摘要：伴随着市场经济开放程度的不断深化，国内的房地产行业也迎来了新的春天，房地产行业逐渐成为当前我国经济发展的重要主导力量。在新一轮改革方案的大背景下，现阶段国内的不动产登记制度也开始进入到一个重要阶段，同时不动产测绘管理体系也变成各个测绘单位以及登记部门的关注对象。虽然经过长期的发展，我国的房地产测绘管理方面取得了一定的成效，但是其间仍然存在着诸多问题并未得到有效地解决。文中对于当前国内房地产测绘管理体系的现状进行了简要论述，并针对其间存在的问题给出了一些有效的应对方法，以供相关从业人员进行参考、借鉴。
关键词：不动产登记机构改革； 房地产测绘管理体系； 应用探究
引言
城市化进程的推进也加快了我国房地产行业的发展脚步，人们对于房地产的需求也在不断提升。各种新式的城镇化建设也成为了今后我国经济发展的动力来源，房地产行业作为先导性、根本性的基础产业，在住房、以及工、商业房地产需求方面也开始逐渐释放。在2017年国务院推行的改革方案中提到将房屋、林地、草原、土地等方面的登记工作进行整合，这条政策的推行对于房地产行业的发展具有重要影响。当前房地产开发商与消费者的矛盾纠纷呈现出逐年上升的趋，人们对于小区的环境问题、房屋质量、建筑面积以及界址等方面也变得更加重视，而导致这些问题出现的原因就是因为不动产测绘技术与管理方式存在问题所引起的。
1不动产测绘的定义
不动产（俗称为房地产）指的是拥有明确权属的土地以及其上建筑物的统称。不动产测绘（也称之为地籍测绘）是采集与明确不动产的位置信息、数量规模、归属权以及建筑特征等方面的信息，为不动产的税收、城市发展规划、产权明确与管理等不同功能提供重要的资料与定位系统。除此之外，不动产测绘有一个明显的特性，就是严格依据国家的法规政策以及测量标准进行测量，测量结果具有法律效应；不动产测绘完成后所得到的结果必须要经由相关机构进行审查、核实之后才能够确立产权，并且享有物权法的保护。不动产测绘主要包括了地籍调查、地籍测绘、房产图测绘、面积量算以及变更测量这几个部分构成。
2当前国内房地产测绘管理体系中存在的问题
2.1房地产测绘市场化
现阶段国内的不动产登记模式过于分散，不动产测绘机制也从早期的测管一体变成测管分离，造成当前的不动产测绘管理模式过于市场化。依据当前房地产测绘市场的法制条件与市场环境，暂时是无法构建出一个公平、公正的竞争环境。例如说入行门槛低，同一个城市内出现好几家测绘公司，这些小公司的人数通常只有几个人，整体实力严重不足；此外这些小型测绘公司只重视业务推广，整个市场频繁出现恶性竞争；整体专业技术能力差，测绘质量低。
2.2现行测量规范不明确
许多房地产开发生在分发楼盘广告的时候，通常都会注明“买一层送露台”、“买房就送超大飘窗”、“超大户型90.8m2，轻松扩三房”等相关内容，这些广告所宣传的内容其实是开发商钻了测量规范的空子。国家自2012年6月分颁布了《房产测量规范》之后，全国各地也开始推出一些行之有效的管理细则。但是各种新型建筑工程材料的使用，建筑形式与建筑风格也开始往多元化方向发展。而测绘规范中的内容却并没有涉及到当前的新式建筑。比如说飘窗，在《房地产测量规范》当中就并未提及，而在一些省、市的房屋建筑面积测算条例当中只是进行了一些简单地概括，导致许多开发商在楼盘设计中将飘窗作为赠送面积，而这些面积是并不计算在建筑面积之内的。
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2.3测绘人员的专业水平与职业素养有待提高
一些原先在房地产登记部门工作的人员转型后所成立测绘公司，这类公司对于物权登记以及相关事务的理解较为全面，这些人无论是在责任心与业务水平方面都较好，也了解房地产测绘结果对房地产登记部门的重要性，房地产测绘的理论知识与现场实践能力相对较好；社会上的一些测绘公司的测量人员虽然也是测绘专业出身，但是这些测绘人员当中绝大多数并没有经过系统化的培训与专业的学习，也没有经过长时间的实践，对于测绘成果的重要性也并不了解，而且这些测绘人员的实际操作能力差。
3房地产测绘管理体制的有效措施
3.1构建可行性高的测绘管理机制
随着不动产统一登记政策的落实，当前国内不动产测绘业务水平也得到了显著的提高。由于国内的房地产测绘行业起步较晚，当前国内房地场测绘市场仍处在发展阶段，因此必须要以求实的态度，循序渐进地面对房地产测绘行业的市场化发展。同时房地产测绘应当要结合当前市场的需求，确保市场化能够以有限开放的形式往专业、合理、有序的方向前进。
3.2制定一套健全的测绘规范
对于房地产测绘管理体制而言，房地产测绘规范必须要不断完善，适合建筑市场发展的同时也能够具备良好的操作性。可是房地产测绘规范的推行往往都比房屋建筑形式的发展要落后，这也导致测绘部门处境尴尬，测量部门只能依据测绘标准进行测量，可对于不断变化的测绘对象却毫无办法。如果能够制定出一套将当前测绘市场中的已登记部门、规划部门等方面融合为一个整体的“问题协商”机制，就能够将各种房地产测量当中规范不明的、新出的问题进行解决，从而保障房地产测绘市场的公平性、公正性，促进测绘行业的顺利发展。
3.3引进新型测绘技术
相较于过去，当前不动产登记的对象与规模也变得越来越大，传统的测绘设备无论是在测量精度或者广度上，都已无法满足当前房地产测绘工作的需求。各种新式的测量技术（比如航空摄影、卫星定位、遥感技术等等）替换了精确底低的地面测绘技术，新型的数字地图和GIS技术也淘汰了传统的线化地图。这些新式技术的运用，需要政府以及社会各方面的支持与规划。确保有限化的测绘市场可以有效地利用这些资源。统一化的不动产登记内容所涉及的范围较广，必须要引用GIS系统进行支持。采用GIS系统的优势是能够自由地运用地理空间来精确掌握不动产的各种属性，而且测量的效率也更高。值得注意的是，在使用GIS系统时测量单位所使用的数据格式必须要与登记部门的管理系统相一致，并且不动产在空间定位设置上也要通过测绘人员到现场进行采样。
3.4强化测绘成果的管理
测绘成果质量管理是测绘单位的发展基础，对于不动产登记部门的正确性也有重要意义。按照《房屋测量规范》以及《测绘成果质检及验收》中的要求，测绘成果必须要严格按依据流程标准进行二级检查与一级验收。为了能够有效地实现质量控制，测绘部门必须要采用ISO质管机制，对不动产测量的过程与方法进行细节化，并全程安排专人进行跟进以保障测绘成果的真实性与可靠性。
4结语
综上所述，在当前不动产登记机构改革的趋势下，应当要全面性地了解不动产测绘单位与登记机构的关系，在保障不动产物权登记的质量不受影响的同时避免发生房地产业与业主的纠纷。此外还要积极地面对测绘管理的市场化发展，构建完善的管理机制，只有这样才能够为我国的不动产登记提供保障。
参考文献：
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[3]蒋建方，瞿文君.房产测绘及其档案管理初探[J].中国房地产，2015（03）：155-168.
论文作者:王艳
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/11/17
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