摘要：大多数房地产公司在进行房地产成本管理、控制过程中都存在成本管理脱节和房地产管理效果不好的现象。成本管理应当是全过程的管理，成本管理不应当仅仅局限于对物的管理，还需要强化对员工的管理。企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标。
关键词：房地产开发；项目；成本管理
引言
在房地产行业中，成本管理无疑是房地产企业发展的核心内容，其质量优劣将直接影响企业的发展和市场竞争能力。通过良好的成本管理可以很好地解决社会中房地产行业的浪费现象，有效地提高房地产经济效益和工程质量。伴随着新世纪的到来，在如今全新的经济形势下，房地产行业也在逐步走向整体化和完善化，行业内的竞争力也在逐渐提高，因此针对房地产行业提出一套更好、更完善的成本管理方案越来越重要。
一、房地产开发项目成本管理中存在问题
1.1房地产开发项目成本控制集中化
房地产开发企业在实施成本控制过程中大多数企业仅仅重视施工阶段成本控制，忽略其他阶段对房地产成本的管理，这也就导致企业成本控制缺乏有效性。房地产企业成本控制过于集中化，这样的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情况下成本控制的作用不大，企业成本并不能实现大幅度的下调，企业的资源利用程度也不能得到提升。房地产开发项目成本控制过程中虽然在企业项目开发前期投资决策阶段费用较少，但是直接影响到后期施工成本。部分房地产开发企业忽视了对于项目的成本控制，对设计费用进行压缩，导致设计方案不科学、不合理，不能够满足项目建设的要求，图纸出现错误等，这对于项目成本控制的影响是巨大的，房地产开发商应当对此问题重视，实施全面成本控制。
1.2房地产开发成本控制忽视开发进度
房地产项目开发过程中，房地产项目管理者对于项目开发进度认识程度不够，将项目进度视为一种摆设，成本控制需要企业根据项目进度目标实施控制。如果进度不符合预算管理目标，同样会导致企业成本的增加。房地产开发项目成本控制不到位往往会产生施工单位无法进行进度控制，这也就很难指导房地产开发项目的进行。如果不能按照既定计划将所开发产品推向市场，则有可能会导致项目面临十分大的风险，产品上市延迟，错过最佳销售期，从而降低销售额及回款额，增加财务成本支出，影响整个项目利润。房地产成本控制需要结合房地产项目进度实施管控，成本控制主要是针对房地产建设所使用的费用支出，每一个开发项目在施工之前都会进行前期的项目预算、项目管理、实施方案设计，这其中就包括房地产开发进度的目标设定。房地产成本控制属于全过程控制，房地产项目进度拖延将会导致企业成本的升高，企业的费用支出增加，反而不利于整个项目成本的降低。
1.3房地产开发项目存在质量问题
房地产项目开发往往追求性价比最高，但是大部分房地产开发建设过程中，成本越高质量一般越高，项目成本与质量成正比。房地产开发商为了实现成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有时就会产生房地产开发质量问题。不合理的成本控制不仅起不到管理作用，反而对整个企业的发展起到不良作用，引发工程质量问题。房地产项目开发成本控制过程中往往会产生质量问题。房地产项目质量问题主要表现在建筑结构问题、装饰问题、环境问题、主体架构、材料问题等。承包商在进行房地产项目成本控制过程中不注重设计环节、规划环节的成本控制，集中进行施工阶段成本控制，在施工阶段进行大幅度的成本缩减，这样就导致房地产建筑架构出现质量问题，装饰物品质量不高，建筑材料不符合实际建设要求。
二、新经济形势下房地产成本管理要点
2.1贯彻全面预算管理理念目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目成本的事先预测和控制，即进行全面预算管理，其需要结合自身的实际情况，制定相应适合自身企业发展的全面预算管理制度。全面预算的含义是在工程前期根据工程的实际情况，以资金为计算基础，全面计算工程所有项目需要的一切资金和成本估算。
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2．2建立目标成本管理制度企业的目标成本管理制度是事先控制好的，应根据事前确定的目标，在规定时间期限内完成相应的目标和要求，目标成本管理制度相当于一条主线贯穿整个项目，同时也是项目成本的一条控制线。关于目标成本管理制度的建立，笔者归纳其思路如下:(1)制定相应目标，将目标进行树杈法分解，体现出一层层的具体目标和实现方法;(2)通过相应的预算，将任务分配到实际执行的部门，分别完成相应的工作，把目标体现在实际的行动上;(3)总结得到的实际结果，与早期制定目标进行对比;(4)得出数据，分析差距，总结原因，提出相应的解决方案。
2．3建立企业开发产品的设计标准房地产是一种特殊的消费品，其与一般工业生产的商品有很大的差别，普通的商品基本生产周期较短，且消费者更换周期较短，而房地产则不然，其具有位置固定、耗资较大、完成工期较长、消耗人力较多等特点，因此对房地产的设计一般需要注意产品质量和外观，最重要的是地理位置的选择以及周围的环境。总之，房地产开发工作一定要注意上述众多问题，不然可能会直接影响房地产开发的经济效益。
三、优化成本管理的建议
1．做好前期成本测算
前期准确的成本测算是房地产企业后期获益的关键。房地产企业成本管理工作的起点就是对一个项目的成本测算，一个明智的决策可以让项目获得高额利润。房地产拍地的决策不能仅凭决策者主观臆测，应当对拿地以后的项目成本进行完整有依据的核算，降低决策的风险，避免销售利润微薄、占用资金的现象发生。
2．强化合同管理
房地产成本中期控制主要是通过严控招投标管理和合同管理，尽量减少工程变更签证，这样可以有效解决工程造价不受控。房地产企业发生合同纠纷和施工索赔会增加工程费用。所以，房地产企业应当加强法律意识，明白合同是受法律保护的文件，不得随意变更。同时，提高企业拟定合同质量，对合同中的条款充分沟通，对合同用词仔细斟酌，严密推敲，以此来保证合同的顺利履行，减小意外成本。通过实施合同管理强化中期控制，为房地产企业施工减小风险和成本。
3．控制工程成本工程
成本是建筑项目成本的主要组成部分，占总成本的一半，主要包括物资，分包成本、室内装饰等部分组成。对这一主要构成部分进行控制是实施成本管理的关键。第一，尽量使用具有相同功能的新材料来代替昂贵的材料，研发更加节省人力和物力的新工艺来减小工程成本。第二，成本控制目标一旦确定，各部分应当立马拆分成本，将其细化为具体的成本控制指标分别控制土建、安装、消防和弱电等不同的工程的成本。各个不同工程根据自身的目标对材料进行选择达到成本控制目标。第三，在采购和招标过程中坚持货比三家原则，加强对采购方或者分包商的资格审核、公开考核，将公平公正融入到整个过程中，降低成本。
结语
至此，房地产企业项目的成本管理就在一个较为清晰的思路下展开，注重事前、事中和事后的整个过程的所有各类成本的管理。在这种管理思路下，成本管理将贯穿于整个项目周期，由粗放式转为精细化，分析各阶段成本性态，分析在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点分别管理分别控制，最大限度地降低房地产企业项目开发的总成本，提高行业成本的管理效率，增强房地产企业的市场竞争力。
参考文献
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论文作者:司振华
论文发表刊物:《基层建设》2017年第29期
论文发表时间:2018/1/4
标签：成本论文; 成本控制论文; 成本管理论文; 项目论文; 房地产论文; 目标论文; 房地产项目论文; 《基层建设》2017年第29期论文;