我国住宅业消费现状及其推动对策，本文主要内容关键词为：对策论文,住宅论文,现状论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F126.1 文献标识码：A 文章编号：1004—972X （2000）05—0018—03
住宅建设作为房地产建设的主要组成部分，其发展不仅可以带动建筑业、建材、冶金、纺织业、化工、机械等几十个行业的发展，而且还可以促进家电、家具、装饰品等的消费，同时还可为社会提供更多的就业机会。在我国经济处于低谷，失业下岗人员日益增多的今天，大力发展住宅业，进而形成新的消费热点与新的经济增长点，已成为推动我国经济健康、持续发展的关键。
一、我国住宅业现状
从供给的角度来看，当前我国住宅供给出现了结构性过剩，商品房积压，空置现象严重。据国家有关部门统计，1997年我国商品住宅竣工面积12520万平方米，销售面积7779万平方米。 由于竣工面积大于销售面积，商品住宅空置面积由1996年的4662 万平方米增加到了1997 年的5202万平方米，增加了11.58个百分点。 这些空置住宅占压了数额巨大的资金，加重了企业与金融机构的负担，严重阻碍了新一轮住宅建设的进行。
从需求的角度来看，我国住宅业发展存在着潜在需求巨大，而有效需求不足的现状。目前我国不少城镇居民的居住条件比较差，小部分仍十分困难。据统计，截至1997年1月，我国666个城市中人均住宅面积不足4m[2]的尚有295万户，要实现我国“九五”计划纲要中提出的本世纪末城镇人均住宅9m[2]的目标，潜在市场非常巨大。但是， 受住房制度及群众购买力等诸多因素的影响，这些潜在需求在转变成有效需求的过程中尚存在一定难度。
总的看来，我国住宅业存在着结构性供求不平衡的矛盾。“有房没人住”与“有人没房住”的现象并存，住宅商品化、市场化程度不高，住宅消费热点尚未形成。
二、造成我国住宅业此种现状的原因
（一）对住宅市场需求缺乏科学预测，投资结构不合理是导致商品房大量积压的直接原因
一方面，房地产建设的周期长，一个项目建设周期平均需要4 年多的时间，当年投资项目要考虑到4年以后的市场需求， 如果没有进行科学的预测而盲目开发，就可能导致房地产品的大量空置。另一方面，投资者出于对高额利润的追求，往往热衷于别墅、高档公寓的建设，而忽视了经济实用型住宅的建设。1997年，在我国商品住宅中，别墅、高档公寓的竣工面积为563万平方米，比上年增长了17.2%，截至1997 年底，其空置面积已达371万平方米，占住宅空置面积的7.14%。
（二）住宅售价过高，也是制约我国住宅消费增长的一个极其重要的原因
由于房地产业的炒买炒卖，造成房地产价格上涨，形成虚假的需求。而我国普通居民现有收入水平较低，数额巨大的购房款对于他们来说是可望而不可及，这种潜在的愿望需求和实际需求无法形成有效需求。据国际经验表明，居民在正常购房阶段，一般住宅价格相当于居民家庭年收入的3—6倍，而目前我国住宅售价相当于居民家庭年收入的10倍左右，而且这种比率还将继续扩大。
（三）住房体制改革不完善是制约住宅消费的根本原因
近几年来，我国住房体制改革虽然取得了较大进展，但相对滞后。主要表现在单位进行福利性分房的旧体制还在延续，新建住宅不断进入旧的住房体制。公房租金水平尚未摆脱低租金循环的福利制使用方式。福利分房制度的存在，严重损伤了公民购房的积极性，人们只要有一线希望能分到福利房，就不愿购买商品房。同时，低价的房租也容易给人造成一种租房比买房合算的感觉，从而阻碍了住宅商品化的发展。
（四）房地产金融市场不完善是住宅消费的又一制约因素
目前，我国房地产金融市场尚处于起步阶段，投资规模小，信贷结构不合理，信贷管理体制不健全。仅从个人抵押贷款条件看，存在着贷款期限短、额度低、利率高、手续复杂、条件苛刻、覆盖面窄等一系列问题。这在我国目前城镇居民收入普遍较低的情况下，通过信贷市场解决资金费用的途径被阻塞，从而使房地产金融对于提高居民购买力的促进作用也受到了限制。
除此以外，人们不正确的消费观念以及广泛存在的住宅质量问题等也在一定程度上影响着住宅业发展。
三、启动住宅消费的对策与建议
受1992年前后“房地产热”的影响，我国的住宅业长期以来一直处于畸形发展之中，这边是售房广告铺天盖地，那边是广大消费者无钱问津，住宅消费市场一直难以启动，住宅消费热点与新的经济增长点一直没有形成。所以，国家有必要采取措施，积极引导居民消费，为住宅业发展创造良好的环境。
（一）继续深化住房改革，逐步停止福利分房，减小公房租售比价，建立住宅建设和消费的新机制，使居民住房积极地向商品化、货币化、社会化过渡
1.政府不再批地给单位用于福利房的建设。在未进行工资制度改革之前，先采取补贴的办法帮助干部职工买房，以后再纳入工资，使职工的买房或租房逐步实现市场化。对未按优惠政策购买旧公房的干部职工，可按工龄及职务确定补贴参数，按月以货币形式补发。
2.扩大“安居工程”实施范围，将其配套政策推广到经济实用房。自1995年我国实行“安居工程”以来，进展势头良好，解决了很多中低收入职工的住房问题。但其实施范围狭窄，还远远不能满足广大中低收入家庭的购房愿望。
3.售房的同时，把房租逐步调整到商品房租，使房租与房价对称。实现房租提高到成本租金的目标，使住房支出占到双职工家庭平均工资的15%左右，改变居民“买房不如租房”的观念。
（二）完善金融体制，积极推广和完善住房抵押贷款
1.调整房地产信贷结构，使住房融资的重点从生产转向消费，即将房地产贷款结构从原来以开发贷款为主调整到以住房消费贷款为主的轨道上来。
2.引导居民消费观念的转变。同国外居民相比，我国居民负债消费观念比较淡薄，对于住宅消费，往往走先积累后消费的路子，这样做不仅影响了金融业的发展，而且直接影响到住宅消费。因此，国家应鼓励住宅负债消费，为居民创造良好的贷款环境。
3.改善贷款条件，完善个人抵押贷款。住宅消费走上商品化以后，购房时能一次付清房款的家庭毕竟只是少数，多数家庭则需要银行信贷的支持。金融机构应从扩大信贷规模、降低信贷利率、扩大信贷范围、延长贷款期限等方面改善贷款条件，从而提高居民的支付能力，增加住宅的有效需求。
（三）管好用好住房基金和公积金
在住房体制改革中，住房基金和公积金已累积到一定规模的，就提高职工自购住房能力来说，可以动用个人积存的公积金用于买房，同时可以考虑用一部分住房基金和公积金来贴息，降低抵押贷款利率，使居民易于接受，增加居民贷款购房的积极性。
（四）建立与房改相适应的新的住房供应体系
传统的住房分配制度改革以后，必须改善住房供应体系，对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对于高收入家庭，提供档次较高的市场商品房；对于中低收入家庭，提供微利的经济实用房，使高、中、低收入的家庭都能买到与各自消费能力相适应的住房。并将重点放在大力扶持平价房、安居房等经济实用房的发展上来，使巨大的潜在需求转化为有效需求。
（五）建立新的住宅流通体系，培育住宅业的二、三级市场
首先，允许已购公有住房上市交易，并合理制定公有住房上市交易的利益分配的原则和方法；其次，对住宅二、三级市场上的旧房换新房，小房换大房实行相应的优惠政策，只对新增面积征收契税，减免有关手续费和税费；三是加快相应的法规建设，加紧培育住宅业的二、三级市场。
（六）加强物业管理，消除居民的后顾之忧
首先，努力消除量大面广的质量问题，完善售后服务，让人民群众住上安全房、放心房、满意房。其次，建立以人为核心的小区规划，加强住宅设计，满足不同的喜好，为居民创造方便、卫生、安全、舒适和美观的居住环境。第三，加强物业管理服务收费的管理力度。科学确定物业管理服务的各类收费标准和开支标准，增加费用收支的透明度。
总的来说，我国目前的住宅业消费尚处于起步阶段，存在的问题需要逐步来解决。住宅商品化已呈现出不可阻挡的势头，我国的住宅业完全有可能成为下一轮经济发展的新增长点。因此，正确认识住宅业在国民经济中的地位，实现房地产在各产业协调发展基础上的高质量增长，对带动我国经济的稳步发展将起到非常重要的作用。
收稿日期：2000—02—20