不动产咨询评估企业知识管理成熟度研究，本文主要内容关键词为：成熟度论文,不动产论文,知识管理论文,企业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
20世纪八十年代以来，不动产咨询评估行业为我国房地产市场的繁荣做出了重要贡献。2000年开始的脱钩改制使企业的活力得到进一步释放，不动产咨询评估企业由此进入了快速发展期。截至2009年8月底，我国已有土地咨询评估企业2520家，房地产咨询评估企业5000家左右。但是其中具备A级资信的土地咨询评估企业仅有118家，不足企业总数的5%；具备一级资质的房地产评估企业也仅有184家，不足4%。与戴德梁行、世邦魏理仕等国际知名咨询评估企业相比，国内不动产咨询评估企业普遍存在资信等级低、规模小、缺乏核心竞争力、专业技术创新能力滞后等问题。当前正值我国经济发展模式转型和产业升级的关键时期，面对房地产市场的徘徊、调整和日益激烈的国内外竞争，要实现不动产咨询评估企业的可持续发展，必须全面规范其各类知识的管理，拓展企业内涵发展的空间。
1 知识管理对于不动产咨询评估企业可持续发展的重要意义
简单地讲，知识管理就是通过对知识及知识过程的管理，为组织内显性和隐性知识的获取、沉淀、转化、共享、应用与创新提供有效的途径，以提高组织和个人应变与创新的能力。
1.1 是培育咨询评估企业核心竞争力的必由之路
不动产咨询评估企业以提供智力和专业信息服务为主，人和人所掌握的知识是企业最宝贵的资源。由于这类企业核心骨干人才的流动性较强，能否实现知识的有效循环，并及时地将个人知识固化在企业内就显得尤为重要。这类企业核心竞争力的培育更应以知识技术及其管理为核心展开。但目前，多数不动产咨询评估企业仍然将竞争的焦点着眼于凭借特殊地缘优势和政府背景优势的客户资源的竞争，所提供的知识技术服务大多呈现出同质化和低水平重复等特点。通过知识管理，建立并培育企业以知识为核心的竞争力，不仅有利于全面提升房地产服务业的竞争力，也有助于实现地区产业结构调整的发展意图。
1.2 是促进企业规范化管理，解决人员流动造成的知识和效率损失问题的有效途径
规模化和综合化发展对咨询评估企业的管理水平提出更高要求。但是国内不动产咨询评估企业多数是处于成长期的小规模企业，其主要精力仍然放在业务的获取、项目的实施上，企业的管理则处于起步和探索阶段，存在不同程度的管理不规范、效率低下等问题。一方面，为满足新业务拓展的需要，企业必须进行内部人力资源的整合或外部人才引进。这要求企业为各类引进人才提供有效的培训，尽量缩短员工与企业的磨合期，并尽快提高现有人才的专业技术水平；另一方面，企业的核心中间层流动较为频繁，不仅造成经验和知识财富的大量流失，而且可能造成业务的临时瘫痪，这极大地阻碍了其扩大规模、拓展业务的步伐。通过构建量化与质化的知识系统，规范个人知识向组织智慧转化的渠道以及已有知识的管理流程，可有效防止经验和知识的流失，减少人员流动给企业及房地产中介市场造成的不稳定，有助于高效的企业人才培养机制的建设，促进企业管理的规范化。
1.3 在产品标准化、规范化的同时，提高企业创新能力
近年来，不动产咨询评估提供的各类技术服务产品呈现标准化趋势。但是市场行为却日益多样化，由此带来咨询评估目的与对象的多元化，企业必须在业务操作的模式、咨询估价技术路线的确定和方法运用等方面不断进行创新，以确保咨询评估的质量和进度。以大中型企业集团重组上市土地资产评估为例，这类项目通常包括多种用地类型、涉及多种处置方式，时间紧、工作量大、技术难度高，需要举多个省、市、县不动产评估企业之力共同完成。
但是从近年来我国土地估价师协会的重大项目报告质量抽检结果来看，许多项目存在技术路线不尽完善、估价方法选用不尽合理等情况。这既与该类业务的区域合作模式不完善有关，也与从业人员专业理论基础薄弱、业务创新能力不足有密切关系。通过知识管理，可确保知识流动渠道的通畅，提高员工自主学习和思考的主动性，培养企业“创新、共享、协同”的文化氛围，提高企业的创新效率。
综上述，如果说脱钩改制是我国不动产咨询评估企业走向市场的第一步，知识管理则将是企业在白热化的市场竞争中实现可持续发展的制胜法宝之一。
2 不动产咨询评估企业知识管理成熟度的调查与评估
2.1 实证调查的主要内容
围绕所在企业概况、知识管理成熟度、员工对企业发展及知识管理的看法和意见等问题，作者对不动产咨询评估企业进行了两轮约40人次的访谈。在此基础上，从2007年3月至7月陆续对不动产咨询评估企业发放80余份匿名问卷，涉及27个省、直辖市和自治区。回收问卷39份。其中有效问卷39份。
2008年6月－11月，选择北京华源房地产土地评估有限公司（以下简称“华源公司”）进行定点调查。华源公司是2000年从国土资源部脱钩改制出来的A级不动产评估企业，可在全国范围内从事房地产及土地评估、咨询、代理、土地规划等业务。此次调查发放了近50份匿名问卷。回收问卷48份，其中有效问卷48份。
图1 被调查企业对自身知识管理所处状态的评价
图2 被调查企业各评分点得分
2009年5月，结合定点调查中反映的问题，作者对全国200余家不动产咨询评估企业进行了补充调查。发放问卷210份，回收问卷80份，有效问卷80份。
2.2 不动产咨询评估企业知识管理成熟度评估
调查结果显示，多数被调查企业已经有意或无意地采取了部分知识管理措施，但是知识管理的总体水平仍然较低。参考深圳蓝凌的知识管理成熟度模型，我们对这类企业现有知识管理措施的成熟度进行了定量评价。评分时选择了15项评分点，如表1所示。结合企业实际建设情况对每个评分点打分，评分标准如表2所示。根据打分情况，进行企业知识管理成熟度判断，判断标准如表3所示。
经分析评价，不动产咨询评估企业知识管理成熟度的平均得分为34.6分，处于认知启动级的下缘。这一结果略高于第一轮摸底调查中被调查企业的自身判断情况（如图1所示）。
各评分点得分如图2所示。其中学习途径的创设方面得分最高达到4.08分，知识创新的IT技术手段得分最低，仅为1.51分。
定点调查企业华源公司的知识管理成熟度得分为35.7，略高于行业平均得分，也属于知识管理成熟度的认知启动级。各评分点得分如图3所示。其中学习途径的创设方面得分也最高，达到3.9分。员工主动沉淀知识的得分最低，仅为1.82分。
3 不动产咨询评估企业知识管理中亟待解决的问题
3.1知识管理的重视度在过去两年中有明显上升，但是认知度仍然不足
在2007年第一轮调查中，仅有26%的被调查企业认为知识管理对企业战略目标的实施有较大影响。在2009年补充调查中，67%的被调查企业认为有必要实施知识管理，12%的被调查企业认为非常有必要实施知识管理。可见，过去两年中，不动产咨询评估企业对知识管理的重视程度有明显上升。
但是仍有54%的企业表示对知识管理不清楚，42%的企业表示有一定了解，没有企业表示很了解。这一水平基本与2007年持平。其中表示了解知识管理的被调查者中，仅有9%的人认识到知识管理贯穿企业各个管理环节。相当一部分被调查者认为知识管理主要是信息资源管理。这表明大部分不动产咨询评估企业并不真正了解知识管理。
3.2 尚未形成完整的知识运动链，知识的显性化严重不足
图3 华源公司各评分点得分
图4 知识管理的了解程度
图5 现有知识获取途径的对比
其中：A为Internet；B为企业合作伙伴；C为内外部培训；D为企业内部电子文档系统；E为企业定制的知识资源；F为内部的知识系统；G图书馆；H为同事间协作；I为自我学习。
(1)未建立有效途径帮助员工获取和沉淀知识，缺少行为规范，且知识更新明显滞后。
如图5所示，员工大多依靠培训、企业专家网络或Internet（大多数被访谈者表示这一选项中主要依靠Internet，企业多数没有专家网络）、同事间协作、自我学习三种方式进行知识的获取，选择的比率达到了50%以上；而与评估企业内部设施相关的选项，被选择的比率则较低。
其中，A为评估过程中的经验数据、报告模板等；B为评估市场及外部环境的发展变化；C为客户反馈和评价；D为项目的成果资料；E为过往项目经验；F为评估领域专业知识。
(2)知识的共享和创新不足。
在调查中81%的访谈者认为自身的知识创新能力不足，只有25%的访谈者遇到工作难题时倾向于通过独立思考寻找解决方案，不到10%的访谈者表示时常能体会到独立思考后取得突破的快乐。这一方面反映出员工独立思考、创新的意识和能力不足，一方面也反映出员工希望通过对经验性知识的共享提高工作效率。而在知识共享程度调查中67%的被调查者认为本企业虽然能进行一定程度知识共享，但是传递不及时、共享途径较少且落后。仅有14%的被调查者认为本企业能进行知识共享，并且知识传递及时。
(3)现有显性知识的存储不稳定，隐性知识的转化缺少有效途径。
大部分评估企业依靠电子邮件、本地硬盘、网络文件服务系统等方法，将企业内部现有的大量文件、文档进行录入和存储，但经常因为网络或是本地硬盘问题，造成数据丢失或损坏，无法照常使用。另外，除项目报告等基础工作成果外，大量宝贵的项目知识和经验大都零散地存储在各个部门经理或个别员工处，隐性知识的转化主要通过项目讨论会等方式间或进行。随着人员的流动和文件的湮没，这些隐性知识往往难以进行重复利用、查找，甚至因为员工的离职造成企业重要知识资产的损失。以华源公司为例，员工最期望与组织内其他成员共享的知识是以往准确（或失误）的项目评估经验及评估领域的专业知识，见图6。而这也恰恰是该企业知识存储、共享中最薄弱的环节。
3.3 系统建设不能满足知识管理的需求
(1)20%左右的该类企业没有进行IT系统建设；已进行系统建设的企业中40%左右认为已有系统仅具备部分知识管理的功能，37%左右认为已有系统不具备知识管理工作，仅有2%的企业认为已有系统知识管理功能完整。98%以上的被调查者认为有必要完善本企业的知识管理系统，其中24%的人认为非常有必要。
(2)各企业现有系统多数非定制系统，其界面设置和功能开发与评估企业的经营管理有脱节之处。
(3)现有知识管理集中在简单的按照项目或部门进行知识存储上，不同部门的子系统建设的水平各不相同。每个部门或者项目都有自己的一套功能语言，这种“方言”的普遍盛行造成了沟通的不畅，同时造成企业项目实施的障碍。对于整个企业知识管理体系的建立以及后期的数据库运行可能产生很大的影响。
3.4 以知识为核心的企业文化建设滞后
由于规模小、人员流动快、出差频繁等原因，多数不动产咨询评估企业围绕着知识的获取—沉淀—分享—应用—创新展开的企业文化建设甚少，基本不具备知识共享和信息交流的文化氛围，员工主动获取和沉淀知识的意识不强、学习气氛不浓厚。
3.5 缺少相应的制度保障
(1)缺少保证知识运动和规范化管理的相关制度。大多数员工在知识的积累和共享上已经有所意识，会不定时地进行经验、资料的汇总以及归档。但这种意识存在不稳定性，会受到评估企业内部环境、人际关系、薪资等不同因素的影响。
(2)调查中发现，排在第一位的共享障碍是缺乏相应考核和激励机制。该类企业激励机制建设存在较大问题，表现为激励方式和手段比较单一、物质激励平均主义现象严重、荣誉激励缺乏权威性等，以此容易造成企业内部估价人员参与知识管理的积极性不高。
综上述，要全面提升我国不动产咨询评估企业的国内外竞争力，各企业必须及早树立以知识为核心的管理理念，从完善知识管理流程、梳理企业知识体系、制定知识管理制度及构建企业知识管理系统等角度加快企业的知识管理建设。特别应注意到：在保证项目运作不受影响的前提下，其知识管理体系的建设必须分阶段逐步完成，避免急于求成、求全的错误预期；知识创造与扩散必须同其关键业务流程紧密结合：知识系统的建设不是知识管理的全部，从某些角度看，知识体系和知识流程的梳理更重要。
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