廖灵聪
湖南财政经济学院
摘要：简要讲述了价值工程的含义以及其内在原理，并详细阐述了房地产项目中存在的价值问题。针对房地产传统管理中可能产生的一些问题，提出了一定见解，做出把总成本控制思路转变为价值控制思路的相应对策，以便于达到更好的控制企业成本的效果。
关键词：管理模式 价值工程 成本控制 成本系数
随着我国经济的发展，相关房地产产业逐渐的出现在人们的视野中，也逐渐有了更多的人开始关心房地产的项目管理、企业运营及成本构成等问题。现在的房地产企业经过多年的实践与探索，几乎都已经形成相对完整的管理模式，且相关公司企业大多也都拥有了自己比较完整的数据库，应对房地产建设中的相关问题。但是就当前房地产相关市场的发展下，与房地产相关的企业仍然希望可以严格的控制成本，精细化管理过程，达到更高的收益。希望可以借此提高成本控制的效果，从而使得房地产企业能够获得更高的经济效益。
一、价值工程的含义及应用
价值工程，也叫作价值分析，含义是产品或者工业成品的用途作为核心来提高产品和工业用品的总价值，致力于用最低的寿命成本来达到产业和工业使用要求的功能的一项创造性组织活动，目前也有部分人称其为功能成本性分析。价值工程的主要思想，是对则定对象的功能以及其费用项目进行分析，进而提高分析对象的价值。价值工程的基础，包含三个方面：成本系数，功能性系数，功能价值系数。
二、传统成本管理产生的困难和解决方法
现阶段传统成本管理中并不太重视市场调查与评估，这样粗浅的做法，必定会造成成本虚高的情况。又因为在房地产开发项目中，投资较大，周期较长，涉及面较广，不确定因素较多，故项目的可行性往往会因为时间的改变，具体形式的变化，竞争的增多，资金没有及时就位，造成投资风险加大。在传统成本估算中，成本超支成了正常现象。施工阶段中，成本统计控制是工程造价中十分重要的一项，因为施工阶段需要投入的资金较多，相对来说在这个阶段可能发生成本超支的情况可能性也最大，所以工程造的关键性阶段就成为了施工。在具体实施工作时，要做好施工阶段的成本记录工作就一定要抓住成本超支中的关键环节，抓住其主要超支原因做到有的放矢。想要总体解决传统成本管理中存在的大部分问题，就需要注重成本管理中的三个特性:综合性，动态性，全局性。首先，综合性即成本目标并不孤立，她和进度目标，质量目标，效率要求，资源消耗相综合考虑。不能只顾成本管理，而忽略了其他方面，仅是为了降低费用而忽略质量的标准，结果可能就是施工全部完成之后，因为质量达不到标准而出现无法过检的情况，最后不仅达不到降低成本的目的，还会损害项目的利益以及公司的信誉情况。所以在项目施工过程中，成本管理必须要对质量控制，进度控制，合同控制三方面全部抓牢，进行综合性的掌控。其次，动态性即使得此工作成为一个全方位的动态的管理，管理工作贯穿于住宅开发的管理。最后，成本管理的全局性。房地产项目的成本管理。是覆盖于整个房地产实施的过程中的，这就不仅包括房地产开发花销，还包括销售过程中的所有费用。在成本超支防范之中，需要对具体项目产生的费用组成进行细致防控，防止仅是控制了建筑施工作业时的成本，反而忽视了设备和器材在工程开始时的费用消耗。仅仅只是注重主体的工程项目，而忽略了其他子项目的成本。
三、房地产开发项目中价值工程应用要点
房地产的效益不仅是由其区位值决定，更是随着房地产领域的发展而改变。土地的价值在房地产中的作用开始减少，更多的土地开发商开始开发虚假价值不高的地皮，是房地产中的功能价值开始渐渐凸显出重要性来。原因在于，随着中国城市化建设的发展，你的选择越来越没有余力兴更多的土地，其价值在投资的初期性质，在投资过后很长的一段时间内都不会表现出来。并且随着中国科技的发展，相关建筑工程公司开始使用新材料，设计新的创新理念，使得放地产新品开始百花齐放。房地产项目中价值的挖掘。其实首先需要根据客户的需求进行分析，主要目的在于了解市场中的客户的需求特点，既然明确客户对项目价值的目标性，看来说就是有什么样的客户需求，就有什么样的项目价值挖掘。其次市场进行细致划分，其目的在于使得项目价值目标明确。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆最后进行目标市场的确定，这就需要结合项目价值的结论，也结合了项目投资者等等的主观因素。对房地产的项目进入或者已经进入了市场进行确定，其根本的目的是锁定目标市场，进而才可以锁定目标客户以及他的需求。价值工程的应用，首先需要选择研究对象，如果把房地产全过程中成本控制作为研究对象的话，那么价值工程的分析和产品生产中的价值工程分析就会有很大的差别。首先，房地产开发项目中成本种类众多，所实现的功能也不尽相同，我都放在并列的位置，统一进行细致分析，就很难准确界定。其次。房地产开发项目中产品具有单次性的性质，其一就是每一个项目都是具有唯一性的，用不会进行大批量的复制性生产。价值工程的应用产品价值分析有所不同。或者使用消费较少具体某一相，相在产品大批量的生产过程中会，一直重复出现多次，并投入大量费用。后者的使用虽然较多，但是众多飞向每一种可能仅仅会出现一次或很少次数。这样的做法就会给房地产施工成本的控制带来团大难度。在一般情况下，其成本仅具有 20%左右，但是房地产项目的阶段成本费用，对整个项目的成本却达到了75%左右。虽然设计阶段的成本控制比较重要，但是当施工图完成后，进行成本核实并进行优化的过程中几乎将整个房地产开发计划发出隐形范畴，没有企业会花费大量精力在此类阶段。价值工程的主要思想，是对则定对象的功能以及其费用项目进行分析，进而提高分析对象的价值。价值工程的基础，包含三个方面：成本系数，功能性系数，功能价值系数。因此，如何将设计阶段的成本控制达到高效化也是本文探讨的重点。
四、对价值工程的理念进行成本管理讨论
随着有关房地产的行业越来越多的出现在社会的视野中，也已经有了更多的人开始关心房地产的项目管理，企业运营和成本构成等等的问题。现在的房地产企业经过多年的实践与探索，几乎都已经构成了相对完整的管理模式，大多也都拥有了自己比较完整的数据库。但是在当前房地产相关市场的控制之下，与房地产相关的企业仍然希望可以严格的控制成本，使得管理过程更加精细。如上所述，在传统成本控制之中，往往是把功能满足要求以及成本满足要求这两个要求来考核，是在实际施工过程中往往容易出现许多问题情况。在经过对房地产开发项目中，成本非常的研究之后，本人认为可以利用价值管理来改变传统衣裳成本管理的想法，把这些费用项目进行简单的分类，分别实用价值工程中的方法进行细致分析，最终可以划分为价值，成本，功能这三个综合指标进行考核控制，待达到控制成本的最终想法。根据我们之前分析的房地产项目中价值工程的特点，不能够把这些项目简单的套用，仅生产型商品的价值工程分析。本篇文章则按照房地产项目中，各项目费用的特点把可能产生各种项目费用一一分类，在逐条进行分析。价值工程的主要思想，是对则定对象的功能以及其费用项目进行分析，进而提高分析对象的价值。价值工程的基础，包含三个方面：成本系数，功能性系数，功能价值系数。首先，若功能重要性系数，成本系数和功能价值系数均不可调整项目大多是按照建筑面积或者是项目占地的面积进行付费的项目项目中执行标准比较明确，可以按照传统的常规方法进行执行。如果是功能重要性系数不可调，那么其一般项目有，防水工程，结构工程和水力水电工程中的起到基本功能的分项工程。这些提到的功能。在房产设计和施工中都具有明文规定，在前期项目定位一定的情况下，是不会发挥多大功能的。若成本系数不可调的情况，大多是划定出费用的标准，再进行设计的情况。就比如外墙装修费用标准和室内装修费用的标准，此类情况就可以交给设计部进行设计，在使用费用相等的情况下，把功能实现最大化，来提升效益和价值。若是面对三种系数均可调的状况，其大多数是指房地产企业中门分项一级科目控制基本确定，这类情况仅仅发生在具体某一类科目根本分配之中。就假如说园林工程中标准是 800 元每平方米，其中包含了植物、水景、道路、雕塑等。
五、结束语
这个时候就可以使用产品价值工程中分析的方法进行分析。同样的，也可以进行装修成品房的装修工程价值分析方法。并且因为同一个户型会有很多套产品，对其进行价值工程的分析，就会拥有更大的产品效果。
参考文献:
[1]闫泽文.基于技术经济学建设工程成本控制的研究[J].基建管理优化，2019 (02)
[2]曹抓纲.试论工程预算在建筑工程造价控制中的潜在价值和应用[J].建材与装饰，2017(04)
论文作者:廖灵聪
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第21期
论文发表时间:2019/11/26
标签：价值论文; 成本论文; 项目论文; 工程论文; 系数论文; 房地产论文; 功能论文; 《中国西部科技》2019年第21期论文;