比民营企业、外资企业和事业单位高，但在月供的承受能力上却比其他职业都弱。可见，高校和科研机构的居民虽时有“科研经费”、“劳务费”等“外快”可赚，但这些“外快”存在高度不确定性和偶然性，其每月的稳定性收入较低。除了以上因素之外，居民的收入来源和首付主要来源也会对住房承受能力产生影响。当居民的收入来自基金、股票收益时会显著提高其住房承受能力，当居民的首付主要来自父母亲属支持时会显著提高其住房承受能力，但当首付主要来自朋友熟人借款时却会降低其住房承受能力。以上研究结果与我们的预期基本一致。
五 结论与讨论
住房制度改革能否成功，关键看居民收入和承受能力。在收入多元化条件下，不同阶层或群体的住房承受能力是不同的，这种住房承受能力的差异不仅来源于显性收入的差异，而且还与不同阶层或群体的隐性收入差异有关。本文运用广州市国土房管局自2009年11月中旬开展的为期3个月的“限价房购房需求调查”数据，检验了影响居民住房承受能力的因素。研究结果表明：
（1）显性收入（包括预期未来显性收入）、住房福利与教育程度无论对住房总价承受能力、首付承受能力还是月供承受能力都有显著的正面影响。
（2）在控制上述因素的影响之后，居民的职业背景也会影响居民的住房承受能力。与其他职业背景的居民相比，公务员背景的居民无论在住房总价承受能力、首付承受能力还是月供承受能力都显著较高，国有企业背景的居民在住房总价和首付上的承受能力与公务员相当，但是对月供的承受能力相对较弱，与事业单位、民营企业和外资企业等相当。高校和科研机构背景的居民在住房总价和首付的承受能力比民营企业、外资企业和事业单位高，但在月供的承受能力方面比其他职业都弱。总体来看，在公务员和国有企业等公有部门工作的居民的住房承受能力要高于在民营、外资企业和事业单位工作的居民，反映出前者拥有更多的工资外收入和福利。
（3）当居民收入来源主要依靠工资收入时，居民的住房承受能力相对较低，而当居民收入来源主要来自股票、基金、自主创业和其他所得时，居民对房价的承受能力则显著提高；当首付来源是父母和亲属的支持时（与自我积累相比），居民住房承受能力显著提高。而当首付主要来自朋友熟人借款等民间借款融资渠道时，居民的住房承受能力会显著降低。
此外，工作年限也会对居民的房价和首付承受能力产生显著的正面影响。
本文的研究发现有助于加深我们对居民住房承受能力及其影响因素的了解，同时也具有丰富的政策含义，对进一步住房制度改革和收入分配改革具有一定的启示作用。
笔者感谢复旦大学陆铭、陈钊，清华大学郑思齐和其他2010年中国青年经济学家联谊会（东南大学）与会者对本文初稿提出的宝贵意见，同时感谢匿名审稿专家和编辑的修改意见，当然文责自负。
注释：
① Burke（2004）解释住房承受能力是指家庭能够支付住房支出同时又能满足其他基本的生活支出的能力。而Housing New Zealand Corporation（2005）认为，承受能力不是一个简单的住房支出与收入水平的同题，是人们获取住房并保留住房的能力。
② 该问卷调查的内容涵盖了这些中等收入群体的住房承受能力与人群特征。总共回收15789份有效问卷，根据填表意愿的不同，问卷可以分为两种：有购买意向人群（以下简称申购者）的预登记和需求调查。回收的有效问卷中包括12986份申购者问卷和2803份需求调查问卷。
③ 根据搜房数据库的数据统计，广州的房屋每平方米均价在2003～2009年分别为：3988元、4356元、4915元、6149元、7993元、8501元、8988元，2010年6月的均价为10111元/平方米，平均增长比率为9.012％。
④ HUD指数等于中位收入与购买中位房价常规抵押贷款要求的收入之比乘100，指数为100表示收入等于贷款要求的收入，大于100表示购房能力较强；NAR指数等于月度中位收入的25％与购房中位房价常规抵押贷款要求的收入之比乘100，指数等于100表示25％收入用于住房时，中位收入家庭的收入恰好可承受市场销售的中位房价，小于100表示住房支付能力不足；NAHB指数等于在所有销售的住房中，中位收入家庭28％的收入可购买住房的比例（Quigley and Raphael,2004）。JCHS指数指购房成本（每月还贷）或合同租金与收入比，假定条件是30年固定利率贷款，首付10％，房价为现在独立式住房中位价，分别计算税前和税后月还贷，住房成本和合同租金均按不变价计算（Stone,2006）。
⑤ 为了去除异质点对回归结果的影响，我们在回归分析之前先剔除了每月住房公积金超过10000元和每月住房补贴超过3000元的样本。
⑥ 考虑到除住房公积金、住房补贴外，其余解释变量也都是有序选择变量，故OLS回归的结果也有一定的参考价值，作为稳健性检验的结果我们将其列示出来。事实上本文中有序Logit回归模型，有序Probit模型和OLS回归模型的结果基本上一致。
⑦ 为了避免完全多重共线性，回归方程中没有包括POE变量（民营企业单位），这相当于是把民营单位看做是其他职业背景的参照标准。
⑧ 刊登于《中国青年报》2006年10月24日。