摘要：随着我国开放经济条件的深入推进, 房地产市场也迎来新的机遇和影响。面对复杂多变的开放经济, 房地产市场应当实现持续健康发展成为了探讨重点。本文对房地产市场所受到的影响进行概括, 基于我国实际情况提出了几点发展策略, 旨在更好的推动房地产市场持续健康发展。
关键词： 开放经济条件; 房地产市场; 发展策略;
一、开放经济条件下房地产市场受到的影响
1. 区域经济开放对房地产市场的影响
当前我国各个区域的房地产市场都存在较为明显的机制先天不足、发育较晚的问题, 这导致当前住房出租、售卖的价格都相对较高, 保障性住房供不应求, 当然这也为我国房地产市场创造了较大的发展空间。另中西部地区相较于东部地区房地产整体相对较为落后, 但东部地区普遍存在房价收入比不合理, 普通家庭无法负荷房价压力。同时住房市场供需不均衡也是导致各个区域房地产市场矛盾的主要原因, 经济适用房与普通商品供不应求, 但高档商品房的建设量却更大, 需求结构不匹配与盲目开发形势严峻。
2. 经济全球化对房地产市场的影响
在经济开放程度持续递增的影响下, 我国迅速进入到了经济全球化中心, 这使得各个地区、国家的金融市场与我国房地产市场之间形成一个联动关系, 并且随着开放程度的增加, 其分化程度越加显著。
3. 汇率对房地产市场的影响
汇率对房地产金融带来的影响, 主要是由于当汇率在实现市场化之后, 其汇率不再处于固定不变的状态, 而是呈现为频繁、不规则的持续改变, 并且无法收到货币当局的有效管控, 资本项目以及经常项目的开放也使得国内外资本交易规模以及价格都更为自由。为此, 汇率对房地产市场造成的影响, 实际上就是由汇率波动来实现的。就当前我国房地产市场的实际情况来看, 汇率波动所带来的影响相对较大, 不管是人民币是处于升值阶段, 还是处于贬值阶段, 都会加重房地产开放的金融风险, 尤其是人民币出现贬值时这种现象更为明显。此外, 伴随着的汇率的持续变化, 其能够借助货币供给量、短期国际资本流动量两个途径来影响房地产市场, 前者能够有效降低房地产开发的金融风险, 却会致使其抵押金融风险迅速升高, 而后者则会直接导致房地产的金融风险升高。
二、开放经济条件下房地产市场持续健康发展的策略
1. 加快构建房地产市场发展长效机制
(1) 形成多层次结构合理的住房供给体系。自提出住房制度实施全面改革以来, 住房商品化就并未停止过, 就当前实际情况来看, 我国已经基本构建了以市场为导向的商品住宅供应体系以及以政府为主导的保障性的住房供应体系。但就当前国际的相关经验来看, 仅是依靠政府来提供廉租房、经济适用房, 很难真正意义上解决当前我国低收入群体的住房问题, 这就需要积极推动房地产市场供给侧结构性全面改革, 吸引大量社会资本参与到房地产市场调控中, 推动更多保障性住宅开发公司以及租赁公司的全面发展, 借助“售改租”、“商改住”等有效方式来缓解商品房和营业性用房的库存压力。加强棚户区与城市更新的结合改造, 积极加强对城市空间布局的合理调整, 改善老城区人口密度较大、居住条件较差等问题, 并借助这个机遇引导房地产朝着智能化、绿色化以及环保化方向迅速转型。
(2) 建立购租并举的住房制度。当前城市居民家庭通常以两种方式对待住房消费, 分别为租赁他人所有权住宅、购买商品房自行居住。从根本上来看, 这两种消费方式, 最主要的区别在于拥有或者未拥有所有权, 但就当前我国住房租赁市场的实际情况来看, 由于缺乏相应的配套机制以及不成熟的体系, 导致“霸王条款”、“黑中介”、“假房东”等住房租赁市场非常混乱, 同时也造成了广大住房租赁消费群体的利益无法得到保障, 严重影响公民的居住公平性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆为此, 要更好的推动房地产市场实现持续健康发展, 一方面, 需要积极加强对住房租赁市场的培育, 推动住房租赁业务的开展, 鼓励更多普通商业房、个人自有房等参与到住房租赁市场中, 并大力发展规模化、机构化的住房租赁企业。另一方面, 必须加强对相关配套机制的完善, 具体包括构建起住房租赁市场的监管机制、住房租赁权益保护机制、弱势群体基本权益审批机制等。
2. 健全房地产市场风险管理体系
(1) 完善房地产金融架构体系。在我国房地产市场快速发展期间, 其存在的各种风险问题, 在很大程度上都与我国房地产金融架构较为落后密切相关, 相较于房地产市场的多元化发展, 房地产金融架构体系已经无法满足其实际需求。我国也应当积极吸取成功经验, 根据我国当前的经济金融市场特征和经济制度, 建立起一套与我国房地产市场发展相符合的金融架构体系, 以此更好的引导我国房地产市场的健康发展。
(2) 加速完善个人与企业征信体系。在互联网的快速发展中, 我国的大数据技术、移动终端技术以及云技术也实现快速蓬勃的持续发展, 但针对互联网房地产市场的征信系统、服务体系和监管制度却并未与之同步发展起来。目前, 我国个人以及企业的征信体系, 仍然以商业银行的金融交易数据为主要依据, 这很难适应当前多元化的房地产市场需求, 很难对征信服务需求进行有效识别, 这意味着, 在房地产市场发展中, 还必须加快对征信管理制度的完善, 构建起一个系统、规范的金融信息服务体系。我国在征信体系构建的过程中, 必须积极加强多层次、多元化征信市场体系的全面建设, 引入市场管理机制, 鼓励各种征信机构能够呈现为多元化发展, 成立一批具有较高信用度的民营征信机构。
3. 构建房地产金融风险实时监控机制
(1) 完善宏观审慎风险政策框架。为了能够更好的实现自律管理以及自我约束能力的强化, 促使房地产市场投机者以及金融机构联盟所带来的风险因素, 还必须加强对宏观审慎风险政策架构的建立健全, 使得房地产金融风险能够列入到宏观审慎评估体系 (MPA) 中。首先, 迅速启动MAP, 并对其进行完善, 使得房地产企业资产负载情况、杠杆化风险、房地产价格波动、流动性等各方面信息均能够纳入到综合评估体系中。其次, 金融机构以及监管机构必须针对房地产市场、财务以及运营等方面存在的风险进行强化审查和重点控制。尤其是针对各种大型的国有房地产企业, 必须加快重大决策责任制度的健全, 并建立起相应的现金流动性、信贷风险动态预警。第三, 不断提升对金融机构表外业务的规范处理, 针对各种小额贷款公司、互联网金融企业开展的众筹购房、首付贷等高杠杆风险的业务做出强制性的管理, 促使其更为规范化。最后, 基于当前社会上丰富的融资渠道, 提出强而有力的审查工具, 积极引导房地产杠杆结构更为合理化发展, 从而实现对房地产信贷风险过度集中问题的避免, 推动股权融资以及债权融资能够建立起一个平衡关系。
(2) 搭建房地产产业链金融安全网。在经济开发持续深入发展的影响下, 国际资本不断进入我国房地产市场, 这给我国房地产金融市场带来了诸多影响, 为此, 在建立起房地产产业链金融安全网络, 对保证房地产市场发展至关重要。当前我国上海已经开始进行金融安全网的试点工程, 在打造房地产产业链金融安全网架构上积累了丰富的经验。此外, 就当前“互联网+”的社会大环境下, 建立起专门的金融风险追踪体系, 打造多维度、全角度的融资企业和房地产开发的风险管理与账户管理系统, 在监管范围内纳入金融互联网金融服务要求, 并基于此组建起一个企业财务信息、房地产开发企业账户信息、银行账户信息等多方面的风险管理系统。
三、结论
总而言之, 随着经济、金融开放的持续不断的扩大, 房地产市场也随之受到了多方面的影响, 这使得房地产经济与金融问题越来越明显, 从各方面提出切实有效的发展建议, 能够更好的保障房地产市场持续健康发展。
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论文作者:陈婷
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/11/1
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