中国房地产业发展问题的几点思考，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文,几点思考论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国房地产业在92、93年间的超高速发展，使房地产热迅速蔓延起来。93年下半年，中国政府为了防止经济过热，形成泡沫经济，当机立断实施宏观调控政策，结果，房地产热迅速冷却下来。96年全国商品房的投资达2380亿元（人民币下同），但仅仅销售1067亿元，商品住宅竣工面积11514万平方米，但仅销售了6635万平方米，投入与销售严重失衡。（注：《香港经济日报》，1996年9月7日。）
一、积压原因分析
踏入97年，中国经济软着陆成功，重新步入新的经济增长周期，97年3月4日，建设部部长侯捷在八届全国人大五次会议新闻中心的记者招待会上提出：“九五”期间，房地产将成为新的消费热点和新的经济增长点，成为国家的支柱产业的住宅发展基本思路。
侯捷特别针对商品房房价偏高出售率偏低的问题，指出解决的方法是：“中央让点税，地方让点费，银行让点息，开发商让点利。”（注：《经济导报》，第2511期。）
然而，以中国目前各方面的条件来看，房地产还不具备成为支柱产业的条件。因为房地产的供给、需求、市场、政策等方面都没有形成有效的机制。
第一，从供给方面看，表面上看来，房地产商是供给者，房地产价格过高是由于他们追求高利润造成的，但实际上，从房地产高价中获利的，还不仅是房地产商，地方政府、垄断行业都从中大获其利。
据中国有关部门对广州市房地产开发项目的调查，收费的项目共有六十二个，上海市的行政性、经营性摊派、变相收费，高达115项。以北京市某开发项目为例：该项目占地6300平方米，规划建住宅3万平方米，总投资为15333万元（包括土地出让金、征地拆迁补偿费、城市配套建设投资等），折计成本每平方米建筑面积为5110元，但其中建筑安装成本1000元仅占总成本的20%。（注：《香港经济日报》，1997年1月6日。）
第二，从需求的方面看，是什么人买房的问题。统计数字显示，到95年底，仅城市中，就有人均住房面积四平方米以下的缺房户325万户，尚有3340万平方米危房有待改造，因此，房地产市场潜力无疑是巨大的。
目前，买房的主要是个体户、文体明星、出国归侨和留学人员。三资企业职工，他（她）们买房的原因，主要是一方面收入较高，另一方面是享受不到分房的福利，不得不买。
从需求的角度看，短期内有能力买房的先富起来的人，数目是有限的，今后也难以想像一如过往几年一样迅速扩大。因此，如果房地产的需求不能扩大到普通市民，当然就难以形成庞大的、持久的需求，房地产的发展也就难以一帆风顺。
第三，从市场角度来看，房地产价格高企，市民只靠工资收入，不可能一次性付款。在这里，存在历史原因。几十年来，国内一直实行低工资政策，80年，全国商品房平均售价是每平方米120-150元，95年却为1710元，十六年上涨了11至14倍。近几年来，根据建设部房地产司所做的调查表明，商品房平均年上涨率为22.7%，几个主要大城市上海、北京、广州、深圳，有的增长率更高达30%，这几个城市中档商品房，已上涨到每平方七至八千元，一套住宅少则二、三十万元，多则过百万元，这对年收入不到一万元的工薪阶层来说，买房是不现实的。
第四，从政策层面来看，在房地产业及其相关产业方面，全国缺乏统一的政策。
过去，房地产进入集体单位福利，虽然减少了国家及地方政府的税收，但可以有效地降低工资增长的速度，保持中国工业在国际上的低成本和竞争力。
同时，低价或者福利房，有无穷的需求，只要有需求，可以带动供给的增长（虽然可能是供不应求）。而不像现在的房地产，呈现严重的供过于求现象，打击了相关工业的发展。
回顾近几年来陆续出台的房地产政策、法规，我认为其中有一部分是滞后于地产行业的迅速发展的，有的政策缺乏考虑福利房与工资的关系，与工业竞争力的关系，住房与居民其他方面消费的关系（房租太高，势必降低其他消费品的购买力），低价房地产（甚至亏本地产发展）对相关行业的带动作用。
第五，与房地产密切相关的金融业面临巨大的挑战和转折，没有意欲做按揭生意。
以往银行把绝大部分的贷款投向房地产开发，而在个人住房贷款方面，约占10%，这一数字与发达国家相差甚远。在国外看来是银行安身立命之本的住宅按揭生意，在中国，有其商业考虑：一方面，存贷利差微弱，而个人住房贷款又是一个长期行为，多一事不如少一事，另一方面，中国的银行并没有走向商业的正轨，目前，绝大部分的精力，都用在与中国企业打交道，而且，还须顾及政府的干预及指令。
同时，从目前的社会信用状况，银行放给企业的贷款，有相当部分成为呆帐，加上企业之间纠缠不清的三角债，这种情况，无疑成为银行欲将大笔贷款放给个人的最大障碍。
二、活跃房地产市场的积极探索
住宅的发展，亦有利于个人消费资金的回龙和消费结构的调整，95年商品房的销售中，53.9%是个人购买，现时银行个人存款已达万多亿元，只要政策引导适当，完全可以将个人的消费引道到住宅消费上来，形成新的热点。中国政府为了实现此一目标，采取了多项措施及做出了积极的探索。
第一，推出减税、降地价及购房入城市户口等多项措施，刺激房地产市场的有效需求。96年下半年，广州市宣布将地价标准降低25%，市政配套费降低1/5。交易契税及租赁税亦由6%降至3%；在深圳，政府通过投资移民购房入户口，降低内外销商品房差价以及办理车牌等措施来刺激需求。
第二，推出《个人住房担保贷款管理试行办法》，97年4月29日，中国人民银行颁布此一法规，不但规范和扩大了个人住房贷款，亦将对国有商业银行的资产结构造成长远影响。
个人住房担保贷款业务将在国务院确定的实施安居工程的230个城市试行，为此，人行已专门安排国有商业银行100亿元贷款规模，用于发放个人住房担保贷款。
不过必须指出的是，此一贷款支持的是城镇居民购买用住房公积金建造的普通自用住房，对城镇居民自建住房，或购买高楼、豪华住房，或装修住宅，银行不提供贷款。
近几年来，国内有的商业银行陆续开办了个人按揭贷款业务，累计发放贷款近100亿元，但因缺少统一管理规定，商业银行在办理这项贷款的利率、期限、抵押等方面的做法不尽一致，不利此—业务健康发展，今次颁布的法规，对贷款的对象、条件、程序、期限、利率、担保、房屋保险、借款合同的变更和终止、抵押物和质物处分等都作了统一规定，为规范发展按揭业务奠定了基础。（注：《信报》，1997年4月30日。）
第三，中国金融界对发展按揭市场做出了积极、勇敢的探索。建设银行曾牵头提出了成立住宅按揭银行的建议，但主管当局以成立住宅按揭银行，建行的部分业务可能要划分出来，对建行长远不利，而且，目前国内已有太多银行，再成立按揭银行，对中国目前的金融市场可能带来混乱为理由，否决了提议，改为由建设银行下设住宅储蓄和信贷部，取代原来构思的住宅按揭银行的资金，主要是来自商业银行的住宅储蓄存款和住房公积金。随着中国进行房屋制度改革，逐步取消住房配给，租金与市场价格及成本挂勾，鼓励市民购房，因此，原来的住房储蓄及公积金的款项，并不足以应付市场资金的需求，政府应有高瞻远瞩，早日建立住宅融资体系，为住宅抵押贷款提供足够的资金。
三、与房地产业相关的银行业状况
97年4月，全国人大会议期间，国务院副总理朱镕基在一个小组会上明确提出了今后几年内，每年降低2%银行不良贷款率的目标。同时，中行多位副行长亦在不同场合表达了要降低银行不良贷款率的强烈愿望。本文从不良贷款率这一角度，来分析中国银行业的现状，探讨中国银行业的生存之道及设立按揭证券带来的好处。
目前，中国的银行主要是国有银行及国有控制银行，这些银行的不良贷款总量到底有多大，中国金融主管当局并没有向外界公开有关的准确资料。不过，根据中国人民银行95年对中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行的一项目查调查得出的比较保守的数字，不良贷款的总量约占这四大银行总贷款量的20.4%，其中，逾期贷款占10.4%，呆滞贷款7.7%，呆帐贷款1.3%，以此来估计，不良贷款总量在5300亿元左右人民币。（注：《香港经济日报》，1997年4月17日。）
很明显，经营不善造成巨额的呆帐，这是一个庞大数字，对国家银行体系造成巨大的沉重负担。
为了逐步解决这一问题，1997年国有银行计划拿出300亿元的呆帐准备金来冲销部分不良贷款，这是包括一部分企业兼并破产的贷款冲销。这样做虽然会提高银行的资产质量，亦会一定程度上提高国有商业银行的信誉。但此一做法长期以往，其对银行体系以及整个社会信用体系的负面影响亦是毋庸忽视的，表现在以下三方面：
第一，银行本身受到双重影响。一方面，银行过度提取呆帐准备金，将大大增加银行非经营资产的比重，降低银行的盈利能力。另一方面，对呆帐准备金的使用，则直接冲抵了银行的利润。
第二，社会信用体系受到牵连。用呆帐准备金冲抵不良贷款，提高了银行的资产质量，但也会削弱银行的实力。对整体社会而言，在银行存款可能受到侵蚀，从而对整体社会信用体系产生不良影响。
第三，对企业会造成不良的示范效应。冲减不良贷款必然会使一部分企业受益。因此，会使其他类似的企业想方设法来争取得益，这容易造成恶性蔓延。
冲减不良贷款，虽然有上述的负面影响，但势在必行。因为关系到国有银行的生存和发展。但是，从现实经营环境来分析，国有银行的盈利能力、存贷利差水平，没有达到如此大的盈利规模来提取呆帐准备金。96年两次调整存贷利率后，存贷款平均利差仅为1.8%，扣除0.55%的营业税及附加，剩下1.25%；如果再扣除必要的财务开支，剩下不够1%，如果全部用来作为呆帐准备，则银行的利润为零，这是不现实的。
四、未来的挑战
国有银行自有资产增加的速度有越来越慢的趋势，在94年甚至出现了负增长，为了保住“家底”，银行提取呆帐准备金比率只能控制在1%，这个呆帐准备金规模能不能最终使银行不良贷款降到正常水平，还须看银行不良贷款本身的下降速度。
97年9月20日，来香港出席世界银行年会的中国人民银行副行长陈元表示，中国的银行明年为国企的呆帐准备金将提高至400亿元。这将会增加银行的风险。银行今后只会视乎能力而逐步提高坏帐准备金。
对于国有商业银行资本金不足的问题，陈元透露，政府正在研究通过不同方式增加商业银行的资本金。
第二，中国正在推行国企股份制改造及股份合作制，要使国企资产负债达到合理水平，将需要补充资本金一万亿元。
97年9月22日，中国人民银行行长戴相龙在香港参加世界银行年会致词时作出上述表示。由此可见国企改革困难重重，任重道远。首先就是资金严重不足。到目前为止，43.7%的国企亏损，而且亏损逐年扩大，由95年的49.3亿美元扩大至96年的73.6亿美元。因此，在今后五年，中国仍将保持适度从紧的货币及财政政策，他预测96至2000年间，中国每年的经济增长将维持8%到9%，社会总投资将达13万亿元。由此可见，对资金的需求是异常巨大的。
第三，世界银行的报告指出，东亚地区为了迎接经济发展的挑战，对基础设施的投资，无论是绝对值还是在所占国内生产总值的比例上都有明显增加。基础设施投资额所占国内生产总值的比例，已从七十年代的3.6%上升到八十年代的4.6%，到93年时已达5.5%，并可望在下世纪初达到7%。未来十年，中国基础设施需要7000多亿美元的投资。96年，中国制订“九五”计划中订出，96至2000年，投资率为23%，按此计算，中国每年用于基础建设的资金大约为6000亿元，与世界银行的报告相若。（注：《世界银行报告》1997年第一季。）
96年后，三峡工程的前期准备、京九铁路后期完善工程以及农业、能源、交通通讯等基础产业，国家将逐步加大投资，中国在“九五”期间，重点建设工程项目的资金倾斜政策，将会使城市房地产市场发展的资金供给有所限制。
综上所述，在国有银行经营效益不高，逐年需为呆帐做巨额撇帐准备，国企改革需要投入一万亿元资金以及基础建设也需要大力投资，而国家货币、财政政策适度从紧的取向下，资金的压力是可以想象的。在此大背景下，房地产业必须与企业融资、基建、证券、期货市场争夺资金，但房地产业本身存在投资年期长、回报不稳定等不利因素，因此，要使房地产业走出低谷，成为带动国民经济发展的新增长点，必须寻找新的动力源泉。本人认为，设立按揭证券，应是建立住宅融资体系的其中一个可行方法。