浅析房地产行业融资的困境及出路
凤朝晖 南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司
摘要： 房地产行业投资巨大，资金回收周期长，作为我国的支柱产业之一，普遍存在资金短缺的问题。文章将对房地产融资渠道进行探索和研究，提供一些参考建议。
关键词： 房地产行业；融资；困境；出路
一、房地产行业融资的重要性
房地产行业有其自身特点，对国家的政策颇为敏感。工程项目开发建设周期长，是典型的资金密集型行业，仅依靠企业自身的留存收益难以满足工程需要，传统的融资主要有银行贷款，但在2017 年国家对房地产调控的大背景下，新增贷款不易实现，房地产企业融资压力加大，在这样的情况下境外发债和信托融资等有所增加，2018 年融资被纳入监管，将来国家对房地产业的加强监管力度，融资压力将进一步加大。
二、房地产行业融资存在的困境
现今我国房地产行业还没有规范的行业监管部门，各地区房地产市场的起步时间不一致，房地产市场供给信息不对称，导致房地产价格无法客观真实地反映市场供给实际情况。这有可能造成银行贷款过度信任及过度使用，导致借贷率偏高，加上近年来国家出台了不少法律法规进行宏观调控，一方面市场限购让房企资金回笼缓慢，一方面对房企融资渠道加大了限制，这使得房企更是面临前所未有的困难。
第一，房地产企业主要的融资渠道比较单一。
目前大多数房企主要的融资渠道是银行贷款，银行借款优点是利息较低，可以让企业获得较大的收益。银行贷款形式主要有：1.流动资金的贷款，主要用于房地产土地前期开发与建设；2.开发项目贷款，给具体的开发建设提供生产性贷款；3.抵押贷款，就是即将开发的土地作为抵押取得资金用于开发与建设。银行贷款缺点是要定期还款压力大，企业资金回笼一旦滞后容易在工程后期出现工程资金供给不足及还款困难的状况。2011 年开始，国家多次对金融机构准备金和银行利率进行了增幅调整，使得国内银行对贷款收紧，让房地产企业贷款融资更加困难。再加上国家针对房地产过热的情况国家出台了一系列房地产业宏观调控政策，例如“央行 121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从引导规范房地产企业贷款投向等方面对房地产信贷业务进行严格规定，“121 号文件”规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这使得房企在项目开发阶段的资金来源受到限制；“121 号文件”还对房企的预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这使得房地产企业必须在项目开发过程中保证资金链不断裂。针对部分房企在当地贷款、异地使用，加剧了部分地区的房地产炒作，使土地价格和房价上涨过猛的情况，该文规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。这个为减少银行的风险的“121 号文件”从各个方面限制了房企从银行贷款，致使大部分以银行贷款为主要融资渠道的房企陷入融资困境。
第二，其它融资渠道存在国家政策调整风险。
房地产开发企业自筹资金是每个企业的初始阶段，包括注册资本金、留存收益、资本公积金及其他自有资金，随着企业的发展，自有资金明显不能满足需要，所以普遍的会采取银行贷款或抵押借款两种方式融资，但是如前所述，这两个方式也受到国家调控影响，而且还贷压力巨大。随着经济全球化的不断深入，房企也要结合多种融资渠道。
1.国家的政策主要是对银行贷款的监管、限制上市等等手段进行宏观调控：首先，国家在政策上不支持房企上市，如果一个房企的收入超过总收入的20%就不能上市。
采用如图所示的传统模型标定模板时，由于椭圆柱体与圆柱体的投影相互重叠，对其进行投影数据的分离困难。另一方面，若原模板的旋转中心与椭圆和圆的中心共线，特别是如果旋转中心靠近椭圆或圆的中心时，相当于在所有投影角度或部分投影角度产生了模板旋转角度信息的缺失，形成了确定投影角度的盲区。在这种情况下，为求解所有的投影角度序列，需要对模板进行建模，采用解析方法或者数值方法求得。但无论采用哪一种方法，都比较复杂，而且无法体现这种模板的优势。
1.提升公司的管理能力，加速资金的流动性：(1)财务部在商品房销售之后要协调好各重要节点工作，加快销售款回笼。(2)时刻关注市场变化，避免空置的土地和存量的商品房占用巨额资金，因为房企的银行借贷金额都比较大，每日都会产生高额利息，在市场不景气还贷压力会让整个企业资产运作恶化。因此要以市场为导向，把握存量房和土地存量的最佳销售价格，盘活资金。(3)开源节流，很多公司重视收入却忽略成本费用管理，高收入并不一定高利润，所以自身的资本积累非常重要，资本雄厚自然会提高信用度，同时也能增强公司的融资能力。
3.私募资管：2017 年2 月13 日晚间，中国证券投资基金业协会正式发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称证基协“4 号文”)对房价上涨过快的16 个热点城市投资于普通住宅地产项目的私募资管计划停止备案，此外，房企融资不得用于补充流资和支付土地出让价款。2017 年11 月17 日，由“一行三会”联合出台的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》发布。该意见稿被业内称为“资管新规”，最终方案或将在2018 年全国两会后出台，“资管新规”将限制目前的房地产非标债权融资模式，房地产融资届时将进入更加艰难的处境。
三、解决房地产行业融资困境的对策
目前国内房地产行业市场化的程度不高，融资方式多样化有政策的阻碍。
2.抵押贷款：由于相关法律法规不健全，房地产抵押贷款主要还是使用《担保法》，该法律中的抵押贷款条款规定不够详细，导致在现实中有相当多的纠纷就是因为合同中的抵押条款产生的。加上近年来的新规对土地抵押贷款进一步限制：2016 年2 月，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综[2016]4 号文)(以下简称“4 号文”)，规定“自2016 年1 月1 日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，土地储备机构无法再利用新增土地储备进行抵押贷款，土地抵押与银行贷款之间的链条被切断。2017年6 月，财政部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》，作为4 号文的延续，进一步规范各地方政府土地储备和债务管理，明确指出“地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保”。今后将不能以土地储备机构为发放对象的地产贷款，地产开发贷款余额已从2016 年3 月底的18000 亿元降至2017 年底的13000 亿元。
关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，比较成熟。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014 年9 月，交易商协会突然放开了A 股上市房地产企业发中票。发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金。于是市场上各个开发商风生水起，在12 月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格降下去了。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3 字头。可以说，2016 年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。永续债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。
2.债权融资：房地产行业债权融资方式比较多，出于收益考虑，一般不会出让股权，房地产企业的负债率都比较高。
3.法律活动的“后援团”。公职律师参与行政复议案件的审理工作，参与听证等事务，充分发挥自身优势，提出准确的处理意见，以最大限度地提高行政执法的合法性、合理性、科学性，减少行政执法的风险。
3.引入战略投资者。以往由于房地产行业的高利润，为了经济效益，房企原有股东一般不愿加入新股东来分摊收益，所以股权融资也很少采用。让有实力的投资人加入企业，既可以获得丰厚资本，又没有还贷压力，可迅速将企业做大做强。缺点是要按投资比例分红，减少公司利润。
俄罗斯入境主要以圣彼得堡、伏尔加沿岸为中心。俄罗斯的外国人有80%来自莫斯科、圣彼得堡。20%来自其他地区。莫斯科游客主要集中在德国、美国，其余来自法国、意大利、中国、波兰、日本、西班牙等国家。目前，去俄罗斯旅游的中国人越来越多，每年都成百万的增长，数量已经赶超其他国家，仅次于美国、德国。中国已经成为重要的莫斯科客源国家之一。莫斯科重视与中国旅游产业的市场发展，在其相关旅游城市进行合理的规划，为中国游客提供便利。
四、结语
房地产企业提高自身实力信誉度和实力才是最终的解决办法，发展企业品牌战略，优化企业资本结构和经营模式，合理应用财务杠杆。无论是外部融资还是企业内部留存收益再投资，都离不开企业自身实力的提升和发展。保持良好的信誉度，特别是中小房地产开发企业一定要避免银行贷款逾期不还款等现象，按法律规定、合同办事，履行合约、诚信经营，树立良好的企业形象，才能使企业良性循环持续发展。
习近平从2013年以来在与青年多次交心谈心中,反复强调青年的个人梦与中国梦的融贯为一。当代中国青年要有所作为,就必须投身人民的伟大奋斗。同人民一道拼搏,同祖国一道前进,服务人民,奉献祖国,是当代中国青年的奋斗正确方向[16]。同人民一起奋斗,青春才能亮丽;同人民一起前进,青春才能昂扬;同人民一起梦想,青春才能无悔[9]。因此,青年自我发展的动力源泉,必须基于人民的幸福,基于国家的命运。青年要想实现社会融入、自我发展,不仅需要坚实的现实基础,更加需要有正确的价值引领,还需要强大的动力支撑。
参考文献：
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[2]张震芳.房地产公司跨区域多项目管理探讨[J].财经界(学术版),2016(24).
[3]王小雨.房地产公司保有房产的税务筹划设计[J].纳税,2017(7)
中图分类号： F299.233.42；F832.4
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)022-0302-02
作者简介： 凤朝晖(1971-)，女，汉族，广西南宁人，本科，南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司，主要从事财经类研究。
标签：房地产行业论文; 融资论文; 困境论文; 出路论文; 南宁市荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司论文;