叶 松
杭州恺泽房地产开发有限公司 浙江省杭州市 310000
摘要：随着我国城镇化建设速度假夸，房地产项目规模持续增加，项目管理工作受到多方面因素的影响。房地产企业需要转变传统管理模式，推行精细化管理模式，实现建设标准化项目的目的。文中分析精细化管理的必要性，探讨房地产项目管理中运用精细化管理的措施。
关键词：房地产建筑；工程项目；精细化管理
一、房地产建筑工程项目管理中应用精细化管理的必要性
资本管理、建筑管理、土地运营、招投标管理等均为房地产项目所涉及到的业务内容，房地产企业只有对每一项环节的资源分配与管理工作进行良好协调才能实现其发展目标。与此同时，目前我国房地产行业中的竞争十分激烈，如何使企业效益得到有效保障，在市场当中占据优势地位是各房地产企业普遍关注的问题。表面上来看，房地产企业之间的竞争是技术与资本之间的竞争，但实际上其中还包含了市场管理、施工建设、招投标竞价等一系列深层次对抗，房地产企业若想将自身于这些方面的竞争力有效提升上去就必须使自身管理模式得到充分完善。精细化管理不仅可有效调节建筑工程项目管理，还能将工作细化到每个具体的项目节点，兼顾管理与生产的实际操作，使房地产企业以往粗放式的建筑工程项目管理得到充分优化，增加房地产企业于市场中的竞争力。
二、房地产建筑工程项目管理的发展现状
1、前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
2、决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的“注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。
三、精细化管理在房地产企业工程管理中的应用
1、建立并完善房地产项目工程质量管理体系
根据目前的建筑工程领域实际情况来分析，房地产项目主要包含土建项目、景观工程以及内部装饰装修工程等，这些都是项目的重要组成部分，任何一个环节都不能忽视。建筑工程项目实施阶段，质量管理是关键性工作，必须要引起足够重视。首先，要建立完善的质量管理体系，从多个方面出发，综合考虑多种影响因素之后确定最为合理的质量管理体系，切实落实各项管理措施，从而可以提升工程质量。其次，要建立样板展示系统，通过实物、现场教学的方式让其他人员进行学习，同时将管理过程简单化，并且使得各项工作顺利实施，提升工作效率和工作的质量，最终可以提升施工的效果。从工程的实践角度分析，样板工程的建立可以展示出施工工艺、质量控制的优势，可以起到一定的示范效果。最后，引入第三方的评估机构，其要具备较高的专业素质和水平，掌握国家标准和质量要求，参照各种要求之后进行质量的全面检查，尤其是隐蔽工程和重点项目，切实提升工程的质量。
2、完善公司管控制度建设
房地产企业管理者要深入分析企业的管理制度优劣，将存在缺陷的管理制度去除掉，立即废止，然后根据实际情况制定出科学的管理制度。新制度制定之后，企业负责人以及各级管理人员应该进行必要的培训和学习，掌握管理的精髓，了解管理制度的具体内容和实施方案，从而可以保证各项制度能够全面落实，最终可以达到精细化管理的需要。房地产企业应该逐步细化自己管理部门的工作，要及时发现工作中存在的问题和不足，并且明确责任，防止出现工作人员失察或者疏漏的问题。企业管理者要发挥出重要的作用，要充分了解工作状态以及工作进程，并且从整体角度出发来控制工作的质量，严格管理下属员工，切实提升工作的质量和管理水平，使得项目得以顺利实施。
3、房地产企业的成本精细化管理
目标成本也就是预算成本，是项目成本控制的首要工作，同时也是项目成本的最后防线。目标成本的管理要以市场情况为导向，合理地进行管理和控制，最终可以促进企业经济效益的提升。伴随着房地产项目的顺利实施，企业要逐步地从目标成本管理转变为动态成本管理，也就是要即时进行成本管理，落实到项目实施的各个环节中。房地产项目的开发成本会伴随着工程的实施而发生动态变化，其对于企业的决策产生直接的影响，比如项目预售价格、土地增值税影响等，这些都会对最终项目的利益产生直接的影响，需要加强各个阶段和环节的质量控制。进行动态成本的精细化管理，需要实现有效的动态成本管理，建立完善的预警管理机制，重点进行项目过程的监控和管理，从而实时、动态反映工程的成本变化情况。房地产项目完成之后，要进行整体成本的准确计算，此时要保证数据计算的详细、真实和准确，并且积极总结经验教训，在今后的工程中改善缺陷部分，从而可以促进企业竞争力的提升，为今后发展奠定坚实的基础。
4、房地产企业的人力资源精细化管理
首先，要对管理人员灌输精细化的管理理念，让他们认识到精细化管理的重要性，同时需要坚决执行精细化管理的措施，从思想上重视之后就能够有效地履行各项工作。其次，房地产企业应该重视人才的培养，这是开展精细化管理的基础条件，只有人员达到要求，才能切实提升管理的质量。最后，企业应该科学合理应用精细化管理理论，制定完善的奖惩制度来提升员工工作的积极性，进行必要的奖励、教育、引导，使得精细化管理措施能够落实到位，切实提升企业的工作效率和工作质量。
5、房地产企业的物业服务精细化管理
精细化服务是现代管理理论中非常重要的组成部分，同时也是一种非常先进的管理理念。房地产企业在实际管理中，应该开展物业服务的精细化管理，给企业创造一个良好的工作氛围，同时将物业管理深入各个环节、细节中，其最终的目的是给业主提供完善的服务，也能够提升企业的信誉度，为企业的发展提供良好基础条件。
结束语
对于房地产企业来说，实施精细化管理可有效帮助其提升自身于市场当中的核心竞争力，使建筑工程项目的施工效率更高、工程质量更好。而精细化管理是一项系统性、长期性的工作，房地产企业必须在其建筑工程项目管理工作的实际开展过程中积极落实精细化管理，认真实现对各项工作的精细化改革，有效提升自身建筑工程项目管理流程的正规性与标准性，从而获得更高的市场认可度与经济效益。
参考文献：
[1]刘华伟.精细化管理在建筑施工项目管理中的应用研究［J］.中国房地产业，2018，20（25）：111.
[2]王文波.房地产建筑工程项目管理中精细化管理的应用分析［J］.建筑工程技术与设计，2018，7（19）：3802.
论文作者:叶松
论文发表刊物:《防护工程》2019年16期
论文发表时间:2019/12/13
标签：精细化论文; 房地产企业论文; 项目论文; 工作论文; 建筑论文; 工程论文; 成本论文; 《防护工程》2019年16期论文;