摘要：在中国宏观经济政策和日益激烈的市场竞争背景下，房地产公司逐渐从黄金时代转向白银时代。所谓的“白银时代”意味着市场将继续增长，但整个行业周期将进入一个新的阶段，在新的阶段，受房价调控影响，必须提高管理水平，合理有效控制建设成本，以赚取更可观的利润。在这个阶段，中国房价上涨的空间正在缩小，利润空间越来越有限，因此成本控制在最大化企业价值方面发挥着越来越重要的作用。本文以房地产企业成本控制的理论基础为出发点，简要阐述房地产项目成本管控的重要性，并针对房地产开发项目在实际运作过程中控制成本的关键点及难点进行分析，结合房地产开发项目特色，提出了房地产全过程成本控制的一些有益建议。
关键词：房地产开发；成本控制；重点难点
引言
房地产开发建设成本控制主要集中在工程设计和工程建设阶段。工程设计框定了项目建设的整体成本水平，设计方案的优略对项目成本影响深远；工程建设管理是成本控制的重要过程，施工过程中工艺、工序、工法及施工组织是否合理，在很大程度上决定了开发建设成本的高低。因此，在项目的早期阶段即设计阶段，公司必须做好成本控制；在工程建设阶段控制施工过程中的关键工序，严格控制管理工作，实现成本控制的目标。
1、房地产企业成本管控的重要性
如果在同一市场上，只要销售价格的差异不明显，可以在不影响产品质量、服务质量和品牌性能的情况下优化成本，即使需要通过价格竞争获取市场份额，具有成本优势也势必更具市场竞争力。有效合理的通过建立全面的成本控制体系，我们可以间接地将房地产开发企业的发展过程、运作模式和内部控制中的薄弱环节联系起来，对提高企业整体管理水平具有至关重要的意义。
2、房地产企业成本管控的主要内容
项目的投资决策阶段是开发过程的重要组成部分，企业在投资决策阶段的主要成本管理行为包括详尽的市场及场地调查分析、严谨的经济测算分析、客观的SWOT分析等。
项目拿地阶段成本管理主要是土地强排分析、拿地成本分析、拿地策略研究。通过土地强排，充分挖掘土地价值，确定土地最佳经济技术指标；通过拿地成本分析，控制拿地最高价格；通过研究拿地策略降低获取土地的成本。
设计阶段和工程建设阶段是成本控制的重要阶段：在设计阶段进行优化工作对于项目开发建设的成本控制非常重要，可以说设计阶段是控制开发成本的领导者。在这个阶段，设计师应该与营销部门、设计部门和成本部门保持密切联系，营销和设计部门都必须满足市场要求，展示产品设计的技术可行性，并加强设计图纸的审查，以实现最大的设计优化。工程建设阶段成本管控旨在项目工程建设投资可控，按图施工，减少设计变更，合理施工组织，安全、质量、进度同时抓，确保项目建设可控。
3、房地产开发企业项目成本管理有效策略
3.1、投资决策环节
项目的总体方向由投资决策过程决定。首先，选址的主要条件是必须适应一般的城市规划；其次，应考虑环境因素、现状和地理因素；最后，充分掌握地块范围内地下管网的排布情况以及地块周边配套设施的建设、规划情况。投资决策阶段要认真详实的针对区域市场进行调查分析，包括区域房地产市场、土地市场、建筑市场以及客户群分析，为项目的开发建设预测提供充分的数据支撑。
3.2、设计阶段成本控制
设计是房地产开发项目的灵魂，在设计阶段，开发商要综合考虑设计方案的可行性与成本情况。开发商在充分认识市场、了解市场的前期下对设计方案进行取舍，构建性价比最高的设计方案。同时，施工图设计要做到限额设计，并寻找第三方设计咨询机构对施工图进行优化，以此来控制项目建设的整体成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3.3、招标阶段的成本控制
在选择承包商以及材料供应商时，尽量采取公开招标的形式，这是控制整个项目的最重要的手段。在招标过程中，与供应商竞争并确保最优价格，特别是对具有重大影响的关键项目，要求将较大的承包商和材料供应商纳入总表。在招标过程中，项目管理部门和成本部门应仔细检查图纸，避免后期设计的频繁变更，避免项目变更引起的索赔。在评标过程中，相关工作人员需要对每个招标单位的招标文件进行详细分析，禁止发生低价中标和发生代价高昂的索赔相关事件。更好的利用工程量清单：房地产对象设计的每单位价格可以直接与每单位市场价格进行比较，并且每单位价格中可用的水分被移除，漏洞被封锁，此外，还可以控制因设计变更而导致的项目价格上涨等因素。在项目招标过程中，不仅要引入竞争机制，还要降低项目总成本，确保施工对象依法建设。在采购原材料的过程中，为了进一步保证中标的合理性，防止不合理报价的发生，要充分开展市场询价，掌握市场情况，同时防止串标现象。
3.4、项目建设阶段
项目的建设阶段是项目投资实施中的一个具体环节，是建筑材料之间的联系，是整个项目成本管理中最困难的部分。在建设住房项目的过程中，应该完成以下几个方面：第一，加强参与单位的沟通和协调，控制建设沟通的投资成本。二是通过施工计划优化和控制施工成本。三是严格按照项目建设程序及制度办法解决施工中出现的问题。四是严格控制住房工程合同的变更，加强对施工现场签证管理的检查。同时，房地产行业是抢时间、抢市场的系统工程，这就要求开发企业对项目前期工作与建设工作做好衔接，保证项目开发全过程顺畅，尽早实现开发项目达到预售条件，抢占市场先机的同时获取较好的现金流，以此降低资金成本，缓解资金压力。
3.5、竣工验收与交付使用阶段
在验收阶段，承包商必须按照相关合同规定的时间提交结算申请，开发企业进行彻底检查。包括辅助工程的建造成本，计算成本的不同标准，配额申请，更改设计的签证，材料的使用，材料价格的差异等，以避免由于计算重复或错误导致的不准确工程价格。在验收完成后，业主必须立即、全面、明确地将合格的财产和设备转移到物业管理公司，以便物业管理公司能够及时管理并始终处于良好的工作状态，从而减少企业的资源浪费。
3.6、健全成本管控考核体系引入专业人才
建立评估机制以控制成本，然后在确定目标总成本后将其分解为每个业务单位成本。有效控制开发过程中责任成本的项目经理应该获得额外的激励；在开发过程中因成本超支而无法获得预期利润的项目经理应受到处罚；让每个项目经理在项目的开发和运营过程中始终对成本进行控制。同时，作为一家希望在房地产领域做大做强的公司，它还必须引入和发展人才，设定目标，提高所有业务部门的成本控制意识，并将成本管理战略与公司整体战略紧密结合。
结束语
房地产行业竞争激烈，项目成本控制和公司治理可以保证房地产的有效竞争，但企业不应该关注具有经济效益的建筑物质量，应该关注客户的差异化需求和质量要求进行建筑施工。因此，房地产企业应该清楚地了解建筑成本和质量、开发时间和资源之间的关系，提前预防安全领域的严重事故，尽可能缩短建设周期，确保整个建设项目安全、高质量开发的同时，做到成本最优，确保项目开发成本和施工期间发生的费用受到合理控制。在控制成本时，企业必须按照相关法律法规有效规避市场风险、政策风险，减少企业不必要的浪费。在这个过程中，企业必须通过科学合理的手段，进一步加快投资回收，增加投资回报，降低企业财务成本，保证企业在市场中健康竞争，获取更多利润和经济效益，从而增加企业的实际收入，保障企业健康可持续发展。
参考文献：
[1] 尚伟娜.房地产开发设计管理阶段成本控制分析[J].居舍，2018（32）：134.
[2] 张凯.房地产企业成本管控研究[J].中国集体经济，2018（33）：79-81.
[3] 林慧静.房地产开发企业成本控制重点难点问题探析[J].财会学习，2018（30）：99+101.
[4] 蒋亿雯.房地产开发企业融资问题及管理策略分析[J].时代金融，2018（30）：266-267.
[5] 王丹.关于国有房地产开发企业项目定价的维度探讨[J].中国市场，2018（31）：133-134.
论文作者:贾坤辉
论文发表刊物:《基层建设》2019年第3期
论文发表时间:2019/4/23
标签：成本论文; 阶段论文; 项目论文; 成本控制论文; 过程中论文; 市场论文; 企业论文; 《基层建设》2019年第3期论文;