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摘要：代建制管理模式在实践应用中，已经不属于非经营性的政府投资项目，可以将其扩展为经营性项目和建设项目中。代建制管理模式的应用具备更大特点和发展优势。因此，在文章中，将其渗透到房地产项目开发工作中，保证意义的充分发挥和实现。
关键词：代建制管理模式；房地产；项目开发；应用
我国的非经营性政府投资项目得以飞快发展，推进了代建制管理模式的使用。在近几年发展过程中，各个市场主体在项目经营和发展下，都开始探索代建制管理模式，尤其是将其应用到房地产项目开发工作中，能保证先进理念的渗透，也能促进高质量房产的实现。
一、代建制管理模式
房地产代建工作在实际期间，需要满足两个方面的条件，并积极参与到实践工作中。如：物质条件，主要是投资商在确定好开发土地资源后，为其提出充足的开发资金，并将其作为重要的物质基础。如：思想条件，保证房地产项目开发工作与投资商的开发理念、产品定位的一致性，维护双方利益，促使其经济最大化发展。同时，代建双方的分工界面也更为明确。房地产代建工作需要根据投资和原则，分析出双方的分工界面。当完成项目确权后，要为其提供充足资金、土地资源等，维护双方的利益和权力，共同预防风险。根据代建协议，还需要在实际工作中，为其逐渐管理团队，派遣专人对其负责。还需要根据项目权力，做好各个方面管理工作，确保工作目标的实现[1]。投资商具备项目开发的投资权力，在执行过程中，需要对全过程进行监督与的管理，确保他们在获取收益的同时降低风险。如表一所示，为代建双方的分工界面。
注意：R代表投资商 T代表代建商
对于代建项目的实施模式，当项目在实际开展的时候，需要在总体上对其控制，保证项目的专业化发展。无论是代建项目的规划工作还是设计工作，都需要在宏观发展下，实现垂直化管控，保德渗透房地产品牌化和质量化工作，也要对采购工作、成本管理工作等负责。这样不仅能保证其符合一定标准，也能提高代建项目的质量[2]。
二、代建制管理模式的应用优势
第一，代建双方能在工作中实现有效合作。基于市场的实际经济条件进行分析，对投资商、代建商进行选择，降低市场风险，凸显其具备的优势，以达到共同合作和发展。针对投资商存在的资金和土地，可以使用代建制管理模式对房地产进行开发，选择出适合的投资盈利模式，保证获得更为有效的经济效益。在长期建设和发展下，还需要针对市场化品牌，实现资源的专业化利用，使其在外部资源整合和发展下，获得更高效益[3]。
第二，对房地产项目进行转型和升级。通过对代建模式的使用，能对企业的实际发展战略进行转换和升级，也能在对品牌进行开发和服务的同时，对其产生的问题进行解决。在对原有产品进行选择的时候，通过土地与资金，保证品牌的专业化，促使其工作价值的实现，这样才能更为有效的控制其中的风险，也能对企业发展战略转型发展，以达到企业利润的稳定增长。
第三，代建为房地产行业的最优选择。在市场发展过程中，随着土地成本的不断增加，为了对高端住宅进行构建，如果没有丰富的开发经验，将不会获得一定认可。一般情况下，高品牌项目服务工作更高，不仅能为其打造更高品牌化，也能获得丰富经验，以推动高端人群的消费。
第四，保证代建工作的效益化发展。当代建商具备更大规模的代建工作后，其具备的经济发展优势将在市场采购的时候能够更好议价。所以，根据统一的建设标准和协议，保证采购工作的规模化发展，以降低采购工作成本。在能够获取效益的同时，也能为其提出高性比较产品，以达到代建工作的积极发展[4]。
三、代建制管理模式在房地产项目开发工作中的应用
通过以上的分析和研究。在房地产代建工作中，将房地产的市场土地资本、资金等作为要点，实现服务工作的优质化发展。也具备投资商资本输出和代建商服务输出特点，基于代建合作中的开发协议，保证代建制管理模式的实现，促进风险和收益的共享化。代建制管理模式为一种新房地产开发模式，符合房地产的角色转换，在实际发展和建设工作中，需要为其提出合理意见。
第一，优化开发理念，对产品进行定位。当代建商对投资商进行选择的时候，要对项目产品进行定位，保证价值观的优化获取。投资商不仅单纯的实现利益化发展，避免对项目标标上虚有的贴牌产品[5]。
第二，对核心竞争力进行培养。基于代建制管理模式，打造专业化品牌和专业管理服务工作，将保证代建商核心能力的提升。因为影响代建商的主要因素为品牌建设和专业化服务，所以，要加强对专业人才的培养，促使其获得更大进步。在房地产代建工作中，为了实现规模化发展，还需要打造属于自己的团队，针对产品的开发，构建合理的工程管控标准，实现服务工作以及品牌建设的多方面进步，以促进产业链条的完善化发展。在对产品进行开发的时候，不仅对楼盘进行复制，需要根据其风格、城市和地块的实际条件综合分析，并在整体上对其规划，促进建筑设计工作的优化完成和实现[6]。
第三，对代建模式进行优化。代建模式在实际使用过程中，不能仅仅依靠土地、资金来实现，要保证其满足两个条件，将实现代建模式的优化建设和发展。比如：政府安置房项目，需要在整体上满足两个条件。如：根据代建模式，代建商对其进行开发和建设，保证工作的专业化，从而为居民打造优化、舒适的环境。代建模式的使用，也要促使其工作模式和发展内涵的丰富化，实现多个模式的扩展，保证商业地产项目的实现，这样在整体才能为其打造更广阔的发展空间。
总结：
随着对代建制管理模式的不断应用，对其进行扩展和应用，能保证其符合现代社会的发展要求，也能促进开发项目的实现。基于现代新理念和工作经验的深入，将在开发工作中，获得更高质量的房产。
参考文献：
[1] 管健雄.浅析代建制管理模式下房地产项目风险识别研究[J].房地产导刊，2014（10）：34-34.
[2] 应伟龙，邱晓雄."代建制"管理模式下工程投资控制研究[J].房地产导刊，2015（35）：381.
[3] 王克.浅谈工程项目代建制管理模式[J].房地产导刊，2017（6）：101.
[4] 江文俊，龙志飞，李雪枝等.体育设施代建制管理模式评价[J].价值工程，2014（21）：82-84.
[5] 刘茂典.探析适合我国政府投资项目的两种管理模式[J].房地产导刊，2013（8）：273-273.
[6] 徐其建，徐歆.政府投资项目代建制管理模式研究[J].合作经济与科技，2010（24）：90-91.
论文作者:霍真珍
论文发表刊物:《基层建设》2018年第4期
论文发表时间:2018/5/17
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