房地产企业融资、上市状况及案例分析，本文主要内容关键词为：案例分析论文,企业融资论文,状况论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 房地产企业融资状况分析
1.1 房地产企业开发投资资金分析
目前国内房地产企业开发投资资金的构成中，贷款、自筹资金和其他资金是最主要的组成部分。2003年房地产行业共计实现开发投资资金规模达1.3万亿，2007年截至11月，开发投资资金规模达3.2万亿。2003年～2006年开发投资资金规模年均增长28.4%，而银行贷款的增速却远低于开发投资资金的增加20.52%，而贷款的比重也由24%下降到19%，符合目前房产信贷紧缩趋势的现状。
房地产开发投资资金构成
数据来源：国家统计局
房地产开发投资资金占比
数据来源：国家统计局
1.2 房地产上市公司的筹资分析
根据公布的上市房地产公司的财务报表，65家上市房地产开发投资公司的筹资活动中的现金构成，最大部分的是来自于银行的贷款，其次是吸收投资获得的资金，而债券发行较少。
房地产上市公司筹资方式分析
银行贷款的资金规模从2003年的526亿元，上升到2006年的931亿元，期间年均增长15%。而2006年、2007年房地产上市公司的银行贷款规模增加迅速，例如2006年和2005年相比增加了33%，2007年的贷款增速预计和2006年持平。
需要注意的是，2007年和2006年相比，通过资本市场融资，吸收其他公司投资的筹资规模下降迅速。2007年1～6月，仅仅实现了27.49亿元的融资规模。
1.3 房地产企业IPO和再融资状况
2004年至今，通过IPO方式的实现融资的房地产公司仅有6家，共计融资79.4亿元。房地产企业在证券市场融资主要由增发完成，并且2005、2006年的融资额分别达到了136.3亿元和486.7亿元。
从目前现状来看，A股市场的房地产企业的IPO变得比较困难，但是仍然没有关闭，2008年初，合肥城建成功上市。但是上市后的再融资，例如增发、可转债以及配股等已经成为房地产企业获得充沛资金的重要途径。
2 房地产企业上市状况分析
2.1 IPO
2007年，共有14家房地产企业IPO上市，实现融资规模619.72亿元。其中9家企业在香港上市，实现融资规模579.24亿元。
2006年A股市场共有71家企业IPO上市，2007年A股市场共有121家企业IPO上市，而两年之内在A股市场IPO上市的房地产企业仅有4家，而2004、2005两年也仅有2家房地产企业上市，这样的上市速度和房地产企业的近几年良好的发展状况不适应。本文得出以下结论，虽然A股上市的窗口仍然开立，但是从目前房地产企业的上市速度来看，政府对于房地产行业的行业宏观调控仍然没有放松。
在这样的政策背景下，企业走出去，海外上市应运而生。从2004年起，房地产企业加快了海外上市的步伐，尤其是在香港地区，2004年有2家，2005年3家，2006年5家，2007年9家。从目前的趋势来看，海外上市仍然是房地产企业获取优质融资途径的较优办法，而香港成为房地产企业上市的最佳选择。当然，新加坡、伦敦以及纽约的交易所里也开始陆续有中国的房地产企业IPO上市。
从房地产企业的融资规模来看，2007年在大陆A股上市的房地产企业首发筹资平均规模为7.93亿元，而在香港上市的房地产企业首次筹资平均规模达到了64.33亿元（仅有一家鸿隆控股的首发规模较小，约为5亿元），而其他在纽约、伦敦以及新加坡上市的房地产企业的首发融资规模都较小。对于目前紧缺资金的房地产企业来讲，从融资规模上讲，具备国际背景的香港就成为首选之地。
从房地产企业上市要求来看，在纽约证券交易所要求在过去三个财政年度累计实现税前盈利1亿美元，在香港主板上市的条件是最近一个财政年度盈利不少于2000万港元，且最初两个年度的盈利总和不少于3000万港元，在新加坡上市的条件一是过去三年累计税前纯利不少于700万新元，每年税前纯利不少于100万新元，条件二是过去一年或两年总和累计税前纯利不少于1000万新元。对于房地产企业上市的要求中，纽约证交所的要求最高，而纳斯达克的要求虽然较低，但是必须创造科技概念，相比较而言，在香港上市的要求较低，新加坡的条件一和中国A股市场比较接近。
2.2 借壳
2004年至2007年底，A股市场共有6家房地产企业通过IPO上市。鉴于A股市场壳资源比较丰富，资本运作后借壳上市成为房地产企业的一个重要途径。2007年以来，共有15家房地产企业涉足资本运作，通过证监会批准的共有4家，包括*ST广厦，S*ST昌源，S*ST天华和ST鼎立；正在实施的有3家，分别是ST卧龙，ST华侨和*ST金花。从借壳的数量来看，远远高于A股上市的房地产企业数。
3 万科的资本运作
万科的筹资活动可分为以下几个阶段：
第一阶段，IPO和配股。在2000年之前，万科的股本结构调整以及业务发展所需资金主要通过IPO和配股完成。
第二阶段，以贷款为主。2000年～2004年，中国住宅市场处于一个发展的低潮期，银行信贷和信托信贷放松，该时期万科的业务发展所需资金大部分由贷款的方式实现。
第三阶段，结合不断发展资本市场，采取多元化模式。2005年之后，中国的证券市场发展迅速。该阶段万科的发展主要体现为手段多样化，包括证券市场的增发，同样也包括大量的贷款、控股参股和合作合资的模式。
从万科的发展来看，体现为以下几个特点：
3.1 强势一线龙头地位不断巩固。2003年中国房地产上市公司主营业务收入为491.2亿元，万科该值为63.8亿元，占比13%，2006年中国房地产上市公司主营业务收入为828.8亿元，万科该值为178.5亿，占21.5%。和主营业务收入保持一致还体现在净利润方面，2003年中国房地产上市公司净利润为34.2亿元，万科该值为5.7亿元，占比16.6%，06年中国房地产上市公司主营业务收入为104.2亿元，万科该值为23.1亿，占22.2%。
万科主营业务收入及占比
数据来源：公司年报
万科净利润及比
数据来源：公司年报
3.2 融资来源多元化
2000年之前，万科的融资只有两次配股募集资金10.3亿元；2000年～2004年，万科涉及到贷款事项5次，资产转让事项2次，可转债两次获得资金34.9亿元；2004年之后，获得建行共计220亿元的授信额度，通过证券市场增发获得了142亿元的资金。
3.3 土地储备开发模式更新
2004年之后，土地供给趋紧，大部分土地通过招拍挂的方式获得，但是万科的快速销售模式需要更为充沛的土地储备。在获得稳定良好的融资途径的前提下，万科积极开拓增加土地储备的方式。例如，通过受让北京朝万房地产开发中心60%的国有产权，受让中桥集团的南都股份，获得杭州钢铁集团下属公司的股权包。
3.4 实行“快速开发、快速销售”的策略
快速开发、快速销售体现为以下两个方面：一方面，虽然万科2003年～2006年的总资产周转率呈现下降趋势，但是仍保持在0.5以上，与规模较大型房地产企业相比，其总资产周转率较高。另一方面，万科2006年的销售面积、结算项目面积、完成新开工面积以及竣工面积为322.8万平方米，289.6万平方米、500.6万平方米以及327.5万平方米，分别比2005年增加了39.3%、63.8%、93.0%以及50.6%。
4 结论
就当前中国的外部经济现状来看，美国的次级债危机产生的影响还在扩大，美联储以及欧洲央行采取的一系列措施仍然没有改变状况进一步恶化的趋势。而在国内，中国整个资本市场流动性过剩，通货膨胀的压力仍然存在。而作为这轮经济上升周期中的重要资产价格构成的房地产似乎已经走到了一个危险的边缘。因此对于处于这个危险的内外部环境中的地产类企业将会继续经受宏观调控，房地产企业的开发投资资金的来源仍然受到限制。
在这样的限制下，通过上述比较，海外上市和借壳上市成为信贷受约束，外商投资受限制之后的重要路径。本文认为，从融资规模和融资条件来看，香港主板上市仍然是力求大量资金的房地产行业的最优选择。与此同时，房地产企业在资金链受到较大威胁时需要借鉴优秀企业，如万科的生存之道，通过控股参股、合作的方式获得发展需要的资金和土地。
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