“假按揭”的法律定性及其风险防范，本文主要内容关键词为：风险防范论文,法律论文,假按揭论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近几年随着我国商业银行住房按揭贷款的快速发展，“假按揭”风险也逐步浮出水面，使银行按揭贷款的风险防范和控制面临着严峻的挑战。
1“假按揭”行为的表现特征
1.1 无购房事实按揭
即开发商通过其内部员工，关联企业员工或甚至伪造假身份证，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用，造成银行资金风险。
1.2 返租按揭
即开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。
2“假按揭”行为的法律定性
“假按揭”事实上是一种民事欺诈行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现“假按揭”，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。
如果开发商和购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实，或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还，则构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》及相关规定的有关规定在此类“假按揭”中，开发商和与之串通的虚构购房者应受到相应的刑罚处罚。
3“假按揭”行为对银行的危害
3.1 正常按揭风险分析
正常的住房按揭涉及了三方主体、三个法律关系。三方主体是指按揭人即购房借款人、按揭权人即银行、第三人即房地产开发商；三个法律关系是：按揭人和房屋开发商之间的买卖合同关系、按揭人和银行之间的抵押贷款合同关系、银行和开发商之间的担保合同关系。在正常的住房按揭贷款中，购房借款人具有真实的购房意愿，并且已经支付了一定的房屋价款（首付款），因此相对而言其违约成本较高，在通常情况下，购房借款人不会轻易放弃供房，并且一旦其不能归还贷款，银行还可以通过处分抵押物（房屋）、将抵押物变现、寻求开发商的连带担保责任等途径弥补银行损失。因此，风险相对较为可控。
3.2 “假按揭”风险分析
“假按揭”中三方主体及三个法律关系形式上依然存在，但由于购房借款人的购房意愿不真实，或就高价部分贷款意愿不真实，其还款资金来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款。致使银行面以下风险：
1.处置抵押物风险
为了尽可能多地套取资金，“假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高，尤其是返租按揭中，其房价往往是实际房价的数倍，即使贷款抵押物处置成功，所得款项也不能足额清偿债务；再加上一手房和二手房之间的差价及拍卖处置时众多环节的审查和核实，消耗大量人力物力，最后导致银行通过处分抵押物弥补损失的可能性很小，如果开发商抵押的房屋为未竣工的预售房时，银行的受偿风险将更大。2002年6月27日，最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此，在这类情况中，银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿。
2.开发商担保责任风险
开发商与银行签定的《合作协议》中一般有阶段担保责任或回购义务的约定。但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。“假按揭”风险出现时，开发商往往已出现严重的支付危机或已携款潜逃，此时寻求开发商承担担保责任已不可能。
3.购房借款人还款责任风险
从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制极不完善，个人的支付能力也千差万别，除了上海建立了个人资信登记系统外，其他城市的个人资信登记系统仍是空白，因而个人财产很容易被转移、隐匿，所以要从执行个人的财产中弥补银行资金损失，效果是不佳的。特别是遇到开发商买通无业游民，以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，银行根本就无法找到真正的购房借款人，更不可能要求个人承担还款责任。因此银行很难通过有效途径挽回损失。而且“假按揭”贷款一般涉及资金巨大，造成了巨额资金风险，形成大量不良贷款严重影响银行资产质量。同时，由于银行发放的按揭款项被挪用，并未真实地投入到正常的房地产项目之中，导致按揭楼盘不能按期竣工交房；或由于资金被挪用，造成所建房屋质量低下，其他真实按揭购房人与开发商发生纠纷，使真实购房人停止供楼，引发银行新的贷款风险，形成一系列恶性循环。
4“假按揭”风险的防范措施
4.1 进一步完善房地产贷款管理制度
中央银行定期对各商业银行的房地产信贷业务进行严格检查，监督商业银行认真落实房地产信贷管理政策，避免由于商业银行不良竞争而给“假按揭”提供生存的土壤。
4.2 商业银行应从以下几个方面着手
1.充分重视贷前审查
(1)认真审查开发商的资信能力，“假按揭”风险的直接形成原因是开发商的经营理念和资金周转不灵，通过套取贷款周转，为此银行经办人员应提高风险意识，严格审查开发商的资信情况，选择与实力雄厚，信誉良好的项目开发商合作。除了对企业本身的财务状况，债权债务有充分了解之外，还应对该企业法定代表人或重要关系人的个人情况进行一定的了解。因为企业法定代表人或重要关系人的行为将直接影响企业的运作及资金运用。
(2)重视对房产项目的选择。楼盘的优劣将直接影响其房屋的销售，而销售情况则与该项目公司的资金周转密切相关。因此银行经办人员应仔细调查按揭房产项目的地点、结构、地理环境、预售情况、类似房产的价格及销售等情况，在综合分析房产项目的优劣后，选择好的房产项目进行合作。
(3)落实开发商办理按揭合作的相关手续。银行经办人员在审查相关证件的同时，还应积极为房产部门联系，核实手续的真实有效性，确保按揭抵押贷款手续合法有效。
2.注重对购房者的识别和判断
(1)直接对购房者办理按揭业务。摒除代理购房，要求购房者本人前往银行办理手续是应提倡的一种业务模式，这对有效防范“假按揭”会起到一定的积极作用。
(2)综合分析项目按揭情况，防止按揭欺诈。银行业务经办人员如果发现购房交易中出现以下情况，应提高警惕：一是同一楼盘大部分业主一人购买多套住房，购房价格大大超出同类房屋价格，按揭贷款金融较大；二是不同的借款人，但预留的联系电话和地址相同；三是同一楼盘大部分业主身份证号码相近或居住区域相邻；四是在与业主交流中，发现现房的大部分业主并未入住，期房的业主不了解或不关心楼盘质量甚至房屋面积、房屋价格、地理位置、周遍环境等；五是大部分业主贷款金额一致、贷款期限较长、还款时间集中统一。
3.审查购房者的信用程度
(1)银行经办人员要合理延长与按揭申请人的谈话次数和时间，利用谈话技巧、从中判断借款人购房的真正意图及买卖交易的真实性和可靠性；
(2)确定适当的个人资信评定标准和评定工作程序，逐步实现对个人住房贷款申请人资信工作的科学化、标准化和程序化。
4.做好按揭贷款合同的签定和抵押登记工作
为有效维护银行利益，在与开发商的合同协议中，明确银行对开发商资金运用的监督权利，尽可能要求开发商在银行开立专户，明确借款人与房产商之间的买卖合同关系及“假按揭”行为的法律责任，并对合同进行公证，确保其直接强制执行的效力。此外，银行业务经办人员要按照法律法规规定，及时到房产部门办理抵押登记手续，领取他项权证或做好抵押登记备案手续。
5.严格落实贷后管理
(1)密切关注开发商情况，对按揭款项的资金运作进行严密监管。
(2)关注楼盘情况，一旦发现楼盘销售出现纠纷或销售异常或遭到司法措施查封等，要及时报告并采取相应措施。
(3)建立定时回访制度，通过打电话、实地走访等多种措施，连续关注购房者的相关情况，及时发现和防范风险。
5“假按揭”风险的化解措施
1.调查开发商和购房者的其他财产线索，密切关注企业法定代表人或购房者本人去向，严防其转移资产或携款潜逃。
2.向开发商和购房人寄送《律师函》和《催收函》进行催收，强调其行为的刑事处罚后果，通过刑事威慑作用，督促其尽快筹集资金归还贷款。
3.直接向法院申请强制执行公证债权文书。
4.如有必要，应积极向司法部门兴报开发商和购房人的贷款诈骗行为，追究其刑事责任。
5.实施风险代理，银行委托实力雄厚的中介机构处置“假按揭”疑难杂症不良贷款。