香港回归前后楼市走势及土地房屋政策的取向分析，本文主要内容关键词为：取向论文,楼市论文,走势论文,香港回归论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由于房地产业在经济中所占的特殊地位，香港楼市的起落在相当大的程度上反映了人们对香港发展前景信心的增减。同时，楼市的状况，也是香港整体经济发展状况的一个重要标志。而香港政府土地房屋政策的变化，对香港经济发展，乃至社会进步的作用，更是举足轻重。在香港顺利回归祖国前后的这一段时间里，香港楼市经历了大幅攀升，香港政府的土地房屋政策也发生了比较大的变化。
一、回归前楼市大幅攀升，既反映了人们的信心，也包含了相当的炒作成份
在回归前的一年半多的时间里，香港楼市出现了大幅上扬，以住宅为主的楼宇买卖交易空前活跃，达到了炽热的程度。从1995年第四季到今年5月底，豪宅价格上升了60～80%，个别楼盘的升幅超过了一倍， 市区大型屋村上升了40～50%，而其他普通住宅的升幅也普遍超过了三成。在1996年10月到1997年5月期间，楼宇买卖宗数平均每月高达20650宗，为历史上罕见。
在这个特殊的历史阶段，香港楼市大幅度上扬，首先充分反映了香港居民及海外投资者纷纷看好香港发展的前景，对香港回归祖国后保持繁荣稳定，继续在国际经贸活动中发挥中心地位的作用充满信心。香港美联物业主席黄建业认为：香港回归日期日渐逼近，尚有大量用户买入这些不动产，反映了港人对前景抱乐观态度。如果认为前景暗淡，还会有人买入这些不能随身携带的不动产吗？香港回归在即，用户以血汗钱来购买楼宇单位，不是信心表现是什么？除此以外，香港楼市经过1994年高峰后调整已经充分，楼宇特别是住宅多年来持续供应严重不足，楼宇按揭利率保持在较低水平等，也是推动此次香港楼市攀升的主要原因。
然而，不容否认的是，这次香港楼市的飚升也含有相当的炒作成份，主要表现在：关乎民生的中小型住宅楼价升幅过猛，大部分已脱离了用户的购买能力，一些优质的中小型住宅的价格，甚至逼近以往豪宅的价格，例如太古城，从每平方尺7000元上升到1万元。 而标志为炒作行为的交易方式——以确认人身份转售（第一手买家在交易完成前再度转手）的数量自1996年底以来有较大幅度的增加，这种方式交易数量占总交易数的比重由1996年10月的2.2%增加到1997年2月份的7%，而3月份这种交易方式数量的比重又比2月份增加了6.57%。
二、高地价、高楼价已成为香港社会一大经济难题
由于香港经济的都市特点，各种资源缺乏，过去港英政府实行的高地价、高楼价策略，在相当长的时间里对于推动香港经济增长，加快政府聚集财力，以不断改善城市投资环境等发挥了重要作用。
然而，近些年来，随着香港经济的蓬勃发展，人口的迅速膨胀，以及面临的国际上及周边国家、地区的竞争压力的加大，这种高地价、高楼价策略对香港经济及社会的危害性越来越大。一般认为，其危害性主要体现在如下三个方面：一是提高了工商业的经营成本，加剧了通货膨胀，影响了投资环境，削弱了香港对国际投资者的吸引力。有资料显示：新加坡、韩国、台湾等近年的通货膨胀率仅为2—2.5%，而香港的通货膨胀率为6%。在吸引外国投资者特别是跨国公司地区性总部方面， 香港面临着成本竞争压力；二是相当数量的港人置业困难，使他们不能实现安居乐业，影响了其敬业乐业、服务社会的热情。同时，在此方面民怨的日益加重也影响着社会的安定。目前，在600多万香港人中， 只有半数左右的家庭拥有自己的物业，而有45%的家庭居住在政府的廉租（价）屋中。香港是世界上经济增长最快的地区之一，人均本地生产总值名列世界前茅，而其居住环境却不相称。据1996年初的统计，私人住宅中40平方米以下的单元房仍占总数的38%，50平方米以下的单房则占总数的58%。此外，尚有15万人为解决最基本的居住环境在轮候公屋。三是由于投资房地产业可以获得高回报，致使本地资金片面向房地产投资，而生产性的企业则不堪高成本重负大量外迁，导致香港产业出现畸形发展。
三、董建华先生及特别行政区政府立足长远，决心从根本上解决房屋楼价问题
1997年1月，董建华先生指出， 严重的房屋问题不单影响了香港的经济活力、竞争能力，也影响民生和中产阶层人士置业的愿望。3 月27日，董建华先生又指出，香港楼市高企的现象不可以继续下去，中国人要安居乐业，就要有合理的楼价，这是促使社会稳定和增强竞争力的要求。4月20日，董建华在接受一家电台记者的采访时重申， 很多外国人要来香港投资设公司，他们都会考虑成本，他们会觉得来香港的投资是昂贵的，在此情形下会影响香港的经济活力，影响人们的就业机会，所以香港房屋问题要有一个长远的解决办法。现在香港楼价水平太高，应让楼价稳定在一个合理的水平上。他认为，解决问题的根本办法就是推出更多土地，兴建更多楼宇。董建华同时指出：楼价大跌也不是好事，如果地价调得太低、太厉害，对香港经济金融有很大的打击。
为了稳定和从长远根治香港的房屋问题，董建华已采取或拟采取如下一些措施：①委任行政会议成员梁振英及港府官员共同研究房屋问题，拟在5个月内在咨询各方面的房屋政策的基础上， 制定未来十至二十年的房屋发展策略。②拟制订十年房屋发展计划，包括加速移山填海，开发土地；大规模发展集体运输系统与基建设施；全面检讨与房屋发展有关部门的组织架构和工作程序，提高工作效率。③拟大量兴建居屋，积极落实出售公屋的计划并照顾夹心阶层的需要；以每年不少于85,000个单位为增加整体房屋供应目标，使到十年后， 全港70 %的家庭可以拥有自置居所。④加速旧区重建，清拆所有轮候公屋的时间缩短至平均3年。此外， 针对近期炽热的楼宇炒卖活动已经对香港经济和民生造成严重的负面影响，特区政府准备多项相应措施，密切注视物业市场的情况，在必要时采取果断行动。在特别行政区政府成立半个月后，特区政府相继公布了五年批地计划和五年房屋发展计划。目前，特区政府增加土地供应，增加建房数量，从根本上解决香港房屋问题的作法已获得了香港各方面人士的普遍认同和赞许。
四、未来相当长一个时期香港楼价将保持在一个较高水平，深圳房地产面临的机遇大于挑战
对于今后一个时期，甚至3～5年内香港楼市的价格水平，人们普遍认为不会出现大起大落，将会保持在一个比较高的水平上。支撑这种情况的因素主要有以下几个方面：第一，特区政府采取的一系列措施，旨在增加土地供应，从长远、从根本上缓解土地及住宅供不应求的状况，在一个比较长的时间里，逐步使楼价回到一个比较合理的水平，并保持稳定。而非采取强硬的行政手段，着意打击楼市。同时，特区政府实行新的房屋政策，改变以往的土地房屋管理运作机制，建立新的土地房屋运行机制，也需要相当的过程。第二，看好香港前景及香港人口增长潜力、换房潜力将使香港房地产保持巨大的需求量。回归后，适应中国经济发展和对外开放需求及国际经贸活动的蓬勃开展，香港作为国际经贸中心的地位将会进一步巩固和突出，包括跨国公司在内的大量的海外投资者将会进一步扩大对香港的投资。同时。随着香港经济与内地经济的全方位的合作，内地企业和资金也会更充分地利用香港的诸多优势。这些必然给香港房地产带来庞大的需求。在人口增长方面，近年来香港实际人口的增长远远大于原来的估计，特别是新移民的增加在人口增加总量中占有较大的比重，这将形成巨大的住宅需求。此外，由于有近60%的已拥有私人住宅的家庭的居住面积比较狭窄，随着收入水平的提高，这部分家庭也有强烈的换楼欲望。第三，各方人士不愿看到香港楼市大幅下跌。香港房地产业在香港经济中具有举足轻重的地位，它与其它产业具有特别密切的关联度。除金融业外，房地产业是香港最重要的经济支柱，根据测算，香港房地产业生产总值，占本地生产总值10%。雇佣的劳动力也占总就业人数的10%。在政府财政收入方面，大约有1／3的政府收入来源于卖地及与房地产有关的业务。房地产业的重要还体现在它与金融业的密切关系上。首先，地产股的市值大约占股票市场总市值的25%以上，如果再加上以地产业为主的太古、和黄等大约占45%。同时，与房地产业有关的银行贷款，主要包括给地产发展商的贷款，以及给私人购楼的按揭贷款，加起来占银行贷款总额的45%。由此可见，房地产业的健康发展与否将直接影响到香港的银行体系及整个香港经济。因而各方人士不愿意看到香港楼市大幅下跌，并对整体经济产生重大打击，造成各业萧条。第四，金融业的发达及其与房地产业互相推动的作用，将使房屋按揭利率保持在一个比较低的水平。
通过上述种种因素可以看出，在未来的香港经济发展前景中，房地产业的支柱作用将进一步突出。支持这种情形与趋势的还有一个最重要的因素，就是特区政府公布的十年房屋计划及五年批地计划，它实际上是一个庞大的、在政府支持下开展的房地产业发展的计划。这个计划的逐步实施必将进一步壮大房地产业的规模与实力，带动其他相关产业的发展，大量地增加就业机会，成为香港经济进一步增长的强大动力。
深圳与香港接壤，具有特殊的地缘优势，随着两地经济合作的进一步密切，两地间城市基础设施、交通设施的进一步完善，深港两地房地产业之间的联动影响必将进一步加强。香港楼市走势、土地房屋政策的变化，以及房地产业的发展前景等，必将对深圳房地产业产生重大影响。
综合分析，我们认为这种影响利大于弊，机遇大于挑战。弊是香港楼市升幅趋缓，土地及房屋供应量的增加，将使深圳房地产业的外销市场客源减少，竞争加剧，使深圳房地产业界所希望的，香港人深圳居住、在香港就业的模式难于形成大的气候。而这种影响与变化给深圳带来的机遇则至少应有以下三个方面：一是香港房地产业的进一步壮大及持续发达，将对与之相邻的深圳房地产业的持续兴旺发展，并保持较高的水平产生巨大的支持作用。二是香港楼市的价格将在相当长的时间里保持较高水平，以及土地房屋供应量的缓步增加，仍将使深圳楼市在相当长的时间里与之保持巨大的价格差距优势和供应量优势，使深圳房地产业仍具有较强的竞争力。三是特区政府增加土地房屋供应量的长期计划，使得两地合作发展房地产业的机会和范围进一步扩大。在特别行政区政府的发展计划中包括了与深圳相邻的一些地区，如新界西北区、东北区。特区政府高官近日也表示，今后将更多地考虑在开发新区方面与内地相关的地区合作。