日照市房地产管理局 日照 276800
摘要：本文结合房地产建设项目的主要特点，来对监理工作的一个现状进行分析，并提出了提高房地产项目建立质量的具体措施，具有一定的现实意义。
关键词：房地产；工程监理；质量
一、房地产项目的建设特点及现状分析
1、前期准备工作不充分
对于房地产项目建设前期的准备工作来讲，通常都不是很充分，造成这一现象的原因就是房地产建设项目是受市场的影响的，就目前而言，房地产项目的一个特点就是比较急，从工程策划一直到施工图的设计，再由施工图的设计到招标的完成，都必须要在很多的时间范围内来完成。那么，在这一环节上就十分容易产生一些问题，比如：项目的定位不准确，使得工程后期对项目进行修改；施工图设计的深度不够，使得对施工发挥不出指导作用；施工单位的选择不恰当，使得施工过程中对施工任务没有能力承担等等。
2、开工建设手续不齐全
房地产项目在开工建设的时候，通常会出现报建手续的不齐全现象，对于房地产开发上来讲，通常都只是对销售合同的交房承诺进行考虑，在报建手续不够齐全的情况之下，仍然要求施工单位进行施工，这样，就极易造成施工过程中，在上级行政主管部门进行检查的时候无法过关，从而使得工期延误。
3、施工中合同的工期和定额合理工期相脱节
房地产项目在施工过程中会对工期提出很严格的要求，很多工程的合同工期会和定个合理工期相脱节，从而使得部分工程的实际施工进度要和计划的工期严重偏离。不仅如此，房地产工程和其他工程相比较起来，它的建设单位的建设资金在使用上必须要进行更加严格的控制，有些资金需要按照工程的进度以及销售的进度来对其进行保证，而目前有很多房地产建设项目在建设的前期并未预留风险备用金，这样，就极易使得工程在施工中出现资金链的脱节现象。
4、工程分包情况严重
在具体的施工过程中，房地产开发商会为了使开发的成本降低，而采用甲方分包的方法来对工程实行分割，甚至会出现工程材料由甲方供货的现象，这样，在工程的施工过程中就有多家和主体施工单位平等的施工单位来对工程进行同场施工，从而就造成了工程协调的工作量加大的现象。
5、工程设计中的变更过多
对于房地产项目产品的客户来讲，是各个用户业主，而各个用户业主对产品的使用以及装饰设计都会存在不同的要求，所以，许多业主会在工程施工之前以及施工的过程中提出诸多的变更要求，从而使得工程设计变更频繁，工作量加大。
6、竣工验收阶段的问题严重
在工程竣工验收的阶段，由于房地产项目通常都是开发面积比较大的，所以，集中验收就只能够对普遍存在的问题予以发现，而对每一套住宅的个别质量问题来讲，就可能会出现漏查以及抽查力度不够等等一系列的问题。另外，竣工资料的编制比较匆忙，使得竣工图纸不能够把实际的工程情况清晰地反映出来，进而在使用过程中业务部门就会出现无从管理现象。
二、监理工作应解决的问题
1、监理人员应对合同法和招投标法非常熟悉，加强对其内容的继续学习，根据合同内容对工程施工项目进行严格管理。
2、监理人员应重视工程建设监理和承包合同的学习，根据这两个合同展开监理工作。
3、监理人员应对工程招投标中的计量清单进行严格确认，尤其是工程变更中的计量方式要按照合同规定严格执行。
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4、监理人员应对建设单位进行严格监督，严禁工程施工中随意转包现象的出现。对需要转包的工程部分，要严格填写报审表。总承包商需要对分包商的工程施工质量负责，并需要监理人员对工程验收。
5、监理人员应有统一的监理表格，方便对承包商施工质量的审查核定，定期向业主汇报情况。
三、提高房地产项目工程监理质量的几个有效途径
1、认真组织图纸的会审工作
在工程项目施工的准备阶段，图纸会审是必不可少的环节。一次有效的图纸会审工作可以很大程度上提高在建工程的质量，减少建设的工期，缩减工程投资。在集中组织图纸会审之前首先要发放到施工单位、监理单位等，让大家事先分专业找出图纸中存在的问题。在接下来的图纸会审会上，由总监理工程师对图纸中存在的所有问题进行整理、汇总并且进行专业性的讨论解决。
2、提前进行工程项目的招投标工作
监理单位提前介入工程项目的招投标工作，可以有利于提供给开发商咨询服务，同时从工程项目的建设特点出发，选择合适的施工单位。另外监理单位可以帮助建筑单位确定正常的施工期限，有利于开发商合理编制项目资金的使用情况，使开发商提前考虑到资金周转中存在的风险，更合理地安排资金的使用，是工程项目的实施在控制之内完成。
3、完善工程开工手续
为了避免建设单位在工程报建手续还不完善的情况下就进行施工，工程监理师可以在施工前利用书面函件，提出建议，要求建设单位要在报建手续完善后才能继续施工。在补全报建手续的过程中，监理人员要全面协助建设单位办理手续，这样既有利于监理人员掌握工程项目管理的主动权，又有利于后期项目施工的顺利开展。
4、慎重对待工程施工中的变更
在房地产项目的施工过程中，客户往往会因为自身的需要而对工程提出一些改变要求，监理人员在处理这类事情时需要谨慎，在处理变更时要根据工程的变更处理流程表进行。监理工程师处理变更时必须首先听取开发公司工程人员的意见，再附加上自己的看法，如果两者的意见不出现冲突，就可以对工程项目实施变更。这样的处理过程既能帮助监理工程师成功控制工程项目的变更对工程的质量、进展等造成的影响，同时也能全面考虑业主的意见。
5、尽可能减少项目施工过程中存在的建设单位分包现象
在工程项目施工的过程中，往往存在着建设单位将部分相对独立的工程，分包给其他施工单位进行同时施工的现象，可以很大程度上缩短工期。但是，这样会增加施工过程中的管理对象，不方便项目施工过程中的质量控制，给施工的协调工作带来困难。当工程项目的分包单位过多时，监理工程师应该针对这一情况给建设单位发出建议函，劝说建设单位不要违背施工合同。尤其是在工程屋面防水、门窗等具有重要使用功能的部位，供货单位的材料及设备等的质量需要严格把关，与施工单位的供货要求保持一致，并且监理人员需要当场对供货单位的材料进行验收，避免质量问题。
6、合理组织施工工期
建设单位为实现销售利润，在建设过程中尤其强调缩减工期，而忽视了在房地产项目中普遍存在的工程质量问题。面对这类问题，监理人员应该前期的审核工作中就对施工单位的施工作一个明确的计划，对可能出现的所有问题预留出适当的工期。在工程项目施工的过程中，监理人员要按照施工实际情况进行安排，使工程可以按照计划顺利进行。
7、加强竣工验收工作
房地产的项目施工完成之后，会进入项目验收工作阶段，这是工程质量控制中最重要的一个环节，而且近年来由工程验收引起的事件逐年增加。因此，在对工程项目进行验收时要逐项验收，针对每家住户设计一套验收表格，方便业主的信息反馈。
结语
总之，对于房地产项目工程来讲，监理工作是至关重要的，对于相关的监理工作人员来讲，必须要在以后的监理工作中不断提高自身的监理水平，认真把相关的规范以及一些专业知识进行不断的学习，从而来使自己真正成为一名合格的监理工程师。
参考文献
[1]黄如宝.建设工程监理概论.北京：知识产权出版社，2007.
[2]田金信.建设工程质量控制.北京：中国建筑工业出版社，2007.
论文作者:赵宏,孙晓梅
论文发表刊物:《防护工程》2017年第19期
论文发表时间:2017/12/8
标签：工程论文; 工期论文; 过程中论文; 建设单位论文; 房地产项目论文; 工程项目论文; 人员论文; 《防护工程》2017年第19期论文;