房地产调控政策的有效性分析——基于动态一致性，本文主要内容关键词为：有效性论文,政策论文,动态论文,房地产论文,一致性论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1000－7636（2011）04－0022－10
近几年，国内各地房价持续上涨，已经成为老百姓日常生活中最为关注的问题之一。尽管国家对房地产市场实施了一系列的宏观调控政策，而且力度、范围都不断加大，效果却并不理想，房价仍持续快速大幅上涨，不断突破大家的心理预期。更为严峻的是，由于市场主体矛盾凸显，市场利益博弈愈发激烈，政策陷入尴尬境地，2010年下半年，商品住宅价格继续攀升就是一个例证。房地产调控政策效果不好的一个重要原因是调控政策的忽紧忽松、摇摆不定，这造成了动态不一致性，使政策的有效性受到了影响。本文从政策动态一致性的视角，对我国房地产调控政策进行了回顾，分析了造成不一致性的原因，并在此基础上，围绕提高动态一致性对如何改进房地产调控政策进行了阐述。
一、政策动态一致性理论
动态不一致性（Dynamic Inconsistency），也称时间不一致性（Time Inconsistency），最早由史托斯（R.H.Strotz）[1]提出，他讨论了由于个体消费者偏好变化而导致的动态不一致性问题，即人们在某个时点上的最优消费决策在跨期的另外时点上不再是最优的。政策的动态一致性指的是，一个政策在制定阶段应该是最优的（从政府的角度看），假设没有任何新的信息出现，该政策在制定之后的执行阶段也应该是最优的；如果一个政策只是在制定阶段是最优的，而在执行阶段并不是最优的，政府就不会有积极性真正实施这项政策，理性的私人部门也就不会相信这项政策，则该政策不具动态一致性[2]。
（一）政策动态一致性主要观点
基德兰德与普雷斯科特1977年的开创性贡献为经济政策可信度等方面的研究奠定了基础[3]。在他们研究的基础上，巴罗和戈登（Barro和Gordon）建立模型对货币政策动态不一致性进行了详细阐述，指出货币政策的动态不一致会导致通胀倾向[4]。此后大量文献对如何降低货币政策的通胀倾向问题进行研究，如建立声誉、任命保守的中央银行行长、通货膨胀目标制和工具规则。20世纪90年代，一些学者如伍德福德（Woodford）、麦考伦和尼尔森（McCallum & Nelson）等把新凯恩斯主义模型应用于货币政策，对货币政策动态不一致性问题进行了重新阐释，论证了货币政策应该具有可信性[5～7]。多变的政策即使在某一个时点上的效果较好，长期内的有效性却很差。因此，政府在制定经济政策之初就要充分考虑其长期稳定性，防止公众对政府的公信力出现怀疑，从而影响政策有效性。
政策动态一致性理论具有很强的现实意义，可应用于需要政府承诺并加以执行的各个经济政策层面上[8]，现在对该问题的研究已经延伸到贸易政策、规制政策、劳动力市场政策及经济增长问题等更为广泛的研究领域当中。
（二）政策动态不一致的原因
造成经济政策动态不一致的直接原因在于，经济个体不是一成不变的，政策制定者与理性个体之间进行动态博弈。理性个体能够观察并预期到政府政策随着经济环境的变化而变化，从而使得很多政府的经济政策变得不可置信，动态一致性问题由此产生。引起经济政策动态不一致的原因大体可归纳为以下三方面：
（1）参与人的偏好随时间不规则变化
史托斯通过对人们跨期最优消费路径选择的分析，发现如果经济个体的偏好（关于时间的一个泛函数）不满足关于时间可积和加性可分两个条件，那么人们在某个时点做出的最优消费路径决策，在其他的时点上就不是最优的[1]。也就是说，如果经济个体的偏好是时间的不规则函数，人们在某一时点做出的最优决策是动态不一致的[9]。因此，经济个体偏好随时间不规则变化是政策动态不一致产生的一个重要原因。
（2）政府和私人个体的偏好不一致
实际社会中，在多层委托—代理制度下，政府所代表的社会偏好并不等于私人偏好的总和，而政府官员的偏好也很难完全代表政府。而且，即便社会偏好等于私人偏好的总和，政府作为一个集团，也有集团利己性，这使得政府偏好很难与社会偏好保持一致。因此，政府官员与政府之间、政府与社会之间多重利益的冲突导致了动态不一致性。
（3）经济个体之间因偏好冲突而产生外部性
经济个体之间偏好的冲突也会使政策产生动态不一致。每个私人个体只关心自己利益的最大化，研究文献中通常用代表性经济个体的效用函数刻画私人个体的偏好。但每个个体的效用不只取决于自己的行为，还受其他个体决策的影响，个体的最优选择会通过社会福利函数来间接影响政府的决策，从而对其他经济个体产生外部性。因此，经济个体的偏好并不都与代表性经济个体的偏好相同，社会福利函数与实际经济个体的目标函数不一致。即以社会福利最大化为目标的“好”政府不能代表具有效用相互依存性的全部私人个体实现福利最大化，有承诺和没有承诺的均衡条件不同，故政府的最优政策选择在单个经济个体看来就如同目标函数不相同的情况一样，是动态不一致的。所以，经济个体之间的偏好冲突会造成外部性的产生，从而产生动态一致性问题。
当公众已预期某项政策将对他们的利益带来直接或间接的影响时，如果政府部门可以从不遵守承诺中获得某种利益，他们会在预期的作用下改变自己的策略，进而引起政策结果的变化。下面本文将应用动态不一致性理论对我国房地产调控政策的有效性进行分析。
二、房地产调控政策的动态不一致性
虽然1987年党的十三大已经提出建立房地产市场，但我国房地产市场一直发展缓慢。直到1998年，随着福利分房制度的结束，房地产市场才开始迅速发展。下面简要回顾我国房地产市场的发历程及调控政策。
（一）房地产发展历程与调控政策回顾
早在改革开放之初，邓小平同志就已提出“房子是可以卖的”，但直到1987年党的十三大才首次提出建立房地产市场。尽管在此期间陆续推出了一系列鼓励发展的措施，但受各种因素的制约，房地产市场一直发展缓慢。1989年北京才首次公开出售商品房，此后，在住房分配市场化、住房二级市场、经济适用房和住房信贷、税收等一系列政策的综合作用之下，又过了大约十年，直到1998年我国房地产市场才开始迅猛发展（见图1、图2）。
图1 1995～2009年北京和上海的住宅平均销售价格
图2 1998～2010年全国商品房平均销售价格增长与宏观调控政策（月度数据）
从1998年到2001年房地产业连续4年保持快速发展。2001年楼市开始出现过热迹象，为规范房地产市场发展，国家和地方政府出台了一系列的宏观调控政策。但是，受始料未及的“非典”的影响，2003年我国经济增速下滑。为促进经济增长，国务院发布了《促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。2003年房地产业对拉动经济的贡献显著。此后，“涨”与“调”，“调”与“涨”，成为房地产市场走势和房地产调控政策的主调。
2004年一季度，房地产业开发投资在连续多年快速上涨的基础上增幅超过40％。为抑制过热投资，国家开始对房地产进行调控，调控重点是收紧“地根”和“银根”：半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例。尽管如此，2004年全国房价的涨幅仍高达14.4％，远高于1998～2003年3.6％的年均涨幅。2005年，政府工作报告明确指出“要抑制房价过快上涨势头”，以稳定房价为主的调控使当年的房地产开发投资增幅开始回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。但2006年房价再次快速上涨，政府开始从调结构、征税收、控土地、紧信贷等方面着手调控房地产，力度之大前所未有，如规定开发商要做到“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％”（即90/70政策）。但是，调控政策的收效与预期差距甚远，当年“地王”仍不断涌现，地价上涨进一步推高了房价预期。而且，为争夺个人住房按揭贷款业务的市场份额，银行纷纷推出多重鼓励措施，如执行优惠利率、调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。2007年房价继续延续2006年的涨势，从一个高位走向另一个高位。
2008年上半年，房价虽有所下降，但相对以往仍处于高位。同时，源于美国的金融危机开始蔓延，市场观望情绪弥漫，上半年我国房地产交易成交量下降超过五成。为应对金融危机的不利影响，防止经济大幅下滑，2008年底政府有关部门联合推出了降低首付比、个贷利率7折优惠、暂免个人买卖印花税和营业税等支持房地产发展的政策措施，房地产调控政策开始转向。
在首次置业需求爆发、改善性需求跟进、投资性需求助推的影响下，2009年房地产市场出现出乎意料、急转向上的方向性变动，先是在年初出现“小阳春”，此后便进入持续快速上涨的上行通道，房价如脱缰般上涨不休。2009年下半年，房地产调控之剑再度出鞘。至2010年，调控成为房地产市场的“主旋律”，从中央到地方一系列调控政策密集出台。信贷政策严厉程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停贷以及认房不认贷等措施彰显了政府调控房价决心之坚决，被称为“史上最严厉的调控政策”。尽管如此，仅经过短期的观望，很快多数城市成交量又开始显著上升，价格也有所抬头，效果同样不乐观。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。
（二）房地产调控的四个阶段和动态不一致
由上述回顾可知，虽然我国房地产市场发展的时间并不长，但调控政策频出，而且变动非常大（其中2001～2010年的房地产调控政策可参见表1）。按照我国房地产调控政策的导向，1998～2010年可分为四个阶段（见图2）。
第一个阶段，1998～2003年中，政策导向：支持房地产发展。措施：房贷实行优惠利率、延长贷款期限等。
第二个阶段，2003年中～2008年三季度，政策导向：抑制房价过快上涨。措施：二套房贷首付从20％提高到40％、执行1.1倍利率等。
第三个阶段，2008年4季度～2009年3季度，政策导向：支持房地产发展。措施：利率七折、改善型住房贷款享受首套房优惠以及税费减免等。
第四个阶段，2009年4季度迄今，政策导向：抑制房价过快上涨。措施：“史上最严厉的调控政策”，限购，房地产税，二套房贷利率1.1倍、首付不得低于60％，既认房又认贷等。
分析上述房地产调控的四个阶段的特征可知，我国房地产调控政策具有明显的相机抉择特性。调控政策忽紧忽松，政府偏好多样，摇摆不定，时而重视房地产对经济的拉动作用，时而严厉打压房价。如2008年底不但放弃此前实行的大部分调控政策，而且实行了利率优惠、减免税等大力度的鼓励措施。而刺激鼓励政策刚实施不到一年，2009年4季度又转而实行严厉的调控措施，限购、限贷、利率上浮、房地产税等紧缩政策不断加码。政策出台的突然性、调控程度的剧烈性、调控方向的变动以及政策执行的非连贯性等，不但使得宏观调控对经济的负面冲击较大，而且房地产政策不具动态一致性，调控效果也不如意：市场利益博弈愈发激烈，楼市看涨预期不断强化，政府越来越被动。
（三）房地产调控政策动态不一致的原因分析
政策的动态不一致源于参与人之间的动态博弈。博弈离不开博弈规则，而博弈规则制定本身也是一种博弈过程。政府的调控政策可看作是对博弈规则的修订，影响博弈各方的行动选择集及收益或支付函数。因此，任何一种宏观调控政策都摆脱不了各方力量的博弈，不可避免地遇到这样那样的问题。房地产市场参与主体包括中央政府、地方政府、房地产开发商、购房者和商业银行，关系更为复杂，对规则制定的博弈更为激烈。上述主体之间的博弈影响着房地产市场的发展变化和宏观调控政策的实施效果。因此，与货币政策相比，房地产调控政策的动态不一致问题更为复杂。
由前述可知，政策动态不一致的原因可以归纳为三点，借鉴该分析框架，可将影响房地产调控政策动态一致性的因素总结为三类，见图3所述。
图3 房地产调控政策动态不一致的原因
（1）参与人的偏好随时间不规则变化
经济个体偏好随时间不规则变化是政策动态不一致的一个重要原因。一般而言，多数产品要么只具有消费属性，如衣服、食品等，要么只具有投资属性，如股票、基金等。房地产则兼有居住消费属性与投资属性，而且，居民对房地产投资属性的重视程度随房地产价格上涨而增加。在原有福利分房制度下，房地产市场不发达，住房对居民而言更为重要的是消费功能，满足其居住需求。近几年，一方面，随着房地产市场的迅猛发展，房地产价格快速增长，投资收益率十分可观；另一方面，其他投资渠道缺乏，居民对房地产投资属性的重视提高到前所未有的程度，并随着房价的上涨而不断增加。而且，即使是仅具有消费需求的居民，其偏好也随时间不规则变化，通常在购房前希望房价越低越好，而在购房后则希望房价越高越好。
（2）政府和私人个体的偏好不一致
政策主体与客体之间目标的不一致是政策动态不一致产生的重要原因。房地产市场中的参与主体包括中央政府、地方政府、房地产开发商、购房者和商业银行，关系更为复杂，互相之间的博弈影响着房地产市场的发展变化，影响着宏观调控政策的实施效果。在房地产调控政策中，不但政府部门与房地产开发商、购房者存在博弈，而且，中央政府与地方政府是两个目标函数不同的政策主体，彼此间同样存在激烈的博弈，使问题更复杂。
政府与经济个体的偏好不同。经济个体希望房地产市场能满足其消费需求和投资需求。政府的偏好存在多样性，目标函数中既含有房价又有经济增长。但在我国目前的房地产市场调控中，政府的政策目标和定位并不明确，经常扮演急刹车者的角色，一旦有问题发生，调控部门就完全否定以前的政策，重新再制定。房地产涉及的产业链较长，对建筑、建材、家电等多个产业的拉动作用显著，对经济增长的贡献率较高。因此，政府希望房价平稳增长，从而既能有效拉动宏观经济，又不会影响民生问题。但当经济受到“非典”、金融危机等负面冲击时，政府会采取鼓励措施刺激房地产市场的快速发展；而当房价涨幅过快时，政府又会担心影响民生问题，完全否定之前的刺激政策，转而实行抑制房地产市场发展的调控政策。为什么在调控频出的背景下，开发商仍能死扛房价甚至继续涨价？缘何购房者仍预期房地产市场仍会延续上涨态势？除房地产企业资金无忧，降价内生动力不足，房地产市场需求依旧旺盛外，还有一个重要原因，根据过去的经验，开发商与购房者认为一旦楼市调控影响到经济增速以及资本市场时，政府会弱化调控力度，已有措施开始执行不严甚至会悄无声息地退出。1997～1998年、2003～2004年和2008～2009年堪称我国房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和世界金融危机，房地产业都是在应对危机中“临危受命”担当拉动经济重任。这加深了房地产业与地方经济、地方收入以及一国宏观经济的关联，“房地产路径依赖”也一次次得到强化。此次金融危机就是典型的例子，2007年我国针对房地产市场出台了一系列的调控措施，但是，随后世界金融危机爆发，2008年政府出台一揽子经济刺激计划，房地产业是其中的重要组成部分。2008年底房地产业调控迅速转向，原来旨在调控房价的措施刚刚执行不久即完全转向为大力度的刺激政策，房价也随即由降转升。因此，经过多回合的博弈之后，理性的经济个体认为政府更为倚重房地产在宏观经济增长中的重要贡献，形成了房价不会被打压的预期。
此外，非常重要的是，在我国现行体制下，中央政府与地方政府的偏好不同。从中央到地方，每级政府都构成一级利益主体，各级政府之间存在典型的博弈关系。中央政府的各项调控政策都具有规范地方政府行为的制度特征，而中央政府的各项政策只有通过地方政府的贯彻实施才能发挥应有的功效。因此，有效的调控政策需要中央和地方两级政府共同的协调[11]。但是，在房地产问题上，中央政府与地方政府的偏好尤为不同。“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”，房地产交易中的营业税、契税，土地增值税、土地出让金以及大量行政性收费大部分都归于地方政府[12]。房地产业方面的收入已成为地方政府财政外收入的重要来源，特别是相关基础设施建设的重要资金来源，有力支持了地方经济的发展。地方政府部门既是房地产市场的监管者，又是土地批发商，并严重依赖房地产业的相关收入，多重角色集于一身使其在房地产业存在更为显著的利益偏倚[13]。在房价上涨过快的背景下，当中央政府为抑制房价过快上涨而出台一些旨在稳定房价、解决住房短缺问题的调控政策时，地方政府出于自身利益的考虑缺乏贯彻实施的动力，或公开或隐蔽地不配合实施，大大影响了政策效果。而当中央政府采取鼓励房地产市场发展的积极政策时，地方政府则会采取更大力度的刺激政策。地方政府对中央政府调控政策的不配合大大抵消了政策效力，甚至成为中央政府实施下一轮相机抉择的起点；而过于大力度的配合过于放大了政策力度，影响了中央政府调控政策长效机制的建立。因此，政府偏好的多样性以及中央政府与地方政府利益的不一致是房地产调控政策产生动态不一致的主要原因。
（3）经济个体之间因偏好冲突而产生外部性
由于经济个体之间的偏好存在冲突，政府偏好不能代表具有效用依存性的全部私人个体实现福利最大化，是产生政策动态不一致的又一重要原因。经济个体对房地产消费和投资的双重属性的偏好不同，并存在冲突，从而影响了调控政策的动态一致性。一方面，在城镇化快速发展的大背景下，受人口结构的影响，现阶段我国婚龄人口较多，数量可观的居民对房地产的居住消费需求旺盛；另一方面，由于金融市场不发达，投资渠道狭窄，满足居民投资需求的金融产品及其衍生品较少，房地产市场成为投资的重要领域。而且，随着房地产市场的快速上涨，居民对房地产的投资需求也持续增加。消费需求尚未得到满足的居民希望房价越低越好，而具有投资需求的居民则希望投资回报越高越好（房价能持续快速大幅上涨）。这两类居民的偏好存在冲突，影响了房地产调控政策的动态一致性和有效性。
三、结论
由上述分析可知，要想提高我国房地产调控政策的动态一致性和有效性，达到预期的政策效果，需要对影响调控政策动态一致性的上述原因进行深入分析，并据此采取针对性的措施以提高政策效果。如完善保障性住房制度，通过增加廉租房等保障性住房满足居民对住房的消费性需求，影响房地产市场上涨的预期，减少居民对住房的投资性需求，同时通过提高首付、利率上浮等手段收紧信贷，提高融资成本，降低投资性需求的金融杠杆。除上述具体措施外，对我国而言，还需要把重点放在规则的建立和执行上，对参与政策博弈的主体进行约束，通过一些正式或非正式的制度安排增强政策的可信性，取得社会公众的信任，如制定兼具规则与灵活性的政策、建立政府良好信誉、协调中央与地方政府关系、充分考虑公众反应等。
1.制定兼具规则与灵活性的政策
调控政策的有效性与可信性密切相关，实行有规则、透明度高、连贯性强的调控政策对于提高政策有效性具有重要作用。政府部门要制定兼具规则与灵活性的政策，以解决偏好多样性和相机抉择问题。规则是一个事先约束机制，而相机抉择则是没有约束的机制。动态一致性理论的早期研究容易使人们从相机抉择的极端，走向完全规则的另一个极端。随着对动态一致性问题理解的深入，20世纪90年代后，理论界对政策规则与相机抉择的相互关系的认识更为深入：规则与相机抉择并不完全对立，两者可以实现相容。规则能够约束政府部门的行为实现长期最优，有助于增进政策的可信性，但在应对突然的经济冲击方面不如相机抉择灵活。相机抉择虽然具有灵活性，但是滞后性及过大的灵活性又会加剧经济的震荡。因此，政府在制定经济政策时必须考虑长期稳定性，避免市场及整体经济的波动，这是动态一致性理论的意义所在。如何使政策既遵循一定的规则、同时又不失灵活性，以能更好地应付突发事件，解决动态一致性问题？可以使用免除条款。即政府选择简单易于被公众理解的政策规则，通过一些制度安排来形成类似于承诺的机制，承诺在预先宣布的环境下实行该规则，但同时也宣布在其他环境下，将回到相机抉择使用的政策。
因此，要对房地产市场的发展有明确的政策目标。房地产调控要保持一致性和连贯性，不能“一脚油门一脚刹车，让人晕晕乎乎”。这里需要强调指出的是，我们认为不应将房地产政策作为调控宏观经济的政策。经济总是波动的，一般而言，当经济波动下行时需要采取宽松的宏观调控政策，如宽松的财政政策和货币政策；当经济过热时则需要采取从紧的宏观调控政策。如将房地产政策作为宏观调控政策，随宏观经济形势的变化而变动，不利于预期的形成，从而影响其动态一致性。虽然政府经常将其目标阐述为“防止房价过快上涨”等类似表述，但房地产调控不能只盯房价，不可单单针对房价而采用各种短期政策频繁调控。因此，就我国房地产市场而言，如果仅仅把抑制房价过高或是房市过热作为监管目标，博弈信息集的中心点就是可变和不稳定的，反而容易带来政策风险。房地产政策的首要目标应该是注重市场规则的制定，以有利于房地产市场长期稳定发展，在规则的基础上根据房地产市场的状况而对政策做出调整。首先，在政策实施之前要注意事先发布预警信号。其次，在实施过程中要保持政策的连贯性，调整的幅度不能过大，通过多次的微调以保持政策的连贯性，切忌突然大幅度地进行政策的调整。通过多次微调既表明了中央银行进行政策调整的决心，还有助于引导公众的预期，强化政策对经济的影响效果，起到预先承诺政策的作用，从而减少政策变化对经济的负面冲击。由于市场化调控措施的力度更易调整、更具连贯性，能更好地引导公众预期，优于行政手段。因此，在调控手段上，尽量多使用市场化的措施，少使用行政性的措施。在调控节奏上，美联储调整利率的方法可作为借鉴，通过控制短期利率沿着同一方向小幅度变动；在经济运行情况发生变化时则通过微调利率的变动方向，向市场传达明确的政策调控信号，从而促使市场自动进行调整。
2.建立良好的信誉机制
政府部门要建立良好的信誉，引导经济个体形成理性预期，从而提高调控政策的动态一致性。政策信誉是公众相信将来的政策和政府最初宣布的政策承诺一致的程度。政策制定者以往的行为传递了有关自己特点的信息，公众据此来判断政府部门是否会遵守已经宣布的未来有关政策。
政策信誉最初用来解决货币政策的动态不一致性问题。巴罗和戈登证明了货币当局信誉激励可减少时间一致性政策通货膨胀偏差[4]。罗格夫（Rogoff）则指出，如通过任命一个众所周知的极其厌恶通货膨胀的央行行长来控制货币当局，则公众的通货膨胀预期也就更低[14]。布林德（Alan S.Blinder）通过对BIS全部成员（127个国家）中央银行的总裁发出问卷调查，征求他们对政策信誉的看法，几乎所有的总裁都认为信誉极端重要，政策信誉高的国家能以较低的社会成本降低通货膨胀，有助于保持低通货膨胀[15]。
信誉机制对提高房地产调控政策的动态一致性同样具有重要意义。如果根据以往行为，政府部门并未建立起良好的信誉，公众就会对政府有关调控房地产的承诺不信任，影响到公众在今后时期的预期，进而影响调控效果。因此，对于政府而言，在制定兼具规则与灵活性的政策的同时，还需要通过实际行动建立自身良好信誉，增强政府部门的可信性，提高公众的信心，消除开发商的侥幸心理，从而有利于调控最终目标的实现。随着调控政策可信性程度的提高，房地产调控政策的实施效果愈加明显，对经济的冲击也更小。
3.协调中央政府与地方政府的目标
如上面所述，房地产调控中地方政府与中央政府目标的偏离影响了政策效果。因此，2011年1月26日公布的“新国八条”进一步强化了地方政府在调控房地产市场中的责任，并指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。“问责”和“约谈”固然能在一定程度上对地方政府进行约束，但是，由于地方政府已经习惯于从“卖地收益”中获得自身的财政补贴、投资、支出自由度，而且，受我国人多地少、区域发展不平衡以及传统置业观、消费观等诸多因素制约，房地产发展的地区差异较大，“一刀切”的房地产调控政策往往鞭长莫及，无法形成长效调控机制。
因此，为提高政策的动态一致性，还应该着力改革我国的财税制度，降低地方政府对房地产业收入的依赖性，使其从土地批发商的角色中解脱出来，再辅之政治考量等约束性措施，才能更好地协调地方政府与中央政府利益，从而增强政策的动态一致性。
4.充分考虑政策客体的反应
动态一致性的理论研究表明，政策的制定及实施是政策主体与客体之间的动态博弈，忽视博弈参与者任何一方的反应都将导致偏离事前预计的均衡，使政策出现动态不一致。理性的公众在做出自己的当期行为决策时，要对政府政策的过去、现在和将来进行考虑；同样，政策制定者在做出决策时，也需要考虑公众的反应以及相关信息，只有这样，政策才会有效。
因此，在房地产调控政策的制定过程中，要充分考虑开发商、公众、银行等政策客体可能的各种反应和对策，只有在这个基础上才能制定出行之有效的政策。同时，还要提高调控政策的透明度，向公众传递信息，使公众能够更好地了解政府部门将采取的调控政策，从而能更好地引导公众的预期，可在一定程度上减少政策的动态不一致性，继而提高调控政策的有效性。
收稿日期：2010－11－07
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