关键词：房地产评估；风险；解决方式；机构发展
我国房地产评估行业近几年发展非常迅猛，在维护房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，在企业重组改制、抵押、产权转让，防范社会金融风险等方面发挥着越来越重要的作用，但是仍然出现了一些不合谐的声音，比如评估机构为占领市场，开辟分公司，人员相互借用、资质挂靠、评估师自由裁量权和范围过大，这些现象比比皆是， 由于房地产评估结果导致的纠纷变得越来越不容忽视，长期以往导致房地产评估机构信用度严重降低。
一、房地产评估执业风险的表现形式
1、评估报告质量风险
在工作中，一些评估报告中经常会出现一些低级错误，前后数字不一样，大小写不一样，区域因素中的地点未全改过来，经济因素分析过于陈旧，未按新的规范格式撰写报告。有些报告则明显带有旧的模板的痕迹，没有仔细修改。更严重的是报告重要内容缺失，经评审不合格。
2、评估报告技术风险
这类风险主要是在确定报告技术路线时发生的，价值定义不准确；评估方法选择有瑕疵; 比较法的可比实例未调查核实，不真实，不可比，没有到现场；收益法的资本化率、折现率等技术参数不合理，成本法中的利润率确定不准确，政府的规费未按文件及时调整，从而导致评估结果确定不合理，评估报告未进行认真的内部审核，虚构遗漏，导致价值偏离。
3、评估程序风险
订立业务委托合同时未明确报告的使用人有哪些，未说明使用期限，现场的查勘记录不完整，提供的照片看不到评估师到现场，征收评估程序未按法定要求走，住户拒绝签字时无第三人签字，或者第三人签字未注明是什么人，权属没有核对清楚，征收评估中报告未注明初评与终评，都盖章了，导致住户手中有几份不同价格报告。档案没有及时整理，或者重要档案关键纪要遗失，工作底稿不健全。评估报告未进行内部审核，征收过程中评估报告未公示相应天数，公示期满，未改分户报告。
4、职业道德风险
诚实守信、勤勉尽责、谨慎从业，是资产评估法中的职业道德要求，但有些估价师从刚开始接触业务时就应当该回避的没有申请回避，现场查勘时“无中生有”，或者遗漏，有的更是索贿受贿。
在日常业务活动过程中经常会出现签字人员不是评估师，评估师签字的没有到现场，或者不是同一人。征收拆迁中，评估人员甚至没有进行相应培训就匆忙上岗，有些人员都没做过。还有的在评估中评估价被客户“牵着鼻子走”，按委托人的要求定价，放任虚假报告、不实报告流出。
5、评估人员专业能力风险
现实生活中，委托方会因为自身的利益需要提供一些虚假材料，比如在银行抵押中想多贷一些款项，要求高评，在土地出让合同中未注明容积率时，要求提高容积率评估，或者故意缺失页码，提供一些对不上的复印件等等 。
在拆迁评估过程中，也会遇到拆迁户用虚假的材料，甚至是伪造一些材料，试图蒙混过关，获取最大经济利益，甚至贿赂工作组成员和评估从业人员以多量面积、多写附属物、产权确定时鱼目混珠。
有些第三方委托方也会因为疏忽，将一些假材料带给评估机构。这些就要求估价从业人员具备较强的专业知识和业务能力来进行辩识。
评估无依据，“照抄”的现象，“张冠李戴”现象以及计算出错更是低级错误了
二、房地产评估执业风险的形成原因
1、主观原因
在主观方面，评估机构为争取更多业务，宁愿让渡利润空间，降低评估收费及提高回扣比例，以此来作为竞争的手段，导致评估行业收费越来越低、回扣比例却节节攀升。在评估价格方面，很多估价机构和估价师丧失职业道德、丧失执业良心，被客户牵着鼻子走，“客户定价法”在某些机构成为普通现象。估价从业人员要么是学历偏低者、要么是大学毕业没几年，专业能力跟不上要求，机构重视业务忽视技术。
2、客观原因
房地产估价行业是一个以提供专业服务为目的的行业，应该是一个知识和经验积累型的行业，也是一个技术性强的，用技术来促进业务、用技术水平赢得声誉和市场份额的行业。而实际工作当中，我们可以发现现实并非如此。
由于进入评估行业不需要太高的技术门槛、评估收入又偏低，外界认可度不高，所以行业中从业人员平均年龄低，公司都没有几个资历老的估价师。
估价行业恶性竞争，生存压力大，一些估价机构不重视公司品牌，只愿意高薪聘请行业中的业务精英，却不愿高薪聘请技术骨干。“重业务、轻技术”。其主要表现在估价机构从业人员中，技术人员数量没有业务人员数量多；业务经理地位高过技术经理；评估价格不是技术经理说了算，不是估价师说了算，而是老板说了算；因此，现在的估价机构中核心竞争力不是技术而是业务，核心部门不是技术部而是业务部。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆出具的评估报告技术含量低，不能给客户提供高水平的咨询服务，甚至评估价都是被客户“牵着鼻子走”。
三、房地产评估执业风险的预防和规避
1、培养风险防范意识，重视风险防范工作
平时定时定期加强思想教育，在开日常工作会时反复强调，强化每位员工的廉洁自律水平，机构也建立执业保险基金或风险基金。警钟长鸣，不时的敲敲边鼓。根据项目特点，选派足够数量与质量的适合项目的房地产评估师，能够互相提醒和商议。
2、严格按评估规定程序进行评估工作
资产评估法八大评估程序，要严格落实法定程序。在这八大评估程序中，首先明确业务基本事项时，业务员要了解清楚，委托人与使用人是哪些，是否与本机构及估价人员存在利害关系，如果违反了评估机构不能受理与自身有利害关系的业务的规定，需要承担相应的法律责任。
订立业务委托合同是要明确报告的使用人有哪些，可以规避因使用不当引起的风险。
进行评估现场调查强调估价师一定要亲临现场查勘，并拍下照片证明去过现场，尤其现在司法鉴定与征收拆迁评估都要留有估价师现场照片，有些银行也要求有估价师现场的照片。
整理归集评估档案这一环节是非常重要的，很多风险都是事后才显露出来的，公安等部门都会查阅当年的档案，而档案是否齐全，直接能影响执法机关对案件的判断，所以事后要做好资料收集及保存，归档工作。
另外也要严格执行国家相关法规、规范，严格按照省行业主管部门和行业协会制定的规程、行业规范工作。
3、加强评估师及评估从业人员的学习和培训工作
评估师和评估从业人员要善于总结估价实践中的事例与经验教训，积极投身于估价理论研究中去，将理论与实践融汇贯通，勤于学习国内外先进的估价理论知识，积极参与市、省及国家级的房地产协会组织的理论研讨和经验交流活动，为行业的发展做好理论铺垫和技术储备。
强化外部学习机制的建立，多参加权威部门组织的相关会议、培训和研讨会，通过不断的学习，提高公司内部评估师及评估人员的专业能力，提高公司的整体软实力。
还要勇于探索研究经济社会发展中提出的新问题，以及新的发展趋势，如互联网+等等。
4、加强执业道德风险防范措施
建立职工职业道德风险防范制度，进项目前全部签订廉洁自律风险承诺书，加强执业道德风险防范教育。
诚实守信、勤勉尽责、谨慎从业，是资产评估法中的职业道德要求，估价师从刚开始接触业务时就应当该回避的要申请回避，超出专业能力的需要请专家协助，现场查勘更要仔细认真，不能遗漏也不能“无中生有”，更不能索贿受贿。
5、平时注意贮备专业人才，保证评估质量
多贮备公司的技术骨干，成立公司内部专家组，由专家组统一报告内容格式，建立完善的内部问题解决机构及考核机制。评估报告进行三级审核，审核合格后才能对外出具报告；落实主体责任制，由专人负责对企业的业务行为和报告进行监督审查，评估外业进行抽查，抽查比例不能小于3%；建立奖罚制度，对报告质量问题进行重罚。
平时注意建立房地产交易实例库，收集评估基础数据、评估参数， 建立严密、科学、规范的房地产评估程序，坚持依法评估。
四、风险防范措施对评估机构持续发展带来的重大意义
一份房地产评估报告是一个公司的技术成果，是公司向外界展示的一个平台。评估报告的质量体现了一个公司的技术能力、管理水平。
房地产评估行业地位不高，房地产评估机构在开展评估业务时，处于相对弱势的地位，这些说到底是因为我们行业自身的乱象引起的，没有原则的乱评估、弄虚作假、恶性竞争等，导致外界对我们的报告越来越轻视，我们自身的风险也越来越大。
做到以上几点的预防和规避措施，从技术源头抓起才能真正做到高水平，也能有助于提高评估机构的核心竞争力，才能与其他的咨询机构进行竞争。只有提高了核心竞争力才能有助于树立自己的品牌，扩大企业的规模。
参考文献
1、廖双波.《房地产估价行业存在的问题及对策探讨》
2、尧龙辉《认识及有效防范和规避房地产评估风险》
作者联系方式
姓 名：陈苗苗 易金成 陈斌
单 位：镇江华元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司?
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注册号：陈苗苗（3220040431）易金成（3420000118）陈斌（3419970012）
论文作者:陈苗苗,郑斌,董正群
论文发表刊物:《城镇建设》2019年2卷21期
论文发表时间:2019/11/29
标签：风险论文; 业务论文; 报告论文; 行业论文; 技术论文; 估价师论文; 评估报告论文; 《城镇建设》2019年2卷21期论文;