浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究，本文主要内容关键词为：浙江省论文,市场开发论文,休闲度假论文,房地产论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
休闲度假旅游房地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物，因其可交换性和灵活性等特点越来越受到广大消费者和投资者的欢迎。浙江省是全国的经济和旅游大省，其休闲度假旅游房地产业发展迅速。由于旅游房产在国内尚处于起步阶段，浙江省的旅游房地产业也存在着一些问题。本文就浙江省休闲度假旅游房地产市场开发专题进行探讨研究。
一.浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状
（一）产业发展势头旺盛
浙江省旅游资源丰富，全省有1个国家级旅游度假区和10个省级旅游度假区，14处国家级自然保护区和4处省级自然保护区，57处国家级及省级森林公园，14个国家级重点风景名胜区以及42个省级风景名胜区。全省风景名胜区总面积达到3500平方千米，占全省陆地面积的4.3％，其中国家级风景名胜区数量居全国各省第一。近年来浙江省政府把大力发展旅游业提到了十分突出的位置，2006年世界休闲博览会的成功申办提升了杭州的城市形象，极大地促进了浙江省旅游业的发展。得天独厚的旅游资源优势和良性发展的旅游产业为休闲度假旅游房地产的发展提供了产业基础。
（二）消费市场日趋成熟
浙江省休闲度假旅游房地产市场经历了十年左右的发展，消费市场已日趋成熟，主要表现在：
1.开发商诚信意识日益加强。尽管目前信誉问题仍然是制约浙江省休闲度假旅游房地产业发展的瓶颈，但较产业初兴时已有了较大的改善。休闲度假旅游房地产的开发商已经越来越认识到诚信经营的重要性，更加注重产品形象、企业信誉和培养稳定的消费群体。
2.经营者管理更加合理化。目前，浙江省休闲度假旅游房地产业的一些经营者在产业的发展过程中积累了一定经验，同时借鉴国外模式，重视高素质人才的引进，其经营管理水平较前几年已有明显的提高。
3.消费者购买决策日益理性化，维权意识加强。随着分时度假和旅游房产市场的发展和完善，消费者在购买产品时已不再一味追求低价，而是对产品的定价，房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。
二.浙江省休闲度假旅游房地产市场开发中存在的问题
（一）供给和需求矛盾
主要表现在价格供求不一致，产品功能结构不致和旅游产业六要素不配套三个方面。
价格供求不一致主要是指投资者预期的休闲度假旅游房地产价格和消费者所能承受的价格之间的矛盾。目前浙江省产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，浙江产权酒店首付相当于人民币6万多元（注：产权酒店四大软肋.http：//www.timeshare.com.cn/bbs/showthread.asp？threadid=165）。目前浙江省居民平均收入约为8000元左右，就收入水平而言，产权酒店仍然是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。
产品功能不一致是指休闲度假旅游房地产产品提供给消费者的功能与消费者预期的产品功能不一致。休闲度假旅游房地产主要包含着两重功能，一是休闲度假，二是可交换性。其中消费者对休闲度假这一功能的要求有硬件和软件两方面。硬件要求主要包括房产所在地的自然和人文旅游资源，房产的布局结构和内部设施。软件要求主要指的是经营者所提供的服务水平。但是目前浙江省很多休闲度假旅游房地产项目在缺乏市场调研的基础上盲目跟进，仓促上马，资金实力不足，导致了后期配套服务的不完善（注：产权酒店四大软肋.http：//www.timeshare.com.cn/bbs/showthread.asp？threadid=165）。
旅游者参加休闲度假旅游的目的不仅仅是欣赏自然美景和体验文化差异，更重要的是在参观游览的同时体验到身心的放松和愉悦。这就要求休闲旅游目的地做到旅游业六要素的配套。目前，浙江省很多分时度假项目的开发商在规划时往往忽视了娱和购这两项重要的要素。其次，可进入性也成为了休闲度假旅游房地产项目成功与否的重要因素，浙江省部分休闲度假旅游房地产地处偏远，虽然环境质量较高，旅游资源丰富，但交通不便，可进入性差，因此不被广大投资者所看好。
（二）缺乏一个完善的交换网络平台
可交换性一直是被旅游房地产业所广泛关注的问题。目前，浙江省很多休闲度假旅游房地产开发商关注的仅仅是如何解决自己手中积压的房产，而忽视了与其他开发商之间的联合，导致了产权酒店数量可观，但缺乏一个健全的分时度假交换网络，消费者不能自由地实现分时度假产品的交换，使得休闲度假旅游房地产产品的吸引力和客户满意度大打折扣。
（三）休闲产业政策空白，分时度假法律法规缺失
休闲度假旅游房地产涉及到旅游行业管理的饭店业、旅行社、出境旅游市场、信息产业、房地产业、金融保险业等很多个复杂的领域，目前国家相关管理部门对休闲度假旅游房地产产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台相应的法律法规，现有的法律只是部分涉及到了与之相关的内容。休闲产业政策空白，分时度假法律法规缺失导致制度性障碍，造成了分时度假旅游房地产产品在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展，使消费者权益难以得到保障（注：伍海琳.分时度假研究[J].中国第三产业.2004（5）.第27页）。
（四）市场信誉缺乏
旅游业和房地产业作为两个传统产业，市场信誉问题本身就是一个被广为关注的问题。作为两者相结合产物的休闲度假旅游房地产，其市场信誉问题便显得更加复杂。目前，浙江省休闲度假旅游房地产市场中的信用问题主要表现为产权酒店实际交换的范围与承诺的不符，实际硬件设施与宣传的不一致，售前售中售后服务质量不配套等。近年来，省消费者协会已经受理了一些有关分时度假和旅游房地产的投诉，因此，信用机制的不完善已经成为浙江省休闲度假旅游房地产市场开发的瓶颈。
（五）缺乏有竞争力的品牌
目前，浙江省休闲度假旅游房地产市场尚缺乏有竞争力的品牌。美国的迪斯尼乐园、深圳的锦绣中华等主公园之所以在世界和全国范围内家喻户晓，正是因为它们实施了品牌战略。
（六）人力资源问题
目前从事休闲度假旅游房地产工作的人员或者是原先旅游业从业人员，或者是从房地产业转过来，专业人才的匮乏已经成为制约浙江省休闲旅游房地产发展的一个软肋。
三.浙江省休闲度假旅游房地产市场开发对策
（一）产业升级——改善供给满足休闲度假需求
针对目前浙江休闲度假旅游房地产市场存在的供求矛盾问题，我们建议经营者应该按照一定的模式进行整合运作，改善供给满足需求，使度假供求双方都能得到最大收益，具体来说，可以从以下几方面着手：
1.产品设计人性化，价格制定合理化
2.整合旅游业六要素，创建旅游产业链，提高产品功能一致化程度
（二）健全休闲度假旅游房地产使用权交换网络。
浙江省休闲度假旅游资源丰富，可先建立健全省内以及长三角区域分时度假旅游房地产度假的交换网络，从长三角交换网络逐步向外辐射，实现更大范围内的交换，进而和国际接轨。
（三）政府产业政策和市场规制
要使休闲度假旅游房地产健康有序地发展，必须建立一个良好的政策环境、法规环境、市场环境和行业自律环境，政府机构在其中扮演了极为重要的角色：
1.政府实施宏观调控。
2.加大力度整顿国内分时度假市场。
3.给予一定政策扶持。
（四）建立健全信用体系
应建立对旅游房地产企业进行信用管理的机构，对每个旅游房地产企业建立一个专门的信用帐户，详细记录其信贷、投诉、表彰等相关信用信息。消费者可以通过网络或电话查询到任何一家记录在册企业的信用情况，以此来作为投资和消费的主要依据之一。信用体系的建立和健全对企业来说是有效的约束机制，对规范企业竞争，提高产品质量，抵制虚假宣传，保障消费者合法权益均有着重大的意义。
（五）着力打造浙江省休闲度假产品品牌
我国休闲度假旅游房地产涉足的商家众多，竞争激烈，但并未出现真正为消费者熟悉的品牌。因此，浙江省的旅游房地产经营商要加强对品牌的建立和维护，以品牌效应促进休闲度假理念的推广，从而带动省内整个旅游房地产业的发展，为我国休闲度假旅游房地产开发提供一个可借鉴的模式。同时，浙江省各级政府在对旅游业进行规划时要致力于创建旅游城市的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游线路，增加对旅游者的吸引力，延长旅游者逗留时间，促使观光型旅游者向休闲度假型旅游者转变。
（六）培养高素质的专业人才
要大力培养熟悉旅游房产业运作的专业人才，各大高校的旅游管理和相关专业要注重实践型人才的培养，提高毕业生的综合素质。在本专科教育中可以把旅游房产作为一个隶属于旅游管理的独立专业进行招生，以培养适合旅游房地产市场需要的专业人才；在研究生教育中，旅游房地产可以作为一个专业方向，为旅游房产的理论界和实业界输送高级人才。此外，还要注重职业教育，即对目前已经从事旅游房地产的人员进行再培训，以全面提高旅游房产从业人员的专业化程度。