加强房地产金融风险防范，本文主要内容关键词为：风险防范论文,房地产金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度；居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题，我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加。因此，金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。要严格按照中国人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。
一、严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理。
各金融机构要谨慎经营房地产贷款，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发企业和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目予以信贷支持，优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目；严格审查住房开发贷款的发放条件，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）；要尽量提高抵（质）押贷款的比例，选择优质资产抵（质）押，确定合理的抵（质）押率，尽量避免由施工企业作为贷款保证人；对住房开发贷款实行统一的会计和统计科目管理，防止房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要加强贷后检查，严格跟踪和控制贷款用途，按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，确保资金专款专用，发现企业挪用资金等问题要及时采取措施收回贷款；要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项，及时收回住房开发贷款本息；要加大住房按揭贷款的营销力度，把住房按揭贷款作为发放住宅开发项目贷款的条件之一，确保个人住房按揭业务的后续跟进，实现资金的体内循环；要严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，有效防范骗取信贷资金的行为。
二、有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策。
各金融机构要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款；要根据各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力、分支机构现有的房地产贷款存量和结构等情况，实行差别授权授信政策，分别给予重点倾斜、支持发展、限制发展等措施。在客户结构上，要优先支持实力雄厚、运作规范、在当地综合实力排名靠前、拥有一定开发业绩，知名度较高、开发资质在2级以上、信用等级在A级以上的房地产开发企业；在贷款投向上，要优先支持适销对路的城镇普通住宅建设项目，谨慎介入写字楼项目，除特别优秀的以外，对商住楼项目一般不宜介入；在有关信贷政策未明朗之前，适度介入土地储备机构的信用贷款，且要重点支持经营性用地，从中择优选地，封闭运行，全程跟踪，加强监控，缜密操作，参与土地储备机构的土地规划、收购、拆迁、整理、开发及拍卖的全过程，确保拍卖回笼资金优先用于偿还银行贷款。
三、加强个人住房贷款管理。
要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统；要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险；商业银行发放个人住房抵押贷款时，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物的实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，严禁违反规定降低首付款比例，借款人申请个人住房贷款购买期房时，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，其中借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房；严格执行个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。
四、加强政策研究，关注市场变化，提高预警能力。
要广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，提高风险预警能力；加强信贷人员业务培训，培训内容包括建筑工程预决算、房地产评估等，提高业务水平和市场判断能力，及时规避风险。