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摘要：随着近年来房地产行业的快速发展，住房问题又关系到国计民生，改善房产测量，提高建筑水平势在必行。本文首先对房产测量进行了简单介绍，随后对房产测量中常见的测量技术进行了分析，最后就房产测量中需要注意的问题进行了研究，以供相关房产测量工作者进行参考。
关键词：房产测量；测量技术；测量问题
近年来，我国经济建设取得了很大的成绩，经济在快速发展过程中，城市建设规模也在不断的扩大，这样就使得房地产业在发展过程中取得了前所未有的成绩，房产交易数量也在不断增加。在房产交易中，建筑面积、分摊面积和共用面积是很多房产购买者参考的重要因素，利用房产测量能够对房产进行调查，绘制房产图，对房产面积进行测算，为房产购买者提供参考依据。
一、房产测量概述
房产测量是测绘工作的重要组成部分，它的基本内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。它在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。
房产测量作为我国的法定测绘之一，其测绘成果经房地产行政主管部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。房产测绘成果的准确性，不仅关系到房屋产权登记的准确性，也关系到广大人民群众的切身利益。房产测绘是房产管理工作的重要基础，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。
二、房产测量技术
2.1房产数字化测图技术
数字化测图主要是对房产相关信息进行收集，然后利用计算机数字化数据处理软件，对生成的图形进行编辑和处理，最终形成数字化房产图，利用数控绘图仪和相关的图形输出设备，能够获得房产图。
数字化测图技术会对房产信息资料进行收集，然后踏勘拟定设计方案，然后对测量进行基本的控制，根据测量界址点进行测量，在完成房产调查以后，可以利用先进的仪器，开展数据的采集，最后将采集和测量的数据输入计算机图形处理、测量软件和应用软件中，计算机会根据要求对图形进行编辑，最终完成房产图的绘制。
2.2 GPS-RTK技术
RTK测量技术，即实时动态差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS测量方法，其在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，极大的提高了测量的作业效率，同时也提高了测量的精度。RTK定位技术是建立在载波相位观测值的实施动态定位技术之上的，由于定位精度达到厘米级，能实时的提供测量站点在测量指定坐标系中的三维定位结果。在RTK作业的模式中，基准站将观测值和测量站的具体坐标信息，通过数据链传送给流动站，而流动站在通过数据链接收基准站的数据的同时，也同步采集GPS的观测数据，并在极短时间内将差分观测值进行实时处理，实现精确定位。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过RTK技术的应用，很大程度上提高了房产测量的作业效率和测量精度，同时RTK采集的数据全部是数字化，经过软件的简单处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。
2.3坐标解析测量技术
通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面;占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
2.4摄影测量技术
应用摄影测量技术是把数字化摄影技术、数字化测量技术以及数字化信息处理技术等结合在一起的技术，其主要的作用是为工程施工前期的数据进行测量，主要提供三维、非接触性等高效测量方法。这种测量技术主要用在一些面积比较大的工程当中，其中包括大比例尺地形测量、地籍测量等方面。遥感技术以及卫星技术是摄影测量技术的主要技术核心，并且在此基础上融合了光谱航空摄影测量技术，能够进一步为人们对一个地区基础的地理信息的收集和使用提供非常大的帮助。
三、房产测量中常见问题分析
3.1层高与净高的区分
国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为，指房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离《规范》中没有给层高一个明显的误差，允许误差国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积，其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中，而净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
3.2对称边长度实地丈量不一致问题
在房产测量工作中会出现一定的误差，有些是由于测量本身所引起的，有些是在房屋建设过程中出现的误差，导致前后墙、左右山墙这些在施工图相等的边，却得出不一样的测量结果，这些都是规则的多边形测量出不规则数据的误差现象。对于对称边的长度与实地丈量结果不一致的现象，需要对测量数据进行处理，同时对绘图和面积计算重新核定。对于对称边测量数据不相等会有一定的误差允许范围，但是当误差超过了标准范围的情况下，则要对测量的准确度进行检查，当确定存在不相等情况时，则要根据具体的测量结果来完成面积计算和绘图。
3.3共有面积分摊问题
共有面积分摊是大家都十分关注的一个问题，其主要是指各个产权主体共同占有或者使用的建筑面积。针对于一般住宅楼而言，需要先计算房屋总的建筑面积以及套内建筑面积，然后求出总的共用面积，再按照一定的分摊系数计算各户的共有面积。对于较为特殊的住宅楼或者多功能综合楼共有面积分摊计算时，还会涉及二级分摊和多级分摊，此时所遵循的原则为“谁受益、谁分摊”，可以逐级进行分摊。由于分摊关系十分复杂，这就要求房屋测绘人员要具备良好的职业道德和社会公德，并能够熟练掌握法律和相关的规范要求。对于存在面积分摊纠纷的情况，当协商无法解决时，测绘部门要从合理性出发，并提出最佳的分摊方案，当任何一方有异议提出时，则可以根据物权法来请求依法确权。
四、结语
房产测绘对于国民经济的稳定发展与社会环境的和谐稳定来说具有极大的现实意义。如房产测绘存在不当之处必然会对产生众多房产纠纷，让民众失去对国家房产测绘部门的信心。在房产测量过程中不单单需要基础的测绘工作来奠定基础，更为重要的是还需要科学完善测量技术来保证测量结果的真实性与准确性。当前我国房产测量工作中难免存在一些问题，但是相信在科学技术的发展基础上房产测量技术将会迈向新的台阶。
参考文献
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[3]张国民.浅析房产测量中常见测量技术[J].低碳世界，2016（1）：90-91.
论文作者:陈翀
论文发表刊物:《防护工程》2019年8期
论文发表时间:2019/8/5
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