（中建七局第二建筑有限公司，安徽合肥230000）
摘要：本文通过分析我国传统商业地产的现有融资模式，指出其当前存在的问题，同时提出了一种新的融资模式，为将来进一步分析我国商业地产融资模式可供发展及改进的地方指明方向。
关键词：商业地产；现状；融资；新模式
前言
随着我国针对房地产行业的宏观调控政策作用不断凸显，原先我国房地产公司常用的融资渠道（例如国内贷款、自筹资金及利用其他资金等）的融资条件越来越严格，房地产开发企业所面临的资金压力越来越严峻，尤其在商业地产，由于其资金需求量大，融资问题成为各大商业项目开发商的心头大石。
1我国传统商业地产融资的主要模式
目前我国许多大型房地产开发企业既在做商业地产，又在做住宅地产，另外还有一些商业地产开发企业也是由纯住宅开发企业转型而来，这些企业在融资模式上主要还是在利用传统模式融资，例如银行贷款、上市融资、债券融资及项目融资等。
1.1银行贷款
银行贷款是房地产企业最常用的融资方式之一，但也是最重要的一种。房地产企业目前常用的主要有信用贷款和抵押贷款。信用贷款主要依据房企的曾经业绩、项目前景以及过去的信用记录来确认额度及是否发放，同时需要第三方给予该房企信用担保。抵押贷款需要房地产企业以其资产作抵押物，包括土地产权、开发权或房地产建筑物做抵押。就我国目前来看，银行贷款仍然是房地产企业的最主要融资来源。2013年国内房地产行业资金来源合计为122122亿元，其中国内贷款为19673亿元，占比为16% 。近年来我国房地产企业资金来源情况如下表所示：
从图中可以看出，我国房地产企业资金来源于银行贷款的金额在2009年前呈递增趋势，其中在09年增加额较多，这与当年我国的四万亿经济刺激政策有关。但是，我们也可以看到2009 年后的2010～2013年，银行贷款占比下降较快，这是由于我国宏观政策调控房地产行业所致。
1.2上市融资
上市融资的优点在于可以较大规模融资，不仅不会给企业带来还款压力，企业可以长期使用，同时改善企业的资产负债表。对于商业地产开发这类需要较大规模资金的项目，比较适合利用上市融资。然而发行股票上市并不容易，不仅对企业资质有严格要求，而且申请上市的过程相当繁冗，同时也要付出较高的成本。正因为这些因素，使得很多房地产开发企业无法利用上市融资来满足其融资需求。经过数据查证，到2013年底，沪深上市房地产公司仅135家，大陆在港上市房地产公司仅45家。
1.3债券融资
债券融资的优点在于债券融资成本比上市融资低，同时不会分散公司股权，产生分散企业控制权的风险。如果债券利息率低于企业的税前利润率，还可以实现财务杠杆效应，增加股东利益。不仅如此，债券利息还可以抵税。但是在我国，由于对发债企业的要求较高，我国能满足发债要求的企业较少，同时，我国债券市场运作机制还不够完善，品种以及交易方式都有待丰富，保障机制也待完善，这些都构成了我国房地产企业利用债券融资偏少的原因。
1.4项目融资
房地产企业在开发新项目时，往往会单独成立一家项目公司，以该项目公司对项目进行开发等一系列操作。项目融资就是以项目公司的股权质押或者公司资产抵押的方式来贷款，并以项目公司未来收益作为还款来源。
2我国传统商业地产融资存在的问题
从我国目前商业地产融资的状况分析，存在的问题主要在以下几个方面：
2.1融资渠道较单一
目前我国商业地产的融资渠道不多，从表1中就可以看出银行资金在房地产资金来源中独占鳌头，在商业地产开发中银行贷款基本上参与了整个过程。另外，我国目前商业地产的运营管理还不够成熟，各地已出现商业地产开发过热的势头，再加上电商的竞争，各地已显现出商业地产空置率上升的现象，一旦现金净流入出现问题，就会提升银行坏账的风险，银行的不良贷款增加。
2.2融资与运营相互制约
商业地产项目的成功，主要体现在该商业地产在运营阶段是否实现了品牌及经济效益的最大化。如果不能保持该商业项目规划和运营的整体性，将很难实现效益的最大化。但是，从我国商业地产的实际运营情况来看，由于融资额度及时间限制，很多房地产企业在地产建成之后将其整体分割出售或者出售一部分，目的为了尽快偿还贷款或其他中短期融资，然而却破坏了该商业项目规划和运营的整体性，改变了它的运营模式，导致该项目的价值大打折扣，对项目后期的持续健康发展和利润的实现造成了不良的影响，使整个商业地产未来的净现金流量减少，利润率降低。同时房地产企业的信用评级也会因此受到影响，形成了恶性循环。
2.3缺少针对商业地产特点的融资方式
商业地产作为一种有别于住宅地产的物业类型，有其独特的融资要求。在我国现阶段金融市场上，还比较缺乏针对商业地产融资特点的融资方式。首先，银行贷款的设置针对住宅地产开发的比较多，很难满足我国商业地产发展的资金需求。其次，虽然目前国内已经有了住宅抵押贷款支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等融资方式，但商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）这种模式，目前在我国也还只不过是理论上的引入，在我国广泛应用还有待时日。此外，对于国际上比较符合商业地产融资特点的房地产投资信托基金（REITS），我国现在也还停留在私募形式上，业务主要方向也不在商业地产这块，主要集中于住宅地产开发，并且这种私募形式的资金在我国暂时还不能满足商业地产发展的需求。
3商业地产融资新模式研究
现今网络已完全成为我们生活中不可缺少的成份，与我们息息相关甚至是颠覆了我们传统的生活方式，获取信息的渠道、办公的方式、购物的方式等等都已发生彻底性的改变。地产行业在经过拐点进入一个蜕变期中，大多数房地产企业的资金周转进入一个相对困难的时期，一是因为向银行借贷困难；二是因为民间借贷资金成本较高。那么是否可以将融资的眼光转向网络经济，设想一种网络融资模式呢？其可行性有以下几个方面：
3.1互联网经济现今日益庞大的规模及快速增长的速度
根据《iResearch-2014年中国网络经济年度监测报告》的核心数据显示，2013年，中国整体网民规模为6.18亿，网络经济整体规模达到5956.4亿元，电子商务市场交易规模100720.5亿元，第三方互联网支付市场交易规模达53729.8亿元，并且预计到2017年交易规模将超20万亿元。并且在互联网经济如此的发达今天，未来的经济趋势必然是网络和实体经济的相结合。
3.2超便捷的操作方式
这主要是指网络的便捷程度，一是通过网络对融资项目的推广异常方便；二是网络支付的超级便利，网银、支付宝、手机移动支付，随时随地的支付已融入我们生活成为了其中一部分，便捷性毋庸置疑。
3.3个人闲散资金投资方向
由于新的增长动力源尚不明朗，股市、资金等金融投资回报率不慎理想，房地产的黄金时代确实已然过去，但较其它投资比较来说仍是较好的方向。
3.4国家政策方面
随着国家政策对金融监管的进一步放松，以及互联网金融越来越大的影响，金融业的竞争日趋激烈。这些趋势可能会逐步侵蚀利润，使金融机构利用信息技术降低成本、开拓新网络市场的紧迫性更为突出。
3.5融资先例可循
支付宝、余额宝、娱乐宝等这些先例模式可供参考查询，特别是娱乐宝这种专门针对特定项目的网络融资很具有参考价值。2014年上半年，阿里巴巴推出两期“娱乐宝”众筹项目，网友可以投入100～2000元不等资金就可以投资电影，推出号称“普通人也可以投资拍电影的愿望”，众筹项目包括《小时代3》、《老男孩之猛龙过江》、《狼图腾》等热门电影，共筹资约1.65亿元，仅第一期就有共22.38万网友参与投资，4天时间便售罄，速度之快令人目瞪口呆。
3.6融资成本低廉
交通银行首席经济学家连平介绍，目前上海地区小企业和个人经营性贷款利率达18%，另外代销费、咨询费、顾问费等各环节手续费还有3%，且要求当月起还本付息，最终利率远高于20%。根据腾讯·大申网报道中小企融资成本大概是借银行1元需付出0.16元。而娱乐宝给出的收益为7%，同时网络融资避免的很多中间环节直接面对网民，其融资成本应会低廉很多。
4结语
目前，我国还缺少适合商业地产融资需要的融资模式，我国商业地产融资面临着许多困难，也就出现了上述所提到的融资与运营相互制约的问题，使我国商业地产的健康和可持续发展受到严重影响。因此，在新常态的大环境下，迫切需要发展适合我国商业地产融资需求的新的融资模式。
参考文献：
[1]孙晓玲．浅谈楼市政策调控后商业地产的融资模式[J]．现代经济信息，2011（08）
[2]葛瑛．我国商业地产发展的现状研究[J]．中国城市经济，2011（02）
[3]王秀玲，李文兴．我国商业地产现状与发展趋势[J]．建筑经济，2011（12）
论文作者:卜华周
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年8月上
论文发表时间:2016/8/16
标签：融资论文; 商业地产论文; 我国论文; 项目论文; 模式论文; 房地产企业论文; 资金论文; 《建筑建材装饰》2015年8月上论文;